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1647亩,西安首次集中供地!多区域未来房价已被“锁定”?

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俊楚爱娱乐 2021-06-19 01:37

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相比于楼市供应的“清冷”,西安土地市场迎来一重磅消息,5月31日,西安公布了首批集中供地名单,21宗1647亩开发用地的供应,一石激起千层浪。

房企、购房者将会面临什么样的局面、市场将会有何种走向成为大家关注的焦点,追根溯源,分析利弊才能将此迷局看的更为清楚。

01前瞻!首次集中供地详情一览

我们首先来看一下此次集中供地的具体情况。

西安首次集中供地共计21宗,住宅用地20宗、1644亩,涵盖商品住房、共有产权房、保障住房、租赁住房多种业态,其中16宗为网上挂牌、5宗为现场拍卖。

网上挂牌的16宗土地,居住用地15宗,商业用地1宗。而现场拍卖的5宗地预计将于6月29日拍卖,16宗挂牌用地将在6月30日挂牌截止。

| 网上挂牌宗地详情 图源:西安地产视线

| 拍卖出让宗地详情 图源:西安地产视线

从公示信息来看,此次集中供地在区域、价格等方面都颇具看点:

①主城区供应量大。橘子统计了一下,21宗开发用地中,15宗位于主城区,将近1300亩,其中,土地资源一直都很紧张的高新迎来爆发,供应6宗693.83亩开发用地,曲江、航天新城这些热门区域也有供应,这将缓解主城区一直以来“求地若渴”的局面。

②限房价、定品质、竞地价。这是西安首次采用“限房价、定品质、竞地价”的方式出让土地,价格和品质等要素在此次出让中明确约定,因此,20宗地商品住宅毛坯销售均价同步公布。

从价格来看,主城区商住毛坯指导价区间在10500-24720元/㎡,公开拍卖的5宗土地中,软件新城最贵,约定毛坯价格24720元/㎡,航天新城相对便宜,约定毛坯价格19658元/㎡。

③安置用地、商品房用地都有供应。20宗住宅用地里,安置商品房土地供应就有9宗,其中曲江、高新有5宗安置用地,总占地567亩,而且安置用地的建议指导价要比市场价低出很多,高新、曲江的指导价区间在10500-13899元㎡。

02溯源!330土改新政终落地

备受关注的西安首次集中供地是330新政关于土地市场改革的落地,在西安土拍市场新“尝试”的背景之下,我们回顾一下330新政的要点以及这整整两个月里西安土拍市场的现状。

首先,我们来回忆一下,330新政关于土地市场的部分有以下几个点:

①每年一季度发布年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。②全市商品住宅用地供应总量年均增长20%。③除蓝田县、周至县外,全市商品住宅、共有产权住房用地实行“限房价、定品质、竞地价”出让。④每年按季度集中发布住宅用地出让公告,集中出让。⑤存在重大失信行为、超出“三道红线”的竞买人不得参与土拍。

如今看来,330新政关于土地市场的改革影响远远大于限购,而年初22个被要求“集中供地”的城市里并没有西安,从330新政提出到如今的落地,至少看出了上方从政策层面“维稳”的决心。

接下来,我们看看从新政提出到落地这两个月里,西安土拍市场是怎样的现状。

①土地供应大幅度缩减。来自美城股份的数据显示,2021年4月西安土地供应共5宗,供应面积4.16万㎡(约合62.36亩),环比下降97.8%,同比下降91.9%。

| 4月西安市土地供销及楼面价走势 图源:美城股份

而整个5月,不完全统计,仅西咸新区推出11宗997亩开发用地,很明显,西安土拍市场出现了土地供应锐减的情况,现在看来,这是新政之下对集中供地的“酝酿”。

②土地成交集中于外围区域。土地成交则呈现出了两种状态,其一.成交量大幅上涨,同样来自美城股份的数据显示,4月共成交土地46宗,成交土地面积187.83万㎡(约合2817.42亩),环比上升208.4%

其二,居住用地的成交都在外围区域,4月居住用地成交多集中在泾河新城、临潼区,西安主城区无一宗成交。

| 4月西安市土地市场 图源:美城股份

“主城区缺地”是早已成型的认知,此次集中供地,主城区一下子推出15宗开发用地,姑且不论是何种类型的用地,如此放量,也都是让各界欣慰的局面。

03影响!楼市新气象?

土地市场的风吹草动关系到的不只是房企,长远的看,对市场走向、置业逻辑都有着很深的影响,那么,西安首次集中供地会对楼市产生什么样的影响,各界最关注的几个问题我们在此探讨。

集中供地一定会为西安楼市带来新气象?

我们希望的是,集中供地之后,房企能面临更多的选择,从而降低土拍市场的热度,最终实现供需的平衡。

但从此前集中供地的城市来看,实则不然,集中供地成为了房企集体焦虑的“助推器”,其背后是连续几个月的土地市场供应空白,于是都在加紧“抢地”,比如重庆,首批出让的46宗地中有22宗成交溢价率超过50%,优质地块都是房企势要拿下的“热土”,西安首次集中供地到底会呈现什么样的气象,我们还需拭目以待。

房价被摁住了吗?

说到房价,我们要从供需说起,首先,此次集中供地,城改用地、安置用地占据了很大的比例,网上挂牌的16宗土地,5宗为城改开发用地,9宗为安置房用地。可见,整体而言,真正意义上的市场化商品房用地资源依旧还是紧张。

其次,大家要清楚,是毛坯限价,但房价到底有没有降并不完全是毛坯说了算的,毕竟政策在前,西安从2019年1月1日起,在全市行政区域内新建住宅推行全装修成品交房,所以,最终的房价如何还得看精装的价格。

另外,从公开拍卖的5宗地来看,毛坯约定均价最低接近2万,这个价格也不算低了。

买的会是一届最差的房子?

此次集中供地有一个很“迷”的现象,就是不限地价+限制房价,换句话说就是对于房企而言,成本变高但是房价却被限制,那么这之中牺牲的一定是品质。

我们仔细回想,其实在西安限价严格的这么漫长的一段时间,部分楼盘已经在装修标准上一降再降了,每一次的暂停参观样板间似乎就是一次降标信号。所以,如果没有相关的对于品质的要求,有可能我们会面临品质大幅缩水的情况。

土地市场的变局最终都是要落到楼市的,西安首次集中供地,房企会有如何反应,我们静等6月29日的现场拍卖,但橘子觉得,“品质”这一核心不能丢,如今我们在限房价、竞地价之后,还需相关的政策要求来“定品质”。

至于每一位购房者,落子成棋,需静观其变。

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作者 | 橘子

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