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华侨城纯水岸,唐镇这次等来了什么?

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环线房产咨询 2021-06-21 23:10

去年7月,华侨城经过230轮激烈竞争,力压建发、金茂、金桥股份等房企拿下唐镇大名城两期之间的地块,楼板价4.42万/平,溢价率19%

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在当时看来,华侨城的动作是冒险而激进的;

毕竟浦东已经有四年没有地块能达到这个楼板价高度,而往前最近一次要追溯到2016年保利拿下的周浦地王,楼板价4.36万。

但当时没有人觉得2020年能像2016年那样,会是一个地王频出的年份,更是对华侨城目标8万的售价并不看好。

毕竟唐镇上一次拍地还是2015年,大名城以楼板价2.79万/平和2.97万/平的代价拿下两块地,后期售价6.2-6.6万/平, 另外还收取过一段时间38-65万不等的“电商费”......

即使是这样的利润空间也让大名城推出了简装与毛坯的房源。

而且当时的唐镇大名城,还没有完全摆脱分销的阴影。

没想到不到一年,市场变天,唐镇竟然成了上海2021年的顶流版块之一。

即使曾经有很多人diss这个版块,即使大名城曾经为了去化单套20万+的佣金,即使所谓的第四代国际社区早已名存实亡,唐镇用一种朴素的方式打脸众人:

你觉得除了学校什么都没有的唐镇三兄弟,价格已经上十万了,而且还真的有成交。

不管现在价格是否已经回落,很多人已经因为前一波的行情感到恐慌:

唐镇,是不是再不上车就晚了?

关于唐镇,我们曾经做过很多分析,可以明确的是这个浦北腹地的中产社区定位已经明朗。

但有趣的是,随着唐镇在房价上取得了不小的成功,这个号称第四代国际社区的唐镇实际上已经开始挑战第三代国际社区的森兰

森兰的成功,得益于它所在的封闭环境:东西北面都不宜居,南面是拥有庞大老公房数量的金桥,森兰在其中成为了一个不错的选择。

唐镇的成功,得益于承接了张江、金桥、川沙甚至陆家嘴的客群;相比起号称第三代国际社区森兰,唐镇承接的外溢版块更广。

可以这样说,唐镇的晋级之路其实比森兰艰难得多,因为它没有像森兰那样的“围墙”保护;曾经考虑唐镇的人,他们的选择范围可以有川沙、御桥甚至周康。

曾经的唐镇想要崛起,打败这些对手是第一步。

而随着龙东高架的开通,唐镇甚至对浦西也有了吸引力,只不过比起10号线东延至外高桥,唐镇迎来的是利好,而森兰迎来的可能是挑战。

而且相比于从各个板块中厮杀出来的唐镇而言,东西两岸联动也许会破坏森兰的“围墙”,对岸杨浦就有不少价格接近的竞争对手。

更让人担忧的是,在唐镇业主为建平中学而欢呼时,森兰业主却还在为家门口的对口中学而发愁。

意识到这一点的唐镇三兄弟的业主们甚至表示:下一步计划把房价挂上12万,森兰可以凭什么唐镇不行?

唐镇有今天的成绩,有学区因素,有市场行情因素,也有参与开发这里的几位先驱的努力。

没有大笔营销费用的投入,唐镇的成熟或许会来得更慢,否则你以为是谁把第四代国际社区的美名告诉给通讯录里的每个购房者的?

而对于一向热衷于第一个吃螃蟹的华侨城来说,这一次来到唐镇却成为了摘果实的那个人,甚至拥有700多套新房一次性全开的底气。

深耕唐镇多年的三兄弟与早年的别墅群给版块定下了改善的基调,教育资源的唯一短板已经补齐,龙东高架也已经开通,最重要的是对于华侨城来说,无需过多的推广费用,单凭唐镇二字购房者就慕名而来。

华侨城这个无冕地王,时隔一年又给大家带了怎样的作品?

对比周边价格更便宜,或者离地铁更近的融创、浦发竞品来说,华侨城又有什么优势?

首先是入住门槛,华侨城明显比老三兄弟的门槛有所提升。

除了均价超过大名城的6.6万已经是默认的事实,华侨城的门槛户型也有所提高,为98㎡;

而老三兄弟除去个别非标户型的门槛分别是:

仁恒东郊花园——94㎡

浦发檀府——87㎡

大名城紫金九号——88㎡

入手唐镇核心版块的门槛肉眼可见已经变高。

其次是户型设计,相比于老三兄弟的户型,华侨城户型的一个卖点在于全横厅设计。

除了户型较小的两个是餐客一体的传统横厅,华侨城136㎡与150㎡的户型做出了客厅横向,餐客厅功能分区的设计,算是一个小小的亮点:

最后到小区品质方面华侨城此次外立面采用的是铝板+玻璃幕墙的设计,开了唐镇先河;

但比较遗憾的是在周围几个竞品或者容积率更低,或者完全人车分流的情况下,华侨城的容积率拉满到了2.0,而且也只是半人车分流,不过在地下车位配比充足的情况下,地上车位也许暂时不用开放。

至于装修标准,因价格而定,如果价格太低毛坯也不是不可能,关注这里的人群有必要降低这方面的预期。而未来华侨城的售楼处也将交给政府作为社区公共设施的一部分对外开放。

唯一值得庆幸的是,三兄弟与华侨城的人群结构不存在明显差异,这里的“对外”风险不高。

对比起南面刚刚结束认筹的融创未来金融城来说,未来的学区就是王炸;

虽说新房不承诺学校,但华侨城似乎未来并没有其它的学区选择,只能“勉强”按照老三兄弟的路径来了,同理前滩。

而唐镇让人觉得价值最大,溢价最多的,还是有学区的三兄弟,而不是离地铁更近的绿城玉兰花园。

除了学区因素,华侨城所在的唐镇x兄弟所在的位置是目前唐镇发展得相对成熟,氛围相对高端的片区。

相比起华侨城,创新中路的融创、唐镇地铁站的浦发版块的成熟还需要一定的周期,毕竟现在这里还是一片民房、工厂与荒地。

按照唐镇三兄弟中交房最早的仁恒东郊花园来说,时间已经过去5年;而创新中路的综合体融创未来金融城,交房时间要到2023年。

也就是说这两个小版块之间,中间相差了7年的发展。

融创作为拓荒者的角色到来,而华侨城已经是摘取果实的那个。

所以有些人愿意选择华侨城这样一个相对成熟的小片区而不是未来规划美好的地铁站上盖综合体。

而对于一个诸如唐镇、森兰、新江湾这样的版块来说,相对优质的居住环境,良好的教育资源是吸引人们来此居住的主要原因。

但这样的版块痛点也是相似的,少了烟火气息,连买菜都不方便。

对于这点,唐镇历任销售的说法都在项目周边的邻里中心,未来将设置有菜市场这样的便民商业。

而对于很多业主来说,买菜确实不是最重要的事情,比起这个他们更关心的还是:

华侨城纯水岸,到底需要多少分?

以上为正文

编辑∣环线咨询

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