突然间，五象大湖区火了起来，和这个房企不无关系。那就是万科。
前不久，万科翡翠系亮相，丢出重磅合院产品，喊价4万+，掀起不小的浪花；
前2天，万科突然发力，在土拍市场抢下1.4万+元/㎡楼面价的地，让楼市疯狂了一把……
向来不高调的万科，在憋什么大招？
万科带火五象大湖区
近段时间，五象大湖区火了，特别是核心的五象三中板块。
前两天（6月17日），一幅靠近五象三中的84亩地吸引众多房企大鳄争抢。
最后由万科集团拿下， 楼面地价达1.4万+元/㎡，给平静的楼市投入一枚重磅炸弹。
地块周边情况
典型的“面粉价贵过面包价”，又出现了。
因此土拍落锤后，周边楼盘就按捺不住，纷纷叫嚣着要涨价。
再结合这次拿地的房企万科，就有意思了。
在地块不远处，就是亮相不久的万科翡翠中央。
上周，它丢出王炸产品——合院，放风价4万+元/㎡，仅30套，并且非常自信声称不愁卖。
而此番万科拿了地便立马开工，不少人都在猜测，新地块是否会出现又一“翡翠系”？
倘若如此，五象三中板块可能会更添一把火。因为万科的翡翠系名声响亮，来头不小。
传说中的翡翠系，很牛吗？
不久前，万科翡翠系首进南宁的消息传出，立马引起不小的关注。可以说，万科翡翠中央已未开先火。
扒房留言板，扒友关于万科翡翠系的讨论
翡翠系，属于万科高端住宅的经典之作，可以说自带流量。
据说，翡翠系的理念是万科进军新加坡、纽约等国际大城市，深入了解发达国家的建筑特色，以及国际高净值人群的生活理念、价值追求等之后形成的，具有国际前瞻性。
因此，翡翠系产品不仅仅是高端住宅，更关注安全、舒适、健康、服务、科技、标签符号、品质和领先性。
在其它一二线城市，但凡翡翠系产品，都备受欢迎，且溢价能力强。
比如上海的万科翡翠滨江，自入市以来，售价高于周边房价30%以上。
上海万科翡翠滨江
万科翡翠滨江与浦东商品住宅价格对比（来源：克而瑞）
说起来，万科翡翠系选址要求苛刻，设定条件包括：位于城市发展区域、匹配城市精英人群、践行三大产品精神、为业主提供万科物业的升级服务等。
一句总结，万科翡翠系就是要做全方位的高端盘。
如今，万科翡翠系进入南宁，首现五象大湖区，一出来就高喊“十年五象，只出一座翡翠”，其实和它的选址逻辑不无关系。
大湖区2.0时代，价值已不同
五象不只有一个“五象湖”，它规划有庞大的环城水系，由六湖围合而成，水域面积加起来有约188公顷。
如今，环城水系流经范围，又被很多开发商称作五象大湖区。
大湖区大致范围
经过多年开发，五象大湖区已经由1.0时代走向2.0时代。
过去的1.0时代，土地供应量大，市场也很好，可以说“闭眼买房都不会错”。因此很少有房企用心研究产品，大部分楼盘定位和品质都偏刚需。
如今走进2.0时代，大湖区俨然一副大都市的样子，高楼林立，路网发达，五象湖、小五象湖等水系兑现，“铁学商”等配套逐步完善。
当然，目前环城水系尚未完全成型，但兑现只是时间问题。
五象湖湖景实拍
2.0时代的大湖区，基建完善，配套成熟，但供应却在锐减。
地图上，大湖区未供应的住宅用地不到10幅，其中有一半是小地块，加起来不过几百亩。
供求关系驱使，核心区供应越少，想挤进来的人越多，那它未来的价值就越大。
大湖区仅存不多的住宅性质空地
而且大湖区掌握着整个五象的优质资源，能级较高。
文体配套，有广西体育中心、图书馆、博物馆等；
医疗配套，有广西国际壮医医院、明安医院等；
商业配套，既有即将开业的宜家、五象万象汇、五象航洋城等商场，也规划有轨道TOD、邻家广场等……
相信不久后，五象大湖区就会变身成为繁华的都市。
此时，房地产也走向2.0的改善时代，万科翡翠中央就是应需而来，出现的时机很微妙。
一面，是五象三中板块“铁学商”趋于成熟；另一面，是轨道小镇配套有待完善。
而且，项目本身还自带3.2万㎡商业，将进一步丰满大湖区商业。
在兑现和未兑现之中，就意味着，价值还有提升空间。
只有三中？那是你想简单了
再细化到板块，万科翡翠中央属于五象大湖区的五象三中板块。
说起来，五象三中板块，是因五象三中而得名。甚至某种程度上，它还是因五象三中带来的学区效应而爆红的。
去年，五象三中初中部迎来第一波中考，成绩和很多人的预期有点差距。但它起步时间较晚，还有一定成长空间，大可不必着急。
在今年三中学区意向划分中，万科翡翠中央在范围之内，虽然往后这也并非十拿九稳。
今年三中学区范围（意见稿，仅供参考）
不过，板块规划有密集的学校。
小襄大概数了下，除了已经建成的五象三中和五象实验一小，板块内还规划有7所小学、2所中学，几乎每个楼盘都配建有幼儿园。
三中板块内，学校密集
生源与名校相互成就，已是公认的规律。
随着大湖区2.0时代的到来，三中板块内高端盘增多，房价高涨，必然会筛选购买力较强的人群。往往这类人群，会更重视对孩子的教育。
就如万科翡翠中央，合院放风价4万+，总价400万-600万元，一般人够不着，也意味着它带来的生源并不差。
而且，项目自持约3.2万㎡商业，或引进优质教育机构，进一步丰满板块教育配套。
简而言之，万科翡翠中央教育资源和配套充沛，氛围浓厚。
一方面，五象三中确实对板块房价有一定的推波助澜作用；另一方面，随着教育配套完善，板块价值会进一步合力迸发。
双地铁+4商业体，这商圈真绝
从朝阳商圈、万象城商圈等案例中不难发现，造就一个成功的商圈，必备两大要素：地铁+商业体集中。
而五象三中板块，就具备了造就商圈的潜力。
在平良立交这个十字路口，汇聚了4大商业体，各占一个方向。
其中，五象万象汇，已官宣9月见；宝能环球汇以及合景悠方，或在2023年开业；新村停车场上盖TOD项目，也规划有80余亩商业地块。
4大商业体各占一个路口
还有一点非常特别。
这个路口是地铁2/3号线，双地铁交汇处。放眼全南宁，双地铁+4大商业体集中的配置，很难再找出第二处。
可以预料得到，随着商业体陆续兑现，未来这里将成为五象最早成熟的核心商圈，也是南宁主流核心商圈之一。
对于高端物业而言，商圈并非越近越好，而是讲究合适的距离，一般是1-3公里，步行可达，或是开车10分钟以内的距离。
万科翡翠中央就位于商圈的黄金1.6公里范围，只需搭1站地铁。
对改善购房者来说，这样的距离刚刚好，既方便，又不会过于喧嚣。
大湖区给我们的机会不多了
随着五象大湖区供应见底，房价高涨，它也离普通购房者越来越远，现实就是这么残酷。
良庆区房价，10年涨300%
5月份南宁各城区均价，良庆已突破1.4万+元/㎡
毫无疑问，万科翡翠中央出现在大湖区2.0时代，拿到了一副好牌。
不过，好地段和好产品，是相互成就的。
占了好地段，楼盘就赢在了起跑线，大致上无论怎样都不愁卖；
占了好地段，假如楼盘还很努力，去提升产品力，就好比“比你优秀的人比你还努力”一样可怕，它的价值会远远甩开其他楼盘。
这就是溢价能力。
再看万科翡翠中央，合院户型图尚未确定，但据说122㎡合院，赠送率超过200%，吊打一众楼盘。
市面上合院本就少见，出现在城市核心区更是个稀罕物，可以说卖一套少一套，会越来越稀缺。它未来的价值，你可以大胆想象。
有实力的购房者，也可以大胆上车。毕竟，五象大湖区留给我们的时间也不多了。
作者|郭小襄
编辑|令狐葱
#声明#
◎如无特别标注，文章均为扒房原创，版权所有，未经允许，不得转载；
◎文章仅代表作者观点，仅供参考，不作为交易依据；若有意购买，请详细了解项目及不利因素，签署合同时仔细阅读相关条款；
◎文章如有失实或侵权，请私信联系，“扒房”将及时核实并处理；
◎扒房特约法律顾问：广西君桂律师事务所。