最近的深圳有多克制，惠州就有多放肆。
深圳发布二手住房成交参考价格发布机制，打击经营贷、消费贷违规流入楼市，收紧落户政策……调控一波接着一波，能够有资格在深圳买房的人越来越少。
5月深圳二手房房价指数更是实现了23个月以来的首降，环比下降0.1%。
但买房的需求依然存在，深圳调控后，这些需求会转向哪里呢？
答案是：临深城市。
而惠州，无疑是临深城市里的轻奢级产品，上车门槛相对较低。
而它也正在不断释放着“惠州欢迎你”、“大家都有美好未来”的信号。
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惠州要打造国内
一流城市？
上周，惠州市自然资源局下达了《惠州市国土空间总体规划（2020-2035年）公众咨询》，惠州市国土空间总体最新规划（2020-2035年）（草案），文件展示了惠州的雄心壮志：惠州要成为珠江东岸新增长极、粤港澳大湾区高质量发展重要地区以及国内一流城市。
怎样成为国内一流城市？
惠州说了，在人口方面，它的规划是要在2035年常住人口达到850万人，城市实际服务人口950万人，规划远景周期可承载人口规模突破千万级。
常住人口达850万人是什么概念呢？
根据广东省第七次人口普查结果，惠州2020年的常住人口数是600万左右，在广东省排第8位。而如果是850万人，就接近今年佛山的水平（今年佛山常住人口900多万人）。
我们知道房地产长期看人口，而惠州的10年常住人口增长率虽然达到了31.45%，但其实它的基数很低，十年间人口增长数不过100多万。
加之，2035年的远期目标仅仅为850万人，还不及今年的佛山。
在产业布局上，惠州的大亚湾和仲恺被重点提及。惠州提出优化提升大亚湾经济技术开发区、仲恺高新技术产业开发区和中韩（惠州）产业园3个国家级园区，打造“3+7”的重点工业园区分布图。
不过，从产业布局来看，惠州东北部似乎还是真空地带。
在交通上，惠州也覆盖了航空、轨道交通、公路以及港口这四个方向。
惠州机场将打造区域性航空枢纽；轨道交通方面，将建设“轨道上的大亚湾”，规划构建“四横三纵”客运铁路网络；对外公路方面，规划构建“九横纵三加密”的高速公路网络；在港口方面，也会进行扩能和提升基础设施建设水平。
虽然惠州规划很不错，但人口增量并不突出，而且近年来的基础设施建设缓慢，区域间产业发展也不太均衡。
惠州要成为一流城市，任重道远。
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躺在规划里的
未来
作为临深城市，惠州这些年已经陆陆续续有不少利好放出，尤其是在深圳调控趋严以后。
不过，这样的利好，似乎都是雷声大，雨点小。
惠州新房供应量巨大，而且价格远远高于二手房。
过去，不少来自深圳的惠州购房者表示，大亚湾的水，就是深圳买房人的泪。高价买到手的一手房，想出手却根本卖不掉，流通性极差。
而最近惠州又出台了房产证到手满3年才能出手的政策，更增加了交易难度。
从市场反应来看，5月惠州新房成交套数环比下跌14.9%，成交面积也环比下跌了16.9%。
不过5月惠州的新房成交均价倒是环比上涨了3.46%，临深片区也环比上涨1.82%。这样的上涨和深圳楼市趋冷，开发商对惠州的预期变高有比较大的关系，并不能反映它的实际价值。
这一点在二手市场也是一样。
5月惠州二手住宅报价也上涨了3.7%，这说明惠州业主的预期也变高了。不过，只有实际成交价才能真实反映市场行情。上周大亚湾和仲恺成交价其实都分别有6%和3%的跌幅。
张雨绮说，碎钻是不值钱的，因为碎钻不具备稀缺性且产量大。
而对于惠州来说，它的房就是楼市版碎钻。
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总结
其实，我们之前已经多次说过惠州这座奇妙的城市。
它绝对是刚需友好型的城市，因为它环境好、价格低；但也是投资踩雷型城市，因为它供应大、产业、基建一般。
购房者千万不要听到规划有多好多好就上头。
所以投资就算了，但对于自住者，惠州的规划还是有些启示的。
一是买房可以选择有轨道交通规划的区域，比如深圳14号线会经过的惠阳；二是可以选择有产业规划的区域，比如仲恺。