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房价涨93%,人均收入3.5万元,鄂州人家里有矿?

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鄂州微拍 2021-06-19 18:25
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鄂州市位于湖北省东部,长江中游南岸,鄂州是座历史文化名城,是著名的“百湖之市”、“鱼米之乡”。“武昌多秀色,湖山抱朗月”,鄂州的山可人,水多情。

鄂州有"湖北省小康市"称号,现辖鄂城区、华容区、梁子湖区、葛店经济技术开发区、临空经济区。七普数据常住人口为1079353人。

我国楼市走牛二十年的市场环境下,鄂州市房价表现如何?居民购房的压力大吗?

2020年房价平均7976元,五年上涨93%

根据当地官方公开披露的商品房价格实际数据显示:

  • 2015年销售面积61.74万平米,销售额25.5亿元,均价4130元;

  • 2016年销售面积为80.4万平米,销售额32.78亿元,均价4077元;

  • 2017年销售面积为112.4万平米,销售额67.72亿元,均价6025元;

  • 2018年销售面积130.48万平米,销售额109.22亿元,均价8371元;

  • 2019年销售面积157.07万平米,销售额123.32亿元,均价7851元;

  • 2020年销售面积142.77万平米,销售额113.87亿元,均价7976元。

从2016年我国楼市提出“房住不炒”的市场定位以来,各地楼市进入了常态化的调控节奏。2020年鄂州地区房价平均7976元,较2015年房价4130元,五年时间上涨了93%。

从地区均价走势变化来观察,鄂州市房价在2018年出现大幅上涨,整体上呈现总位震荡上涨的趋势。

在2020年我国遭到了新冠疫情的影响,在防控隔离的抗疫措施下,生产生活都受到了较大影响,鄂州地区的房价没有回落,2020年房价较2019年上涨约1.60%。

鄂州市居民的生活水平

城市居民生活水平的提升,可以说是楼市消费能力的最直接体现,特别是城市居民的可支配收入变化,比较能说明问题。

根据当地官方披露的收入实际数据显示:

2015年城镇居民人均可支配收入24774元,农村居民人均可支配收入13812元。

2019年城镇居民人均可支配收入34541元,农村居民人均可支配收入19313元。

2020年城镇居民人均可支配收入35025元,农村居民人均可支配收入18792元。

从城镇居民可支配收入来观察,2020年较2015年增长了10251元,五年增长幅度41%。收入平均每年超过8%的增长。

这也会带来本市社零消费总额的持续增长。2015年社零总额262亿元,2019年社零总额412亿元,2020年社零总额327亿元(新冠疫情影响)。

居民的房价收入比和居民杠杆率

从上述官方披露的各项数据来看:2020年鄂州地区的房价为7976元/平米,五年上涨93%;2020年城镇居民可支配收入有35025元,较五年前涨了41%,支出占收入61%。

2020年实现GDP总值1005亿元,较2015年GDP值730亿元,五年经济总量增加了38%,应当说该市经济发展速度还是不错的(湖北省内2020年受新冠疫情影响很大)。

但是,该地区的房价上涨速度明显高于当地城镇居民收入的增长速度。

那么,当地居民的购房压力又如何?

第一,房价收入比

假定一个三口之家(有2人有收入),购买100平米的住宅,我们一起来具体测试一下房价收入比的情况:

2015年:房价4130元,100平米房款总额413000元,收入总额49548元;

2020年:房价7976元,100平米房款总额797600元,收入总额70050元。

按城镇居民的收支比重61%来计算,即一年收入约有39%的积蓄,房价收入比的变化情况:

2015年:房价收入比=21.4年;

2020年:房价收入比=29.2年。

用积蓄买一套100平米的住房,2015年需要供21年,2020年需要供30年。

随着经济的不断发展,本市居民收入也在稳步增加。可从现实生活的角度考量,房款按揭最长年限是30年,若在本市用积蓄买房,基本上30年内未必能还清。

第二,居民杠杆率

2020年末,鄂州市常住人口108万人,住户存款505.89亿元,人均存款4.68万元。住户贷款350.04亿元,人均借款3.24万元。

  • 采用本地区GDP值来计算,居民杠杆率=34.8%

2020年末,全国居民杠杆率为62.2%,鄂州市居民杠杆率明显低于全国平均水平。

  • 采用本地区“可支配收入”来计算,居民杠杆率=109.8%

依据七普数据,全市居住在城镇的人口为715268人,占66.27%;居住在乡村的人口为364085人,占33.73%。换算成可支配收入=318.94亿元。

用”可支配收入“计算出来的本市城镇居民杠杆率约109.8%,超过100%,应当说在国内鄂州市居民杠杆率偏高。

综合上述数据信息,从可支配收入角度考量,认为鄂州市房价偏高。众所周知,家庭储蓄在生活中需要应付各种开支,不仅仅是供房。同时,居民杠杆率超过100%,并且比本省宜昌市居民杠杆率(90%)还要高。

说心里话,鄂州市与宜昌市相比,在经济总量、人口规模以及城镇居民可支配收入等方面都不及宜昌市,可鄂州市房价明显高于宜昌市,高出幅度达18.83%。并且,鄂州市城镇居民收入水平不及全国城镇居民收入(4.38万元)的水平。有点纳闷,难道鄂州市108万人口家里都有矿?

来源:野马和尚

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