温州炒房团又来了？
01
今天，有朋友推送了一则信息，吓了大家一跳。
6月17日，温州购房团进军此南京地铁房，7000/平捡漏！抓住下一个浦东新区。
这里面，所有的要素都很刺激：
温州购房团，代表着资金和眼光。虽然温州炒房团早就不行了，但这几个字仍然具备威慑力；
价格便宜，只有7000/平，而且还是南京，地铁房。南京哪里还有7000块的地铁房？确实很惊奇；
下一个浦东新区，虽然没有多说，这里暗指江北新区。
所以，这样的一个南京江北新区的地铁盘，单价这么低，到底在哪？在安徽和县。
这个盘，从2015年开始，到现在已经整整卖了6年了。而价格起起伏伏，一直稳稳的保持在6000-8000范围内波动。也就是说，第一批的买房人，已经整整站岗6年。
前期买的业主向我反馈，他买的房子早已交付，但不知道如何处理：
出租吧，这个地方前不着村，后不着店，根本没有人租；
卖掉吧，比买入价低1000，还卖不动。新房源源不断，价格也不涨，没人接盘；
不卖不租吧，一直放在那里，一个月还要替它还房贷，几千块的支出，压力很大。
所以这名业主戏言：买的不是房，是买了个爹。天天伺候着….
其实，这个楼盘根本没有必要蹭南京因素，既不是南京，也不靠地铁，更与江北新区没啥关系。现在马鞍山房价上涨飞快，已经成为新的大腿，还是回归马鞍山，可能更能吸引投资客过去。
但实话实说，马鞍山确实涨了，但拉不动和县。毕竟这个小区800万方，相当于南京一年的新房供应量。对，相当于8万套房子…
02
都市圈远郊板块确实比较衰，那么都市圈城市中，马鞍山和芜湖的涨幅还不错，与南京更紧密的镇江呢？压力也非常大。
3年前，镇江南徐板块非常火爆，从南京开往南徐的大巴，十有八九是抄底的买房人。作为镇江比较知名的新板块，这个区域房价如何呢？
2018年，南徐板块推出了多个抢都抢不到的神盘，据说还要有关系才能买到。比如当年比较火爆的涟山项目，买的时候在1万/平左右，现在的价格呢？大概能到1.1万左右。
沁园当时新房的买入价格在8000-9000元左右，很多南京投资客大呼便宜。现在这个品牌楼盘早已交付，二手价格在1-1.2万左右，升值幅度聊胜于无。
这是镇江楼市的一个缩影，这个城市的经济处于低增长阶段，发展的比较慢。房价很好的反映出它的价值。
很多人说，房价高如何如何，其实房价不是原因，房价是结果。房价长期不涨，其实本身就说明了问题。镇江的房价，其实就是镇江经济发展的某种投射。尤其镇江比较散装，看GDP不低，但GDP并没有集中在市区，都是下面的县市贡献的。所以目前镇江的楼市仍然处于比较低迷的状态。
不过，有些资深投资者开始看镇江了，毕竟3年没涨了，马鞍山大涨，是不是轮也轮到镇江涨了？我认为现在还是早一点，右侧交易可能更加保险。对于普通买房人来说，没必要这么早冒险，可以等等再看。
03
目前南京都市圈，仍然处于比较弱势的状态。但任何房子都有价值，今天拿出来讨论，并不是嘲笑这些区域，还是实打实分析，这些板块的春天到底何时到来？目前还没有看到轮动的迹象。不过提醒一点，镇江市区是有价值的。而和县的价值非常小，即便轮动过来，轮到和县的概率也比较小了。
而南京内部，目前正在进行板块之间的轮动。比如现在的河西南岸，据说要首付八成了。
我看还有人分析这个那个的，其实不用分析了，这就是板块的轮动。河西南岸一年前还是群嘲的对象，今年彻底开火。这个板块的城市界面一般，但区位优势明显，去河西，去南站都非常方便。至于有没有产业，这个不重要，因为河西和软件大道的产业，完全可以辐射到这里，这就够了。
至于首付8成到底值不值，这个见仁见智。只能说如果你恰好有8成的钱，买了问题不大。因为像样的板块，基本上都8成了。
还有一个板块，目前我看好几个平台都在嘲笑3年不涨，毕竟桥北、岔路口、青龙山、板桥，这四大群嘲板块已经写的差不多了，急需要新鲜板块抗这口锅。这就是江宁大学城板块。
江宁大学城，在卖新房的时候还是非常火爆的，中签率不高。目前房价涨的确实不多，2.5万左右，有的高一点，有的低一点，具体要看品质。这个板块确实3年没有怎么涨了，是不是彻底沉寂了？
江宁大学城开发的比较早，注意，大学城是大学城，方山是方山，其实不能算一个板块。大学城是1号线能够辐射到的小区，以刚需为主。方山周围以改善为主，两个板块不能混为一谈。
这个板块到底有没有价值？我觉得有价值，它的价值就是轮动价值。即百家湖、九龙湖已经涨了10-15%，购买力其实在向外赶的。江宁大学城位置虽然不如九龙湖百家湖，但实际上能够第一时间承接两湖的购买力，我认为等几个月，这个片区会稍微涨一点。
04
所以买房就是这样，有时候你期待很高，但就是不涨；有时候等你拿的受不了低价卖了，有可能又飞了，这就是交易的痛苦之处。
总结一下：
第一，都市圈目前仍然比较冷。但有自住需求的镇江，没那么差，还能撑住，有轮动的潜力。而没有自住需求的周围安徽远郊县市大盘，意义不大。让温州炒房客先买，如果他们愿意的话。
第二，南京内部，其实还在轮动中。江宁大学城虽然三年没涨的，但没那么差，今年应该可以喝点汤。雨花板桥、青龙山区域，今年下半年的行情，会有所改善。
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