01
生态涵养的宜居板块
提起白马涧生态园，苏州人都知道它是 一个4A级的景点 ，是整个高新区的一块原生态"绿肺"。
△白马涧景区实景图|来源网络
在2003年7月白马涧生态园的筹建大会上，规划定位为一个苏州城区内的自然生态型休闲度假区，形成"东有金鸡湖，中有苏州古典园林，西有白马涧生态园"的城市休闲格局。
△白马涧景区实景图|来源网络
关于白马涧景区的历史文化底蕴可以追溯到2500年前，春秋战国时乃吴王的养马之地，越王勾践卧薪尝胆之处，如今尚有饮马池、谢越岭等遗址。
以白马涧景区为核心的新区白马涧板块，周边有天池山、天平山、灵岩山等景区，群山森海，绿意万顷，从居住角度而言，新区白马涧板块是苏州市面上不可多得的一个生态涵养宜居的板块。
毕竟放眼全苏州，依山傍水，湖光山色，拥有天然去雕饰的生态景观资源的板块几乎凤毛麟角。
△白马涧景区实景图|来源网络
02
何山路隧道开通 板块能级提升
我们再来看下交通。
2021年1月底，历时近3年的何山路隧道正式通车，白马涧板块将正式迎来飞跃式发展的步伐。
何山路隧道的开通将正式链接狮山与科技城板块，使得白马涧到狮山的距离大幅缩短， 到狮山商圈约4.5公里的车 程，近享狮山综合商业等配套， 于是白马涧板块也有了新的名称“狮山西”。
一条隧道的开通对板块能级的提升是显而易见的，我们以南京长江隧道（纬七路）为例。
2010年，南京长江隧道（纬七路）正式通车，让一片荒芜的江北珠江镇一跃进入全城视野，成为开发商的投资沃土。在纬七路过江隧道没有开通之前，2009年珠江镇的房价还不到5000元/㎡，2019年珠江镇新房价格普遍都在24000元/㎡左右，十年间房价上涨了近4倍！
杭州紫之隧道开通之后使板块内到城西区距离缩短，仅仅半年房价便上涨了4000元/㎡，当年土拍地价溢价率更是逼近100%！
一条隧道的开通让一个“偏远”的板块成为炙手可热的重点区域。
这就是交通的影响力。
此外，片区内还有有轨电车1号线（距白马涧生态园站约500米）、龙池路、太湖大道、中环西线、西环快速路等交通路网，快速畅达全城。
同时，轨交也有新的利好消息，轨交9号线将于今年年底上报，9号线和11号线分别位于太湖大道南北两侧，形成2条重要的横向交通枢纽，是科技城连接主城区、途经白马涧的重要地铁线路，其中，9号线连接马涧路和华山路至狮山，11号线经过大阳山森林公园连接象山路、嵩山路至狮山。
03
这或许是新区的3.0时代
纵观新区发展史，狮山商圈是新区开发较早的中心城区，曾经是苏州高新区的主要商业和金融集聚地。
狮山聚集了550余家日资企业，还有类似三星韩企巨头，是苏州乃至整个长三角的“日资高地”。
以人民银行为龙头的数十家国内及外资银行、证券投资、保险类金融公司、5A级写字楼齐聚，还有各类知名企业的电子加工厂，狮山俨然是苏州的一个金融生活中心。
这是新区的1.0时代。
△示意图|源自网络
2017年，随着狮山路改造完成、轨交1号、3号线通车，狮山商圈开始全面完善和提档升级，龙湖时代天街、金鹰、美罗百货、绿宝广场、泉屋百货相继开业...狮山成为苏州时尚高端的核心商圈。商贸业态的全面完善和提档升级，也将重塑狮山商圈的城市功能，提升板块的商业价值。
这是新区的2.0时代。
△示意图|源自网络
随着狮山板块的发展饱和，以高新区管委会搬迁至科技城为契机，我们看到新区发展的重心开始西移，政府在交通、产业、教育等城市资源上都有所倾斜。
△示意图|源自新区国土规划网
一条何山路就能直达狮山，加上何山路隧道通车，无疑，连接繁华与自然的白马涧片区将形成未来发展的新区3.0时代。
交通除了让板块的联动性加强、加快大狮山版图向西扩容的步伐外，还串联产业带，改变城市产业格局。
目前白马涧板块已引入“苏州一号产业”——生物医药产业，何山路隧道的贯通，串联起狮山商务区、横塘、科技城、白马涧等生物医药产业集群。
产业赋能下，板块将迎来大部分高精尖人才，他们的到来除了带了丰富的人流、经济流和信息流，他们强大的购买力也将影响板块楼市。
04
板块在售项目皆为低密山景洋房
板块自2017年至今出让的土地并不多，共出让了4宗涉宅用地。
板块内最先入市的项目是龙湖景粼天著，产品主要是联排别墅和洋房。整体建筑风格是“新苏式山居”。
项目于2019年5月首次开盘，联排别墅备案均价约为26816元/㎡，毛坯交付，精装洋房备案均价约为22164元/㎡，备案价区间为18840元/㎡-25045元/㎡。
2019年时候，单价在2万元/㎡的楼盘在苏州已经不多，大多集中在远郊板块，龙湖中锐景粼天著1.88万元/㎡起备案均价，着实给了市场一个很大的惊喜！项目的高性价比也促进了项目的热销，所以项目也很快清盘。
同年11月6日，新区白马涧苏地2019-WG-47号地块被苏州白马涧生命健康小镇建设发展有限公司以总价137997万元竞得，成交楼面价13867元/㎡，溢价率为10.93%，该地块需工程竣工并验收方可申请销许。
2020年苏州第一场土拍中，苏地2019-WG-60号宅地突破网上竞价中止价格，进入一次报价区间，最终被苏高新&禹州竞得， 成交总价为96048万元，成交楼面价为14763元/㎡，溢价率为13.56%，需要现房销售，成为白马涧板块的新地王。
两宗地块均由苏高新拿地和禹洲联合开发，禹洲操盘。其中47号地块为山云庭一期，60号地块为山云庭二期。
山云庭打造的产品是4F叠墅+5-8F洋房产品，一宗地块容积率1.3，另一宗则低至1.01。
2020年11月，山云庭首次领取销许，120套精装洋房主力建筑面积约126㎡、210㎡，备案均价约23339元/㎡，总价332万元-477万元。
今年1月25日，苏地网挂14号公告土拍中，禹洲竞得白马涧60号地块，成交总价11.90亿，成交楼面价14806元/㎡，溢价率13.89%，板楼面价再次被刷新。
该项目案名为“山云轩”，由苏高新产城、禹洲集团、融创中国三家房企联合打造，项目打造了40幢4-6层的洋房产品，容积率约1.01，目前售楼处已经开放，应该很快会开盘。
总的来说，无论是已经售罄的龙湖中锐景麟天著，还是在售的山云庭和待售的山云轩，都打造了低密社区，居住舒适度较高。
今年5月12日，山云庭领取208套全装修住宅预售证，整体备案均价22164元/㎡，总价区间在305-380万元，建筑面积段125.76-216.91平。
相较于其上一批房源的备案均价，本批次备案房源的备案均价低了1175元/㎡。
这也是在这4批取证房源中，备案均价最低的，其余的3批备案均价都是23339元/㎡。
05
写在最后
从片区房价上来看，龙湖中锐景粼天著洋房备案均价在2.2万元/㎡左右，山云庭的洋房标准层均价在2.67万元/㎡。
现在就看山云轩的洋房备案均价了，相较龙湖中锐景粼天著和山云庭，山云轩的地价都要高出这两个项目，你觉得山云轩的洋房备案价格会突破2.7万元/㎡吗？
你觉得新区白马涧板块的房价到顶了吗？
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