5月18日，广州市第七次全国人口普查公报发布。
数据披露了11个城区的人口规模、结构、素质等方面的数据，不仅揭示出广州人口的基本状况和十年来的发展变化，也彰显了广州经济社会发展、人口结构优化的进程。
△图片来源于摄图网，已授权
据合立金融学院夏磊院长通过分析广州人口数据的变化，客观判断广州市房地产市场机遇与挑战。
观点一：人口红利特征明显，广州房地产需求依旧强大
在四个一线城市中，广州常住人口总量虽不及北京、上海，但其增长可观，仅略低于深圳，且明显高于广东省内其他城市。
广州庞大的人口基数及可观的增长水平是房地产市场需求的有利保障。
1.
常住人口规模不断扩大，
十年人口增量位居全国第二，仅次于深圳
第七次全国人口普查结果显示：
广州市常住人口1867.66万人，与2010年第六次全国人口普查的1270.08万人相比，十年共增加597.58万人，增长47.05%，年平均增长率为3.93%。
比2000-2010年的年平均增速2.48%加快1.45个百分点，年均增速高于全国的0.53%和全省的1.91%。
广州市常住人口数量快速增长，得益于跨市流入的常住人口规模不断扩大。
作为国家中心城市，广州经济发展多元，就业机会众多，是我国最吸引人才目光、经济最具活力的地区之一。
广州市1867.66万常住人口中，非户籍常住人口937.88万人，比2010年增长97%，年均增长7%，占全市常住人口比重达50%，比2010年提高12个百分点以上。
这也意味着每两个广州常住人口中，就有一个非本地人口，其中又有近半数来自于广东省外。
跨市流动人口不断涌入并落地安居乐业，显示了广州作为国家中心城市的强大吸引力，这为房地产的需求端带来稳定保障。
2.
15-59岁人口占比高，人口老龄化不严重
全市1867.66万常住人口中：
0-14岁人口占比达13.87%，比2010年提高2.4个百分点。
15-59岁的劳动年龄人口占比74.72%，高于广东省的68.8%和全国的63.35%水平。
60岁及以上人口占比11.41%，其中65岁及以上人口占比达7.82%。
与2010年第六次全国人口普查相比：
0-14岁人口的比重提高2.40%；
15-59岁人口虽比2010年下降4.07%，但占比仍保持较高水平；
60岁及以上人口的比重提高1.67%；
65岁及以上人口的比重提高1.15%。
3.
人口素质不断提升，人才红利潜力明显
广州人口的变化不仅在于“量”的增加，“质”的提升同样令人惊喜。
从受教育程度看，与2010年相比，全市常住人口中每10万人中拥有大学受教育程度的人口数大幅上升，由19228人上升为27277人，与2010年相比增长41.86%。
由广州市统计局数据得知，广州受教育文化程度人口数高于全国的15467人、全省的15699人，且较六普数据增长幅度较大。
这得益于广州市高校集聚，吸纳大批全国范围内的高端人才流入广州，为房地产行业带来新一代高文化高收入的潜在购房需求者。
观点二：广州市不同区域的分化加剧，房地产市场将呈现不同的投资潜力
广州市11个区中：
中心城区（天河、海珠、荔湾、越秀）人口为633万人，占33.93%；
外围城区（白云、番禺、南沙、黄埔、增城、花都）人口为1162万人，占62.23%；
生态片区（从化）人口为72万人，占3.84%。
与2010年第六次全国人口普查相比，11个区中，有10个区人口增加。
人口增长较多的5个区依次为：白云区、番禺区、天河区、花都区和南沙区，分别增加152万人、89万人、80万人、69万人、58万人。
1.
四大中心城区土地供应少，人口总量大，新房稀缺，房地产市场会持续保持高热度，并加快进入二手房交易为主的存量时代
一方面，中心城区可售货量紧张，土地供应有限，区域内地价创新高的局面进一步加剧；同时，长期严重的供求失衡情况，导致新房稀缺，一旦有新房上市都会很快售罄，抢购热度高。
另一方面，新房的稀缺也让想要在中心城区置业的购房者逐步转为以二手房(存量房)交易为主的现实状况。
2.
黄埔、南沙虽然土地供应较多，但人口增量大、产业导入多、规划概念强，一手市场仍有较大机会
过去十年，黄埔和南沙常住人口分别净增加43万人和59万人，同比分别增长52%和225%。
同时，黄埔和南沙的经济发展势头较好，产业基础扎实，国家和省市重大的产业和经济发展规划均落户在该两区。
因此，黄埔和南沙未来的新房市场仍有较大的机会。
同时考虑到黄埔和南沙未来新增土地供应量仍较大，所以预计一手房的成交量热度不减，而存量房的市场整体表现继续一般。
3.
番禺、白云人口流入大，且属于近郊地区，一二手房市场均会保持较大的成交体量，但整体升值潜力不会太快
相较于另外9区，白云、番禺过去十年常住人口分别增加152万人和89万人，增量位居广州市前两名。
考虑到白云和番禺最靠近主城区，人口红利将会持续。
与此同时，土地供应量相较于天河、海珠等地较为宽裕，未来将继续保持稳定的新房供应量。
因此，预计白云和番禺未来的一二手房市场都保持相对较大的成交体量和稳定的市场热度，但整体升值潜力不如中心城区。
4.
增城、花都虽然有人口持续流入和外溢需求，但土地供应量过大，且离主城区相对较远，未来的房地产市场将以刚需新房市场为主，整体投资升值潜力有限
2020年，增城区和花都区为新房供应与成交大户，尤其是增城区成交商品住宅309.02万㎡，成交量领跑其他各区，未来会继续保持较大的土地供应量。
增城和花都虽然也有人口持续流入，但考虑到离主城区相对较远，产业导入相对有限，以及土地供应量较大，人地矛盾不突出，因此未来的房地产市场将以主城区人口外溢带来的刚需新房市场为主，二手房市场交易量活跃度难以提升，整体投资升值潜力相对不高。
5.
从化人口流入较少，且离主城区最远，房地产的发展方向将有别于中心城区和其他区域
从化土地供应量大，人口流入除去中心城区越秀区外，排名垫底。
从化未来的房地产发展方向主要集中于旅游、养老、休闲度假等方面，一手房市场的整体成交体量预计都不会太大，市场热度也一般，投资机会不高。
观点三：广州市城镇化率高于全国，未来发展更加依靠人口持续流入带来的增量以及城市更新
广州市常住人口中，居住在城镇的人口为1610万人，占86.19%。
与2010年第六次全国人口普查相比，城镇人口比重提高2.41个百分点，已经超过发达国家城镇化率80%的水平。
据《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年）》文件，2019年~2021年，广州市“三旧”改造任务面积要求新增54000亩，完成改造面积35000亩，广州的改造面积占比居全省首位。
据广州住建局数据，2020年全市“三旧”改造新增实施面积18771亩，完成改造面积17712亩。
各区域中，城市更新用地规模占比较大的是白云、黄埔、增城。
据广州市政府发布的《广州市老旧小区改造工作实施方案》文件，基于2020年开始的老旧小区改造计划，重点改造2000年底前建成的老旧小区。
目前，广州市老旧小区占比达40%。
本文来源：AI合富广州站
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