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我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,坐标上海,社保五年,收入稳定,打算在上海买一套房子用于投资,现有现金300万可做首付,投资哪里的房子更有价值?学区房还能不能买?如果没抢到新房,买二手房有什么要注意的吗?

沪叔:你好,总价较低的学区房是首选,浦东与闵行板块的双学区房和九年一贯制是不错的选择,虽然有可能受到划片摇号的影响,但区域内学区房热度较高,大概率会上涨。还可以选择有较高能级规划的区域,如大虹桥、三林、张江南的新房与次新房。这些区域房子升值空间较大,有机会的话尽量抢限价新房。二手房投资需要注意:第一、远离没学区的老公房。这类房产地段较好、流动性好,面积小总价低,租售比较高,且溢价不高,过去是许多人选择的热点,但当前限贷限购严格的背景下,老公房跌幅较高,将首房首贷应用到居住舒适度不高、保值增值能力不强的老公房上,不是一个明智的选择。第二、不要选择无地铁的郊区次新房,市区向外推进,轨道交通建设发展,给一些近郊次新房带来福音,前几年郊区次新房凭借较高的涨幅受到购房者青睐,但近年上海市区外拓速度放缓,地铁建设速度也减慢,一些没有地铁规划的郊区升值潜力不足,购买风险较大。上海买房选筹,详见内部分享。

提问:沪叔,我想问一下:目前我手里有一大笔资金想用于房产投资,名下已经有两套房,还有家里双方老人的房票可用,请问可以购买另外的房产吗?买房在地段、产品、户型等等方面有什么需要注意的问题吗?

沪叔:你好,有资金又有房票,进行房产投资是可以的,只是要注意不可以过度利用杠杆,贷款尽量控制在承受范围之内。纯住宅投资风险小,产品品类也不错,是一个比较好的选择。买房时,在地段上,一般来说不要选择远郊,尽量选择核心地段,市区>近郊>远郊,最好选择发展成熟,带有景观资源与丰富商业的中心区。产品上,首先是开发商品牌,最好选择有口碑的开发商,参考开发商的楼盘质量进行挑选,并不是国营开发商一定比品牌开发商更有价值,关键还是在于产品质量;产品户型选择90-120平米的最合适,这样的面积更适合居住需求。不建议投资酒店式公寓,回报率偏低。相对来说,精装的回报率会比毛坯房低。选择新房还是二手房,新房限售,差价缩小的情况下比较建议淘二手笋盘,更容易抛出。

提问:沪叔,你好,目前在上海工作,打算在环沪在周边买套房子,请问环沪城市买哪里比较好呢?

沪叔:你好,在轨道交通推动下,环沪城市格局正发生着改变。

花桥地理优越,右边是上海,左边是苏州,连通苏州和上海的s1线连接点自然位于花桥。虽然只是镇级别的区域,但是它的配套齐全可以追赶上二线城市,商业方面拥有永旺梦乐城及花桥梦世界等这样超大规模的商业体;教育方面更是引进华东康桥国际学校、苏州外国语大学昆山分校,上海华二等优质教育资源,全方位引入人口。正是如此,虽然才发展了五六年时间的花桥入住率已经很高。花桥的房子就是用来消化上海房产的溢出需求。上海买房建议,详见内部分享。

提问:沪叔,你好,花桥怎么样?房价会受上海的楼市影响辐射吗?

沪叔:你好,昆山作为一个县级城市,产业、经济、人口等条件都发展较好,它承接上海外溢人口,加上自身成熟的产业体系。上海购房需求得不到满足的群体涌向花桥,从地段来看,花桥紧邻上海,又有轨道交通相连,人口互通有无,是名副其实的上海“后花园”。在上海工作在花桥置业的刚需越来越多,其通勤便利程度与价格优势是其他区域不能比拟的。长三角区域人口密集,经济规模大,而区域内一线城市房价还处于洼地,未来这些区域会随着板块轮动洼地被逐渐填平。可根据自身情况来选择是否在此置业。