本文为区域研判，全文约3800字，阅读时间3.5分钟
2020年3月底，正当其他板块开发趋近饱和时，天府新区“最后一块”待开发板块——万安南，作为天府新区“收官之作”，伴随着官宣及强势推出，一个响当当的大名呼之欲出：“天府前湾”。
“天府前湾”的概念横空出世，在正式对外公布的《天府新区万安南片区 总体城市设计》方案中，新川板块以南、秦皇寺中央商务区以北、蓉遵高速、利州大道和天府大道之间的这个区域，不仅有了一个全新的称谓，同时也标志着天府新区规划发展盛宴的初步“圆满”。时隔一年，整体开发已见雏形的“天府前湾”未来潜力如何，到底适合哪些置业人群？
▲天府前湾效果图
01
参照“先进”经验
天府新区“纯居住区”就位
“天府前湾”——成都市规划设计研究院网站这样描述这个片区——“在天府新区全面深化公园城市理论与规划实践，打造公园城市典范区的背景下，作为新区城市设计满覆盖“收官之作”的万安南片区总体城市设计，因项目独特的新区门户区位、生态窗口作用、较大用地储备等优势，自然而然肩负起了探索公园城市理念在新城片区、社区层级创新表达的使命。”并赋予该区域一个新的总体形象定位：“天府前湾——人城境业高度和谐统一的公园城市示范片区”。
据规划显示，出炉最晚的“天府前湾”规划起点却不低，参照上海前滩、杭州前湾等沿江向发展的经验，构建以鹿溪河生态区为依托的城市中心区。更甚之成都的“天府前湾”在规划中不但有构建城园一体的理念，还融入了TOD的轨道布局。
▲天府前湾规划图
事实上，印象中，带“前”字的好像都很厉害。从当下看当年的深圳前海，从一片滩涂到今天的豪宅新贵，多少人见证了这片填海区的变迁？纵观这二十年的发展，经济的增长，房价的高升，前海湾的今天，已是多少人不可遥及的梦；后起之秀、位于钱江南岸的杭州前湾，同样暗藏了一个关于城市复兴的庞大野心。而天府前湾总规划面积12.2平方公里，仅次于深圳前海，大于上海前滩和杭州前湾，相比前三者，它既有相通之处，更有个性鲜明。
▲杭州前湾实景图
各地“前湾”在规划和建设中都非常重视自然生态与城市的高度融合，在总体布局中除了高新产业、现代服务业、总部经济的承载地，更加注重精致住宅、滨水社区与主题公园，突出产城一体的“新型国际化都市区”，这是它们的共性。
但是，天府前湾在“人城境业高度和谐统一”的定位中，把“人”放在了第一位。它的核心定位就是“公园+居住”！至此，在天府新区版图上，主要肩负“纯居”使命的“收官之作”、顺势填补“总部经济”宜居功能的“主要支撑极” ——天府前湾落地生根、已经就位！
▲无处不在的绿色开放空间
参照上海前滩和杭州前湾发展经验，改“沿路发展”为“沿绿发展”，构建以鹿溪河生态区为依托的城市中心区——天府绿湾，而“天府前湾”正是“天府绿湾”的排头。规划实现从社区内部出发“500米进林亲水”，每个街区都邻绿、让市民出门就能入公园，营造出“无处不公园”的诗意环境。甚至在出行方面，规划也极力引导“轨道+公交+绿道”的出行方式，通过绿道串联起丰富的交通场景。
从地图上来畅想一下，天府前湾与麓湖板块以及锦江生态带由东向西一字排开，正好在天府新区核心区勾勒出了一抹绿色新月。
▲林水相间的自然生境
由平缓起伏的麓山，下降到波光粼粼的麓湖，再前伸入曲折蜿蜒的锦江，期间点缀着现代化的楼宇、综合体、道路、公共服务站点，还有星罗棋布的主题公园，这是完全不输于任何前海、前滩或前湾的独特风景，更加符合天府之国秀丽山水的人居审美，将纯居住区气质拿捏到位。
02
纯居住区“天府前湾”
天府新区盛宴的“甜品”时间
从兴隆湖科学城、到秦皇寺CBD，从天府公园到锦江生态带，天府新区从不缺焦点与亮点，天府前湾，作为天府新区城市设计的“收官之作”，正如一场大餐由汤品、前菜到小吃、主食，最后再到甜品的过程，而甜品之于这一餐，尤为重要且凸显精致。
①“精致感”：天府前湾，天府新区城市设计满覆盖的“收官之作”
虽然是最后出炉，但却是站在巨人肩上的成都范本，前有上海前滩、杭州前湾打造经验，天府新区规划初期定位“产业大城”，生活性欠缺。天府前湾则是营造宜居性为先导的城市空间，完善天府新区“高度居住属性”功能，提升天府新区盛宴的精致感。
▲天府前湾效果图
②“满足感”：“纯居规划”补全天府新区“产业大城”功能缺口
天府前湾上承新川板块产业格局，下接天府中央商务区（秦皇寺板块）、兴隆湖科学城，左连麓湖高端居住区生态资源，作为三大产业核心区之间的黄金连接点，“天府前湾”以“公园+居住”的核心定位，恰好与上述三大板块“公园+商务/产业”的城市功能互补，形成承载产业和主城外溢客群的“高端宜居轴线”，让天府新区从区位、产业到人居得到满足。
▲天府前湾区位图
③“幸福感”：南北皆为CBD，集中住宅用地打造“公园+”生活场景
天府前湾集中住宅用地为心仪天府新区的置业人群提供了难以复制的大面积纯居规划，双TOD立体绿化+“公园+”场景，完成“城市里建公园”到“公园中建城市”的生活进阶。经由已通车的地铁6号线，天府前湾北向连接金融城（尤其是规划已出的金融城三期）、新川科技园，南向连接秦皇寺、兴隆湖、科学城组成的天府中央CBD，真正是具有在天府新区的城市版图上“一笔点睛”的重大意义，其板块价值不言而喻，幸福感爆棚。
▲天府前湾地块示意图
一年多以来，“看似没有太多动作，实则蓄力待发”是天府前湾最贴切的注脚。天府前湾的核心在于“居住”，是天府新区极力推进、尽快兑现的“公园城市居住示范区”，更是宜居置业的首选之地。天府前湾用地储备量大，开发空间足。
土地层面，近两年区域拿地的新晋房企也较多，建发、蓝光、德商花样年、中德、佳兆业、合能、奥园等在这个区域都有布局。
锐理数据统计显示，2020年1月起至今，天府前湾共成交了5宗宅地，蓝光、佳兆业、德商、花样年、奥园、鼎仁等房企投了“赞成票”。特别需要注意的是，多宗地不仅名义楼面地价破万，还须无偿配建租赁租房，实际楼面地价其实“更高”。而2021年6月开启的天府新区集中供地，报名开发商数量之多与决心之重，领先成都其他区域，足见天府新区作为“兵家必争之地”的重要性。
▲天府前湾土地成交详情
另外，结合天府新区目前的用地规划图来看，天府前湾未开发的部分，仍规划为大量较为集中的住宅类用地，居住属性非常明确。每一场土地拍卖，都是对区域价值的肯定；每一个房企，都有推动区域发展的重要力量；每一位购房者，都对区域未来信心满满。
从土地供应到板块规划，种种现象表明，天府前湾这片区域正破土蝶变，迈入一个新的开发阶段。作为2021年天府新区乃至城南的“居住新战场”，不但房企在关注，购房者也应该关注，切勿错过天府新区盛宴的“甜品”时间。
▲天府前湾—人城境业高度和谐统一的公园城市示范片区
03
规划晚但起步高
配套急剧完善、板块价值凸显
历经规划发展，天府前湾的配套与环境急剧改善。作为天府新区高品质居住区，天府前湾拥有傲视全成都的高端居住配套。
·纯粹的公园生态：参照上海前滩、杭州前湾等经验打造约2000亩生态公园，在目前的天府新区，有望比兴隆湖科学城区域做得更好；
▲天府前湾设计图
·成熟的商业配套：昌公堰&青岛路TOD项目，沿城市公园绿带分布的各类场景商业空间，尤其是麓山大道山姆会员店的开业汇聚了大量消费人群，此外还有麓镇商业、第五大道商业，为天府前湾的商业消费提供更多丰富的场景；
▲山姆会员店
·完善的教育资源：板块内招生学校已有5所，且教学资源优质：天府新区第二小学、众多名师的天府新区第六小学、荣获多项“示范学校”的天府新区万安小学、荣获“书法教育公办学校百强”的天府新区白沙小学，此外还有麓山光亚学校、成都实验外国语学校（西区）以及天府三中等教育资源；已建成的万安体育公园，丰富的片区城市公园绿道，加上前期出让土地中要求配建的体育场馆等，天府前湾的文体配套可以说已经傲视群雄了。
▲文体配套
·便捷的交通配套：地铁6号线在天府前湾区域内有多个站点，且包含两处TOD站点，加上地铁一号线部分站点亦可辐射到天府前湾区域，轨道交通配置相当优越。另外，从天府前湾的城市设计中，轨道、公交、绿道将实现无缝接驳，200米公交站点覆盖，高密度的路网覆盖和高效交通方式转换。
▲“轨道+公交+绿道”的绿色出行方式
所以，一路梳理下来，我们看到，关于天府前湾的一切，几乎都指向了这里将成为天府新区的高端中央居住区。 更让人艳羡的是，天府新区在公共配套方面的大手笔投入和兑现速度，也是少有能与之相比的。 当前，区域内的多条道路和公立幼儿园、小学齐齐启动建设，这也表明，这个最具发展潜力的区域，必将是天府 新区成都直管区极力推进尽快兑现的“公园城市样板区”。
配套不断完善，板块价值逐渐凸显，这一切，都指向了天府前湾人居“甜蜜期”的全面到来，而在人口突破2000万、人均存款中西部排名第一、地铁里程全国第四、幸福指数蝉联第一的成都，作为南向发展天府新区设计收官之作“天府前湾”，自然而然是接下来不得不选择的一个优质板块。
04
写在最后
撩房君认为，精明的置业者会看重纯居地段，却又不远离繁华商务区，寻找快发展中的慢生活。从居住价值来看，天府前湾是一个兼具繁华与繁华的“现象级”区域，无论资源的聚集度、呈现度，还是公园人居氛围，都能在天府新区市场有明显的领先优势，树立起区域标杆地位，圈定城南的下一个十年。
END