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谁才是南京这里新中心?我看完无比期待…

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365楼市 2021-06-18 23:06

江宁一路向南发展的脉络十分清晰,而关于江宁中心的话题讨论却从未停歇。

东山作为江宁较早发展起来的城区,各项配套已经非常成熟,也是江宁人心中的情怀所在。

近些年,江宁的城市发展史,则是逐渐从东山板块延伸出来,沿双龙大道主轴线自北向南,衍生出了百家湖、九龙湖、上秦淮板块等新兴潜力板块。

而各个板块的发展可谓是“百花齐放”,谁都不输谁,不管是改善还是刚需板块,都有其值得自豪的规划或配套。

今天我们就大家比较看好的四个板块,从多个维度来PK,究竟谁才是江宁的新中心,你更看好谁呢?

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百家湖,坐拥百家湖一线湖景和核心商圈,新房和地块稀缺,二手房价天花板高达6万/㎡;

  • 九龙湖,享企业总部园、九龙湖公园等人口企业红利和自然资源,新房均价3.8万/㎡,一跃成为江宁金字塔顶端;

  • 上秦淮,江宁势头较猛的新兴板块,手握全新规划,上秦淮湿地公园、华谊兄弟小镇等网红打卡点。

  • 东山,作为江宁较早发展起来的城区,生活配套富足,本地人认可度高,宜居与情怀兼备。

  • 1 ROUND 1

    房价

    • 百家湖

    去年7月,一套挂牌价达1600万的别墅,挂牌仅1天,带看1次,就以1489万成交了,单价高达60768元/㎡,刷新了江宁房价天花板

    而这套别墅就是位于百家湖核心,坐拥66万平米的百家湖纯自然湖水的百家湖别墅花园。

    除此之外,百家湖的朗诗玲珑屿、中航樾府、景枫凤凰台等小区成交价几乎都“破4冲5”。

    再看新房市场,百家湖板块目前仅剩21世纪太阳城银座和江宁金鹰天地广场有大面积在售,总价高达千万级。

    • 九龙湖

    我在某中介网站上查询到,目前九龙板块二手房成交单价较高的为银城千花溪的一套83.97㎡的小高层房源,跃层户型,户型的得房率较高,成交总价427万,成交单价50852元/㎡。

    九龙湖二手房市场成交单价一路走高,万科翡翠公园、万科金域蓝湾、保利中央公园、新城玖珑湖的二手房成交价稳超4万元/㎡!

    而新房市场方面,金隅紫京云筑首开均价3.82万/㎡,刷新江宁房价天花板!直接拉开了江宁改善市场的价格差距。

    项目预计6月份加推剩余A01、A03、A05、A06、A07#所有房源,共566套房源,户型建筑面积约120、140、170㎡。

    弘阳悦禧作为九龙湖另一改善新盘,位于秦淮河畔,江宁广播电视台旁边。项目容积率1.2,在售5-6、8、10-14、16-17、19-23、26-28#房源,户型建面约220㎡(中叠),240㎡(下叠),销许均价35799元/㎡,成品现房销售,拟交付时间为2021年年底。

    上秦淮

    目前上秦淮板块二手房成交单价较高的为翠屏诚园的一套96.57㎡的房源,成交总价389万,成交单价40282元/㎡,成交周期仅26天。

    经过前两年的火爆去化,上秦淮楼市如今仅有2盘。

    融信秦尚栖庭预计最快6月加推17号楼,户型建面约137㎡,共28套。目前在售170-235㎡底跃房源,销许价格约33221元/㎡,拟交付时间为2022年6月底。

    △融信秦尚栖庭鸟瞰图

    5月底,上秦淮板块纯新盘芳原21、22#加推入市,稍微缓解了区域房荒的状态,不少改善客对项目也是期待已久,首开一小时84套房源全部售罄,综合中签率约29%。

    芳原今日新领18、19#销许,户型建面约125、137㎡,56套房源,销许均价29487-35398元/㎡。

    东山

    目前东山板块成交价较高的是一套龙湖春江郦城的房源,面积约87.04㎡,总价480万,单价55148元/㎡。

    东山目前仅有一家楼盘待加推,海玥华府预计下半年加推新房源,户型建面约98、115、117、135㎡。

    MID YEAR SUMMARY

    从房价来看,这四个板块的二手房房价都位居江宁二手房市场的高位,尤其是百家湖塔尖的位置还是无法撼动,然而九龙湖和东山主力次新房最高成交价已经破“5”,上秦淮二手房房价最高成交价虽然才破“4”,但后劲十足。

    2 ROUND 2

    资源配套

    • 百家湖

    身处百家湖,放眼望去遍地都是代表江宁的名片,百家湖1912、江宁金鹰、景枫KINGMO等等。

    (凤凰台)

    (百家湖)

    景枫万豪酒店于2018年1月16日正式开业,总高度约100米,是百家湖商圈的一大地标性建筑。

    正在建设中的百家湖文化分中心,外立面已基本完工,预计今年年底前交付。

    夜景更是震撼,商超繁华,万家灯火,这是否就是你心中的宜居之所?

    教育资源方面有在江宁排名靠前的老牌公办学校百家湖中小学,以及北小分校。

    • 九龙湖

    九龙湖目前依靠殷巷周边商业,还有保乐荟等商业。未来在诚信大道站旁,有一块景枫G58地块(九龙湖商业中心),由苏宁、旭辉、景枫联合开发打造商业综合体,九龙湖将添新地标商业。

    (九龙湖商业中心)

    教育:拥有开发区小学(北小分校)、清水亭学校、南师附中江宁分校(江宁优质民办),教育资源丰富。

    (秦淮河)

    环境:九龙湖,由北湖区、中湖区、南湖区组成,贯穿整个板块。北湖、中湖区景观配套已建成,南湖区景观配套还在建造。

    秦淮河经九龙湖外围,打造秦淮河城市公共生活景观带。万科金域蓝湾东边的江宁开发区滨河体育公园已经开放。

    • 上秦淮

    当前,秦淮正在打造以休闲度假、主题游乐为主的特色功能板块,其核心区域的南京未来科技城也将打造成一个集科技、文化、旅游、商业、休闲为一体的现代都市新区,未来将是江宁乃至南京对外的新名片。

    华谊兄弟南京电影小镇一期已经投入运营。

    上秦淮国际文化交流中心几近完工。

    云台山河以南规划初中。

    商业:地标性商业砂之船,拥有600个国内外知名品牌,体量达到20万方。上秦淮假日酒店紧邻砂之船,是洲际酒店集团旗下一家国际化的商务酒店,也是洲际酒店集团在中国区的第二家套房假日酒店。

    教育:南京名校分校——游府西街小学江宁分校,满足众多新小区孩子的上学需求。除了翠屏诚园幼儿园外,云台山河路幼儿园、学林东路幼儿园已开学。规划一所中学,未来可能引入优质教育资源。

    • 东山

    东山作为江宁较早发展起来的城区,本地人的认可度非常高。可能部分人认为城市面貌较为老旧,但依然无法动摇老江宁人对这里的热爱。

    商业上已经有万达,龙湾天街,后期的话,景枫竹山路商业体、金鹰GE66也会为区域的商业增添色彩。

    不过近年来,东山城区也在发生着巨大的变化,地铁5号线在建,未来通车可以为沿线一大批江宁人带来出行利好。

    教育上,东山也聚集了非常多的老牌学校,可以说是一个自住非常适合的板块。

    MID YEAR SUMMARY

    从配套来说,成熟度上,百家湖>东山>九龙湖>上秦淮,百家湖仍然是江宁对外输出的地标名片;九龙湖目前高端商业配套不足;上秦淮属于发展中的新城,很多配套仍在建设中;相比较而言,东山似乎势头不足,利好不够突出。

    3 ROUND 3

    土地储备

    • 百家湖

    去年9月,百家湖G62地块被阳光城以93000万元拿下,底价成交,楼面价8218元/㎡,毛坯房销售限价34000元/㎡,案名定为“阳光城·檀境”。

    阳光城·檀境目前已开放江宁金鹰展厅,预计6月中旬开放售楼处,样板间开放预计6月下旬,开盘时间预计7月初。

    目前正在进行VIP登记,后期会优先通知登记客户优先参观售楼处和样板间。

    早在2019年12月份,江宁百家湖的4幅重磅地块就已经亮相推介会,而在这公布的四个地块中,前三宗都位于双龙大道以东,三者位置彼此相邻。▼

    第一宗用地:

    这个地块也就是已经出让的阳光城·檀境。

    第二宗用地:

    第二宗用地总的分成A、B、C三块,均为商办混合用地,占地总面积约49885㎡。

    地块位置:地块位于江宁区双龙大道以东、西门子路以南

    规划要点:地块为商办用地,A地块面积32.3亩,容积率5.5,建筑高度200米;B地块面积14.4亩,容积率5.0,建筑高度150米;C地块面积14.6亩,容积率5.0,建筑高度120米。

    这块用地的前身就是菲尼克斯G73地块(NO.2015G73),当时以流拍结束,目前区域内在建百家湖美术馆,预计今年年底开业。

    第三宗用地:

    地块位置:地块位于江宁区双龙大道以东、菲尼克斯路以南。

    规划要点:地块为商办用地,面积67.1亩,容积率4.0,建筑高度100米。

    第三宗用地位于金鹰对面,当前为百家湖客运站(公交),总的来说并未看到有什么新的变动。

    • 九龙湖

    九龙湖目前暂无新地块出让,土地推介会上也未见九龙湖的踪影。

    • 上秦淮

    今年的土地推介会上,推介了2幅上秦淮的宅地。

    未来科技城规划总面积8平方公里。本次推介2幅地块,共约208亩,位于云台山河以南片区,均为居住用地。

    双龙大道以东、汉侯路以北/凤仪街以东、宋邑路以北地块:

    2幅地块均位于未来科技城南部,紧邻上秦淮湿地公园,周边有砂之船奥特莱斯、体育公园、游府西街小学江宁分校,已建成葛洲坝紫郡府、银城旭辉等多个项目;北侧为地铁3号线秣周东路站。

    • 东山

    今年的江宁土地推介会上,东山的涉宅用地亮点十足。

    主城东山:含杨家圩、竹山路涉宅地块

    该片区总面积117平方公里,规划人口约115万人,将构建形成“一核、两心、三带”的总体框架。

    本次推介4幅地块共422亩,位于百家湖中心片区、老城片区和上坊片区,以居住用地为主。

    杨家圩二期地块:

    该地块为6个分区,总用地面积15.7公顷,拟寻找合作伙伴对该片区整体开发,共同建设杨家圩地区标志性文化建筑群,打造江宁中心公园、城市活力客厅。

    竹山路以西、新亭路以北地块:

    地块位于主城东山中心,紧邻规划5号线;靠近市民中心、杨家圩市民公园、竹山公园。地块东北侧有南京市竹山小学和竹山中学,周边还有龙湖天街等商业体和龙湖春江郦城、东城福园等住宅小区。

    文靖东路以南、湖山路以西地块:

    地块位于主城东山片区老城北片区,周边有上元中学、文靖东路小学、世纪之星幼儿园、文靖东路幼儿园等优质教育配套,同时邻近江宁区中医院以及江宁医院。

    天赐路以南、万安北路以东地块:

    地块位于上坊片区,周边有琅小分校、天惠路幼儿园等教育配套,周边多为现状或已建住宅项目。

    MID YEAR SUMMARY

    百家湖核心区基本开发完毕,仅有阳光城檀境一百多套房源待上市;

    九龙湖在土地市场上基本销声匿迹,没有宅地出让;

    东山在今年的江宁土地推介会上虽然有宅地推介,但是有些地块在之前已经推介过,迟迟未挂牌入市;

    上秦淮板块经过前几年的大批量集中出让宅地,住宅用地储备也比较少。

    在土地储备上,这四个板块有一个共同点,就是储备房源和地块都不是很多,但是需求量却比较大。

    看完了以上4大板块的资源PK ,你认为谁才是你心目中的江宁中心呢?未来你更看好谁?欢迎投票或留言讨论~

    一定注意!

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