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万科的合院不愁卖?带火五象大湖区全靠它

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扒房 2021-06-19 22:52
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突然间,五象大湖区火了起来,和这个房企不无关系。那就是万科。

前不久,万科翡翠系亮相,丢出重磅合院产品,喊价4万+,掀起不小的浪花;

前2天,万科突然发力,在土拍市场抢下1.4万+元/㎡楼面价的地,让楼市疯狂了一把……

向来不高调的万科,在憋什么大招?



万科带火五象大湖区

近段时间,五象大湖区火了,特别是核心的五象三中板块。

前两天(6月17日),一幅靠近五象三中的84亩地吸引众多房企大鳄争抢。

最后由万科集团拿下, 楼面地价达1.4万+元/㎡,给平静的楼市投入一枚重磅炸弹。

地块周边情况

典型的“面粉价贵过面包价”,又出现了。

因此土拍落锤后,周边楼盘就按捺不住,纷纷叫嚣着要涨价。

再结合这次拿地的房企万科,就有意思了。

在地块不远处,就是亮相不久的万科翡翠中央。

上周,它丢出王炸产品——合院,放风价4万+元/㎡,仅30套,并且非常自信声称不愁卖。

而此番万科拿了地便立马开工,不少人都在猜测,新地块是否会出现又一“翡翠系”?

倘若如此,五象三中板块可能会更添一把火。因为万科的翡翠系名声响亮,来头不小。



传说中的翡翠系,很牛吗?

不久前,万科翡翠系首进南宁的消息传出,立马引起不小的关注。可以说,万科翡翠中央已未开先火。

扒房留言板,扒友关于万科翡翠系的讨论

翡翠系,属于万科高端住宅的经典之作,可以说自带流量。

据说,翡翠系的理念是万科进军新加坡、纽约等国际大城市,深入了解发达国家的建筑特色,以及国际高净值人群的生活理念、价值追求等之后形成的,具有国际前瞻性。

因此,翡翠系产品不仅仅是高端住宅,更关注安全、舒适、健康、服务、科技、标签符号、品质和领先性。

在其它一二线城市,但凡翡翠系产品,都备受欢迎,且溢价能力强。

比如上海的万科翡翠滨江,自入市以来,售价高于周边房价30%以上。

上海万科翡翠滨江

万科翡翠滨江与浦东商品住宅价格对比(来源:克而瑞)

说起来,万科翡翠系选址要求苛刻,设定条件包括:位于城市发展区域、匹配城市精英人群、践行三大产品精神、为业主提供万科物业的升级服务等。

一句总结,万科翡翠系就是要做全方位的高端盘。

如今,万科翡翠系进入南宁,首现五象大湖区,一出来就高喊“十年五象,只出一座翡翠”,其实和它的选址逻辑不无关系。



大湖区2.0时代,价值已不同

五象不只有一个“五象湖”,它规划有庞大的环城水系,由六湖围合而成,水域面积加起来有约188公顷。

如今,环城水系流经范围,又被很多开发商称作五象大湖区

大湖区大致范围

经过多年开发,五象大湖区已经由1.0时代走向2.0时代。

过去的1.0时代,土地供应量大,市场也很好,可以说“闭眼买房都不会错”。因此很少有房企用心研究产品,大部分楼盘定位和品质都偏刚需。

如今走进2.0时代,大湖区俨然一副大都市的样子,高楼林立,路网发达,五象湖、小五象湖等水系兑现,“铁学商”等配套逐步完善。

当然,目前环城水系尚未完全成型,但兑现只是时间问题。

五象湖湖景实拍

2.0时代的大湖区,基建完善,配套成熟,但供应却在锐减。

地图上,大湖区未供应的住宅用地不到10幅,其中有一半是小地块,加起来不过几百亩。

供求关系驱使,核心区供应越少,想挤进来的人越多,那它未来的价值就越大。

大湖区仅存不多的住宅性质空地

而且大湖区掌握着整个五象的优质资源,能级较高。

文体配套,有广西体育中心、图书馆、博物馆等;

医疗配套,有广西国际壮医医院、明安医院等;

商业配套,既有即将开业的宜家、五象万象汇、五象航洋城等商场,也规划有轨道TOD、邻家广场等……

相信不久后,五象大湖区就会变身成为繁华的都市。

此时,房地产也走向2.0的改善时代,万科翡翠中央就是应需而来,出现的时机很微妙。

一面,是五象三中板块“铁学商”趋于成熟;另一面,是轨道小镇配套有待完善。

而且,项目本身还自带3.2万㎡商业,将进一步丰满大湖区商业。

在兑现和未兑现之中,就意味着,价值还有提升空间。



只有三中?那是你想简单了

再细化到板块,万科翡翠中央属于五象大湖区的五象三中板块。

说起来,五象三中板块,是因五象三中而得名。甚至某种程度上,它还是因五象三中带来的学区效应而爆红的。

去年,五象三中初中部迎来第一波中考,成绩和很多人的预期有点差距。但它起步时间较晚,还有一定成长空间,大可不必着急。

在今年三中学区意向划分中,万科翡翠中央在范围之内,虽然往后这也并非十拿九稳。

今年三中学区范围(意见稿,仅供参考)

不过,板块规划有密集的学校。

小襄大概数了下,除了已经建成的五象三中和五象实验一小,板块内还规划有7所小学、2所中学,几乎每个楼盘都配建有幼儿园

三中板块内,学校密集

生源与名校相互成就,已是公认的规律。

随着大湖区2.0时代的到来,三中板块内高端盘增多,房价高涨,必然会筛选购买力较强的人群。往往这类人群,会更重视对孩子的教育。

就如万科翡翠中央,合院放风价4万+,总价400万-600万元,一般人够不着,也意味着它带来的生源并不差。

而且,项目自持约3.2万㎡商业,或引进优质教育机构,进一步丰满板块教育配套。

简而言之,万科翡翠中央教育资源和配套充沛,氛围浓厚。

一方面,五象三中确实对板块房价有一定的推波助澜作用;另一方面,随着教育配套完善,板块价值会进一步合力迸发。



双地铁+4商业体,这商圈真绝

从朝阳商圈、万象城商圈等案例中不难发现,造就一个成功的商圈,必备两大要素:地铁+商业体集中

而五象三中板块,就具备了造就商圈的潜力。

在平良立交这个十字路口,汇聚了4大商业体,各占一个方向。

其中,五象万象汇,已官宣9月见;宝能环球汇以及合景悠方,或在2023年开业;新村停车场上盖TOD项目,也规划有80余亩商业地块。

4大商业体各占一个路口

还有一点非常特别。

这个路口是地铁2/3号线,双地铁交汇处。放眼全南宁,双地铁+4大商业体集中的配置,很难再找出第二处。

可以预料得到,随着商业体陆续兑现,未来这里将成为五象最早成熟的核心商圈,也是南宁主流核心商圈之一。

对于高端物业而言,商圈并非越近越好,而是讲究合适的距离,一般是1-3公里,步行可达,或是开车10分钟以内的距离。

万科翡翠中央就位于商圈的黄金1.6公里范围,只需搭1站地铁。

对改善购房者来说,这样的距离刚刚好,既方便,又不会过于喧嚣。



大湖区给我们的机会不多了

随着五象大湖区供应见底,房价高涨,它也离普通购房者越来越远,现实就是这么残酷。

良庆区房价,10年涨300%

5月份南宁各城区均价,良庆已突破1.4万+元/㎡

毫无疑问,万科翡翠中央出现在大湖区2.0时代,拿到了一副好牌。

不过,好地段和好产品,是相互成就的。

占了好地段,楼盘就赢在了起跑线,大致上无论怎样都不愁卖;

占了好地段,假如楼盘还很努力,去提升产品力,就好比“比你优秀的人比你还努力”一样可怕,它的价值会远远甩开其他楼盘。

这就是溢价能力。

再看万科翡翠中央,合院户型图尚未确定,但据说122㎡合院,赠送率超过200%,吊打一众楼盘。

市面上合院本就少见,出现在城市核心区更是个稀罕物,可以说卖一套少一套,会越来越稀缺。它未来的价值,你可以大胆想象。

有实力的购房者,也可以大胆上车。毕竟,五象大湖区留给我们的时间也不多了。

作者|郭小襄

编辑|令狐葱

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