广州楼市越来越内卷了。
调控从原来的限购限贷限售等不断升级，现在又加入新的玩法。
先来看这份这几天引起大家关注的文件。
这是广州关于第二次集中供地管控的文件，请注意这份文件标注着“免于公开”的字样，也就是不会公开发布公告，目前没有出现官方辟谣，也就是这个民间流传版本是有一定可信度的。
针对这四条内容，串串一一给大家做下简单解读：
01
所有住宅成交楼面地价（包括溢价和配建后的折算）均不高于该区域去年第四季度的住宅出让楼面地价。
简单来说，广州现有的调控地价手段可能会进一步升级，在接下来的土地出让中不会再有地王的出现，地价不再被刷新。
要知道地价是房价的基础，高地价地块的诞生容易推高市场预期。
比如去年的天河牛奶厂板块，在奥体诞生了高价地之后，二手房价便一路高歌猛涨，至今该片区的二手房价格几乎翻倍。
限制高地价之下，摇号可能会成为大多数热门地块的归属，这也是第四点提出的原因。
02
黄埔、南沙两区地块全部采取 “限房价、竞地价”的模式出让，限制房屋的销售价格原则上不超过地块所在区域一季度一手成交均价上浮5%。
直白来说：这一招其实之前杭州深圳应该都执行过。
为什么是黄埔南沙？
其实直白的说，这两个区域是去年的热门区域，也是高价地频出的片区，几乎每出让一宗地都会遭遇多家开发商争抢。
如果本身片区热度不会太高，这个政策也就形同虚设，而天河海珠这些区域每年可以出让的地块其实数量也有限。
03
海珠、天河、黄埔、南沙四区的住宅用地在出让中规定，地块完成开发对外销售时，无房家庭或个人购房套数比例不低于50%。
这个政策看起来倾斜得很明显，也实行了分层调控，甚至将购房群体进行细分。
也就是这四个区通过招拍挂出让的地块，要将超过一半的套数卖给无房客户（个人或者家庭）。
是不是就意味着优先刚需无房的？
其实置换改善的也在其列。另外还有父母的名额、满18周岁子女的名额、还有可以离婚析产实现，操作层面的问题其实还是比较好解决的。
一旦倾斜了，很多东西还是有办法实现。
另外，这是针对公开出让的土地，旧改项目似乎不在其列，但这四个区域尤其是海珠天河，还剩下多少可以公开出让的土地？
而广州十四五规划中，在打造老城区的发展方面，其实重点提出的恰恰是“城市更新”。
如海珠沥滘村、天河吉山村乃至即将拆掉66条村的黄埔，这些片区未来大量的商品房需要依赖旧改项目释放。
04
禁止开发商马甲参与拍地。
这个没什么，大概率降低下工作量，吸取之前黄陂地块的教训。
此外，这份文件中也附上了南沙黄埔两个区域即将出让的地块的限制房价，横沥岛房价限制在3.6万/平，而这个价格又恰好和近期横沥岛新开盘项目的价格接近。
而表格中的黄埔区联合街地块所在区域，即科学城黄陂板块，限制房价在5万/平以下。
所以大家就在猜测：那是否意味着接下来黄陂两大项目——融创翔龙广府壹号和保利翔龙天汇的价格也会控制在这个水平。
大家真的可以拭目以待，要知道这两个项目之前吹风价都是6万/平。
而就在上周末，南沙横沥岛新盘美的江上沄启开盘了（就是那个做家电的开发商）。
可能把618或者双11的玩法也带进了地产，全部户型一口价36051元/㎡！
（有没有发现价格非常接近限价，而且南沙横沥岛可是曾卖到4万/平。）
图片来源：南沙部落
要知道，过去楼市中的一口价单位往往是降价促销，一般拿出来做一口价的都是楼层朝向稍微一般的单位。
而这次真的不一样，全部都是一个价，但玩法却更复杂了，很电商。
跟现在的618促销花样百出一样，参与瓜分xx亿之外，还要抢优惠券、领购物津贴、下定金付尾款等。
在买房这件事情上，一口价最低优惠也是有条件的。
全款且能够7天内付清的可以优先，其次是一个月内付清、两个月付清的客户，最后才是按揭的客户。
此外，限价之下不能涨价，那就降低配置。
南沙这个新开的项目已经开始卖“清水房”，其实也就是约等于毛坯房了，可能比毛坯多点装修，比精装房少点配置。
还有不同的套餐让你购房更安心，比如额外加价1800-2200元/平，可以实现拎包入住。
有人会说，这不是双合同吗？
嘿，还真不是。
毕竟开发商没有强制要求啊，你可以选择不加钱，所以就是自愿选择了，一个愿打一个愿挨。
广州楼市调控越来越内卷，买房人怎么可能躺平？
可以看到当玩法越来越复杂，调控目标越来越精准时，确实是有利于打击炒房行为的。
但在这个过程中，作为普通购房者，其实是比较容易被误伤的。
当下，我们都知道房贷收紧，二手房增值税高，其实从一定程度上来说确实是为了降低热度，但同样的，真正有购房需求的人在这个过程中也难以独善其身。
要知道当下的房贷利率越来越高，普通购房者的买房成本其实也在不断提高。
限价之下，尤其是在上述限价和供地调控之下，摇号打新将在未来一段时间成为广州新房的主流。
但上有政策下有对策，你可能会成为“锦鲤”，但也有可能全程陪跑，终究错付，经过一轮轮打新摇号，却也没有买到合适的房子。
对于上述所说的种种现象，你又是怎么看的呢？评论来说说你的观点吧。
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