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别不相信,如果开放购房资格:成都二环内老破小一抢而光

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大建树 2021-06-22 22:48

最近很多朋友都在表达意见:认为成都二手房市场崩了。从表面上来看,政策严监管再加上住房指导价,似乎二手房现在、未来都很灰暗。但偏听则暗,如果抛开数据谈感觉,一千个读者会有一个千个哈姆雷特,从出台的数据来看,二手房只是交易量下滑,但价格并没有太大的松动,相反,部分区域还出现了价格上涨的情况。

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因此,二手房市场并没有想象中的那么惨淡。这时,又有朋友会表达观点:你看,成都二环路内老破小卖都卖不出去,连降价出售都无人接受,由此可见二手房市场有多么不景气。

针对此,我未置可否,成都二手房中无论是老破小还是老旧大,最被动也是最无奈的是贷款政策的限制,由于银行不愿意贷款,即使总价不高,这类房源也很难出手。

以一环路部分超过30年房龄的房源为例,1万出头的单价,算80平总价100万,如果不给贷款,全款100万按照首付三成,可以购买300万的新房了,所以两者一比较,购房者都更倾向购买新房。

说到这里,又引出了一个资格的问题,成都规定,单人在二圈层以内只能购买一套房子,一个家庭购买的上限也不能大于两套,名额如此珍贵的前提下,将持有房源利益最大化成了大多数人的抉择。

在过去的两年时间里,很多人都完成了手中房源的置换,将主城区老破小、老旧大置换成了新区的期房,不但实现了以旧换新,还实现了资产增值。

如果错过这一波操作的,老破小/老旧大就不得不面临当前的现状:银行股大撤退的背景下,出手确实出现阶段性困难的局面。

但是不是意味着老破小老旧大真的没有价值了呢?我看未必,老破小老旧大最大的核心优势在于区位,理解其区位不可替代性,就能知道其价值。以公共资源中的学区为例,二圈层教育资源最好的双流也比不过一直让人诟病的成华区,其他诸如交通、商业配套等公共服务就不一一枚举了,“5+2”区域具备显著的优势。

把视野放大一点,占四川25%人口的成都,其各类资源遥遥领先地级市,且不论“5+2”区域对其他地市州的吸引力,光谈二圈层,就让很多四川省居民趋之若鹜,毕竟资源禀赋更加集中。

那么坐落于五城区的老破小,其价值自然而然也能得到认可,试想一下:如果对全省开放限购政策,即不需要资格就能在成都购房,我相信一环内老破小绝对分分钟被抢光,因为相较于部分地市州、区县的老破小,成都三环内的老破小吸引力实在太大。

同样,如果不放开资格,放开套数,我相信具备经济实力的购房者,也会毫不犹豫买下第三套、第四套甚至更多的老破小。因为要不是套数限制,以成都当前老破小的价格,简直不要太便宜,全款也没有任何压力,依然有数不清的购房者买单。

所以,当前老破小的低价值更多的是受政策约束,就像是炒股票一样,一没基本面(老旧),二没预期(棚改转旧改,很难拆),自然而然被人抛弃,但好在老破小占据核心区位,享受公共资源,就像老破小所处的行业很朝阳一样,只要不限制,太多的人会蜂拥而入。

明白这个道理,就能根据自身实力重新审视老破小的价值了。

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