作者：二鸣
一线城市成交量走低，拐点将至
连涨了23个月之后，深圳的二手房价终于跌了。
统计局最新的数据显示，5月份深圳二手房价环比下跌0.1%，是深圳2019年6月以来，二手房房价首次出现下跌。
深圳是全国楼市的领涨城市，此刻0.1%的降幅，也有着不同寻常的意义。
从成交量上来看，这种下降的趋势更明显，5 月份深圳二手房网签量共计 3781 套，环比下降 14%，同比去年（11028 套）则大幅下滑了 65.7%。
不只是深圳，4个一线城市5月成交面积环比都出现了比较大的跌幅，比如北京成交面积环比下降了33.11%，从同比看，也只有广州上升。
▲中指研究院
拐点终于来了！
截止5月，2021年房地产调控已经超过215次，但是真正有杀伤力的大招就是金融监管。
今年年初，深圳，广州，上海等地就被曝出“暂停按揭贷款”，再加上利率上调、严查经营贷违规流入楼市等，一套组合拳下来，目前来看一线楼市的热火已经基本止住了。
现在，暂停房贷的接力棒传到了二线城市。
二线楼市迎来停贷、加息潮
据当地媒体的报道，合肥目前共有6家银行对二手房停贷，分别是浦发银行高新支行、中信银行部分支行、中国银行长江路支行、农业银行肥西支行、广发银行、渤海银行庐阳支行。
当然也有一些银行表示并没有真正停贷，但是加强了贷款资质的审核，比如针对首付款来源检查就非常严格，即使是父母帮着付首付，也需要写明赠与协议，来证明首付款来源。
另外，合肥也开始对经营贷、抵押贷用来买房进行严格的排查。
现在对于购房者影响最大的就是，银行放款周期在拉长。现在很多银行额度比较紧张，放款的周期至少在半年以上，对置换群体影响更大。
杭州现在也是如此。
从5月下旬开始，杭州一些银行就开始全面收紧房贷，尤其是针对二手房贷款，在审批流程正常的情况下，现在放款时间至少一个多月起，如果遇到一些问题，放款周期可能会更长。
甚至一些中型的股份制银行，目前针对二手房已经暂停了贷款。
▲杭州某网红楼盘群 来源：凤凰网
除了放款周期延长，对二手房停贷，杭州最近房贷利率也出现明显的上调。
5月下旬，房租房贷利率从之前首套5.2%、二套5.38%，调整为首套5.4%，二套5.5%，现在杭州执行的是首套5.6%，二套5.7%，房贷利率还在继续上涨中。
同样情况的还有南京，目前有4家银行明确表示不接受二手房房贷业务，分别是交通银行、兴业银行、光大银行、宁波银行，还有很多股份制银行因为额度紧张，放款时间不确定，甚至中国银行，有3月份申请的贷款至今还没有下款。
今年以来南京的房贷利率已经连续几次上调，此前南京首套房利率在5.4%~5.5%之间，但是现在南京首套房利率已经涨到了5.85%。可能分摊到每月多还的利息只有几百块钱，但是贷款30年，加起来就得十几万，对于普通购房者无疑是一个巨大的负担。
受首轮集中供地的影响，重庆楼市迎来一波暴涨。
但是从5月底开始，有消息传出重庆大部分银行已经暂停了房贷业务，新房和二手房业务都包括在内。
最近两个月，重庆楼市成交量激增，很多银行贷款额度紧张，所以暂停了房贷业务，当然也有一些指标充足的银行还在继续放贷。
但是银行停贷这件事，还是对重庆楼市还是造成了一定影响。
来自贝壳重庆二手房挂牌数据显示，5月1日至5月20日，重庆二手房共下架了1.8万套。
从成交量周度走势图也能看出，停贷后的第1周（5月24日—5月30日），二手房均价环比下降0.34%，成交量也有了比较明显的回落。
银行加强对楼市资金的管控
除了以上提到的4个城市，最近这段时间楼市大火的武汉、徐州、惠州、苏州、甚至青岛，都传出了二手房停贷的消息。
不仅如此，自4月份开始，全国近60个城市调高了房贷利率，
深圳：5月开始各银行上调房贷利率，目前首套房利率达到5.03%左右。
成都：首套房利率突破6%，放款周期至少半年以上。
中山：首套房利率从5.35%最高涨到了5.65%。
南宁：首套房贷利率全面破6%。
济南：首套房贷利率从5.15%上涨至5.25%。
融360 的数据显示， 5月，全国首套房贷款平均利率5.33%，环比再上涨2个基点，较2020年底上涨11个基点；二套房贷款平均利率5.61%，环比上涨2BP，较2020年底上涨8个基点。
眼下二线城市正成为房产调控的主战场，除了常规的调控手段之外，停贷、加息这些金融政策的运用成为维稳楼市的最重要手段。
目前许多城市房价还在上涨，可以预计，房贷利率上调的步伐还会继续。
去年年底，房地产贷款集中管理制度出台，对不同级别的银行涉房贷款做出了限制，并且规定个人住房贷款余额占贷款余额的比例上限为32.5%。
这才是这些热点城市银行遭遇“钱荒”的根本原因。
当然另一方面，今年以来高层对于银行的监管严格了许多，不完全统计3月份以来，银行机构领到的罚单就超过了50张。
深圳，上海，东莞，广州，佛山等地银行都开始收紧经营贷、消费贷审批，并且对存量贷款逐户排查。
也许各地排查的结果和实际情况有些出入，但是警示作用更加重要。
这样一来，银行对房地产放贷就会更加谨慎，审批越来越严格，放款周期越来越长，也会成为一种趋势。
购买建议
那么遇到这种情况接下来要怎么买房呢？是不是要先等一等？
刚需要尽快上车，投资不建议。
有很多朋友可能会想，楼市调控越来越严格，一线城市房价拐点已经出现，那是不是等市场彻底冷静了再买房，更加合适呢。
这个想法真的是大错特错。
我们要了解，国家出台调控政策从来不是为了降低房价，而是通过增加交易难度，能让市场逐渐平稳。
对于普通人来说，买房踏空的风险要远远大于买高的风险。
未来随着重点城市楼市调控的常态化，热点城市买房的难度会越来越大，这也意味着未来会有很多人买不上房子、买不起房子。
所以对于刚需来说，不要再犹豫，有合适的尽快入手，可以多跑几家银行，现在很多银行的额度越来越紧张，排队的人越来越多，越往后可能房子更难买，而且房贷利率也有继续上涨的趋势。
购买二手房时要更加小心，今年签的合同，可能今年贷款都下不来。卖方也要注意买家的资金问题。
现在这个节点如果投资买房，意味着承担更大的风险，首先未来房价涨幅不可能再出现之前那样几个月之内的暴力拉升，而是会点状上涨，而现在房贷利率还在上涨，未来房价涨幅可能覆盖不了持有的成本。
其次，很多人投资买房需要一笔过桥资金，等房贷下来后再归还，但是现在银行放款周期越来越长，贷款越来越难，高额的利息可能难以承受。
另外现在银行对于违规流入楼市的钱监管越来越严，现在如果还继续玩一些“花招”，很可能被银行查处。
总之，随着越来越多城市收紧房贷，下半年买房，会越来越难。希望大家提前做好准备，同时也要筹备好充足的资金。