今天聊一聊我自己对重庆楼市下半年行情走向的思考。
抛砖引玉，欢迎理性讨论~
01
下半年房贷利率会降吗？
不会。
2019年10月时重庆普遍执行的房贷利率，首套房5.64%（LPR+79bp）、二套房5.88%（LPR+103bp）。换算成旧版的房贷利率计算方式，相当于首套房是基准利率上浮15%、二套房上浮20%。
上浮15-20%是重庆楼市行情比较好的时候的利率水平，但2019年10月时重庆楼市已经完全进入横盘期，市场热度跟2018年根本没法比。
2019年10月时，重庆多家银行的房贷利率
按理来说，房贷利率作为市场的温度计，当天气转阴时房贷利率也应该立即做出反应，跟着下调。
实际上呢？直到去年八九月份时，重庆的房贷利率才调到首套房5.25%、二套房5.45%的低位。
简单复盘历史，我们就能悟出一个道理：房贷利率涨上去后，一时半会儿是降不下来的。更何况今年银行的房贷额度非常紧张，市场又比去年好，下半年房贷利率最乐观的局面是不继续上调。
今年要买房的朋友不要等房贷利率降了，等不到的。
02
下半年重庆楼市会更火吗？
我个人认为下半年重庆楼市大概率是走慢牛行情，不会出现第一次土拍后瞬间火爆的局面，不会比5月更火。
第一次土拍为什么能点燃重庆楼市，快速沸腾？四个字，改变预期。
钓鱼嘴、跳蹬都拍出了八九千的地价。西永和大学城的地价集体上万。中央公园则再上一个台阶，直奔一万五。刷新了所有人对地价的预期。
买房往往就是买预期。当市场预期变成集体看涨，就能扭转行情。第一次土拍就带来了强烈的涨价预期——地价都涨成这样了，你跟我说房价不涨？我不信！我要去买房！
情绪是会传染人的，大家都去买房，市场不火才是怪事。
但是，人不会一直处在一种情绪中，再激烈的情绪都会被时间平复。留心重庆楼市进入6月后的数据，就能发现，情绪在平复了。
6月已经过去三周时间，这三周重庆主城区新房住宅的成交量逐周下降、供应量逐周增加。截至上一周（6·14-6·20），供需之间缺口已经很小了，只有微弱的2.81万方，基本供需平衡。
第一次土拍带来的过热情绪，经过时间的洗礼，已经进入退烧阶段。
数据整理自铭腾
虽然第一次土拍掀起的大浪过去了，但还有第二次啊。所以很多人把即将到来的第二次土拍看作决定重庆楼市下半年行情走向的风向标——再来一次改变预期，重庆楼市今年就能再火一把。
预期是会进化的。
如果第二次土拍的地价跟第一次相比，是基本持平或者略有提高，很难再对市场产生强烈刺激，最多是夯实大家对重庆房价稳涨的预期。
这就好比一个人吃惯了燕窝鱼翅，就不会再觉得燕窝鱼翅很稀奇。
更重要的一点，“房住不炒”、“稳地价稳房价稳预期”不能违背。第一次土拍已经横跳过一次，第二次再跳？不能头铁，小火慢熬的香味可以飘得更远。
所以我个人认为重庆楼市下半年是走慢牛行情。
03
下半年房价涨多少、怎么买房卖房？
盲猜，年底时重庆主城区新房的建面成交均价，可能在15500元/㎡上下。到底是不是这样，我们年底再来看。
对于买房自住的朋友，尤其是买新房。虽然重庆楼市的过热情绪在平复，下半年可能是走慢牛行情，但买房的步子不能停。
今年上半年重庆的稳涨趋势从来没停下来过。根据国家统计局的数据，1月到5月，每个月重庆新房的价格环比涨幅都在小幅扩大。下半年会继续稳中小涨的趋势。
数据整理自国家统计局
我们再把时间线拉长。
2017年那波行情之后，尽管2019、2020年是横盘期，但这期间重庆新房的房价也没闲着，一直在小步慢跑。每一年的房价都会比上一年贵。唯一的区别是贵多贵少。
在这种形势下，要买新房自住的朋友，手千万不能软。看好就买、该买就买。说不定，明年买房比今年贵10-20W。
图片来自冰山指数
买房投资的朋友，只有一点，长期持有。炒短线、赚快钱，真的不现实。
重庆的二手房从来干不过新房。而我们买的房子，从完成买房的那一刻开始，就已经加入了重庆浩瀚的二手房大军。
2019年到2020年，重庆楼市横盘的时候，新房还能小步慢跑。二手房却在阴跌，今年年初才有了破冰的苗头。很多在2018年高位接盘的朋友，直到4月的土拍结束后，才看到解套的希望。
所以长期持有，三年不嫌少、五年不嫌多。对大多数人来说，用时间换空间是最不费力的投资战术。
图片来自冰山指数
准备卖房的朋友，现在银行对二手房贷款卡得非常紧，放款周期普遍3到6个月。并且，今年下半年也会一直紧，改善的可能性不大。
碰见全款卖家，别傲娇，卖。如果不急着在今年卖房，可以考虑明年年初再卖。银行年初的房贷额度比较宽松，放款周期应该比现在短，可以更快拿到钱。