近日，位于鼓楼区五四路CBD旁全新住宅项目——汇诚·永安里首次取得预售许可证（备案名：汇诚中心）。
其中商铺80套，住宅104套，据统计，其住宅均价约为40088元/㎡，套均总价约为185万。单价区间为35570-44170元/㎡，备案总价约140万-293万/套。为35-66㎡一房、两房户型，详情如下。
项目详情如下：
项目地址：鼓楼区温泉路以西，永安街旧屋改造地块
占地面积：8634 ㎡
容积率：3.75㎡
建筑面积：32378 ㎡
安置房回购面积：17000㎡
商业面积：6000㎡
出让时间：2015年10月
楼面价：13348元/㎡
项目规划两栋13F、16F住宅楼及附属5F商业裙楼，住宅总户数约358套，其中回迁安置房214套，可售商品住房约144套（具体以实际为准）。
该项目毗邻五四路CBD，临近省政府、省立医院及在建中的地铁4号线省立医院站约400米，且紧邻百合温泉大酒店、王府井百货、温泉公园，辐射众多商业圈，是鼓楼区的重点工程项目。
此外，项目周边商业居住生活气息浓厚，同时密集分布温泉小学、井大小、十九中等多个优质教育资源。所以该楼盘除了黄金地段，另一大期待值则是未来是否会划片优质学区。（该楼盘预计2022年交房，交房后才可确认是否划片）
那么，集众多优势于一身、且为鼓楼近年来罕见的楼盘，从预售价门槛来看，套均总价不到200万，最便宜的35㎡仅约140万，若能按备案价出售，想必都是被“neiding”的，根本轮不到普通老百姓购买，那么该楼盘究竟会如何销售呢？价格究竟是多少？
通过麦田APP查询得知，目前划片温泉小的单身公寓门槛均在230万以上，且房龄在15年以上，均价远超6万/㎡，甚至7万/㎡（小面积产品）。
据笔者了解，该楼盘目前没有售楼部，有消息称该楼盘有对外出售，价格约为5.5万/㎡，即在原有备案均价基础上加价1.5万/㎡。若按照最小的35㎡计算，总价约200万，相比温泉小学区房的门槛略低，最关键的是纯新楼盘。
因为学区因素不好把控，所以对于客户来说，该价格是否值得购买，需要多方权衡。换言之，如果该楼盘未来不能划片优质学区，该价格确实高于市场价；如若未来能确定划片，价格也将水涨船高，并有不错的投资收益。但是对于想给孩子购买周边学区房的家长来说，若没有明确消息证实该楼盘可划片，还是建议购买周边确定划片的二手房。
其实，从该楼盘的综合情况来看，没有对外推广，一方面是项目本身可售套数较少，另一方面，即便加价也仍不愁卖，没有大肆宣传的必要。从近年来鼓楼新盘来看，无论是否有较大比例的安商房、产品如何，都能迅速清盘。
例如近期在售的杨桥路旁一楼盘，虽有一定比例的安商房，但实际售价也高达5.5万/㎡，其备案均价不足4万/㎡，也在备案价基础上加价1.5万/㎡以上。且该楼盘基本为120㎡以上的大户型，其实际套均总价高达700万以上，相当于平均每套加价200万左右。即便是这样的操作，该楼盘也仍不乏客户咨询和到访，整体销售情况也较为理想。
笔者认为，这类楼盘因具备难以替代的优势，例如周边已多年未供应新盘，并且毗邻优质学区，若未来有幸划片学区，也是锦上添花的事。
问题来了，如果是你，五四路旁5.5万/㎡的纯新楼盘，你会考（du）虑（yi）它（ba）吗？
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本文完
文 | 克而瑞 福州
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