2016年6月1日，一个在上海名不见经传的开发商信达，打败龙湖、保利、万科等对手，以楼板价3.7万/平的代价拿下顾村的一块地。
溢价率高达303%！
致命的是，该地块在顾村来说也是没地铁没商业没概念的“三无”产品，当时周围的房价不过3.8左右，难道信达真的觉得这里能涨到8万？
带着这个疑惑山风了解了一下信达这家房企，没想到早在15年人家就有了“地王创造者”的称号：
拿了10块地，7块是地王，顺便还贡献出杭州史上首个百亿地块。
最让人百思不得其解的是，当年3月上海出台号称最严的“沪九条”对楼市进行调控，市场眼见着直线降温......
这似乎已经不是经济学能解释的事了，但是看到信达身后实际出资人其实是财政部，只能说央企还是央企，拿地或许另有深意。
虽然信达明知要亏本，但动作还是要努力的；对于这些地王来说，能够尽量争取利润的做法似乎只有做高端产品卖产品溢价来实现。
融信地王请了万科来打造中兴路壹号，保利周浦地王做成新中式产品来拉高售价......而信达请来则是最火中式住宅的缔造者泰禾，这个地块打造的产品也就是今天的上城院子。
但还没等到春天，上城院子就等来了南面的大华。
2018年，大华以楼板价2.1万/平的代价拿下南面宅地，这让拥有不少高层房源的院子感到恐慌：
价格是不可能比大华有优势了，配套还比大华差一点，或许抢在大华之前先去化一批才是真理。
于是2019年6月，这个把自己差点弄成现房销售的上海院子终于被迫营业。
结果就是即使动用全城的分销力量，打出20万一套佣金的旗号，上城院子依然去化惨淡，一年半的时间总共去化才60%。
在今年3月，泰禾发文退出上海院子与上城院子的建设，文中含泪倾诉2017年参与上城院子建设至今，还倒亏1.9亿元。
但经历了去年一波大涨，加上积分制的来临加重打新人的焦虑，上城院子似乎有了套现离场的好机会：
2019年隔壁的金地天地云墅高层卖4万，院子卖5.25万还是毛坯高层，市场导向了价格明显更低的二手房；
可是如今金地已经挂牌5-6万，上城院子高层+洋房均价5.44万，价格突然真香。
所以上城院子性价比真的变高了吗？
实际上，不论是上城院子还是后来的大华锦绣四季，他们所处的位置并不能算优秀。
作为一个刚需版块，顾村最重要的配套就是地铁，但实际上在分析整个顾村时，很明显发现版块交通相对便利的位置都被几个大型动迁小区占领：好日子大家园、馨家园、陆翔苑......
仅仅只有像保利叶语、文宝苑这样的商品房能享受到7号线的便利。
在当年的规划下，用来集中建设像金地天地云墅这样的商品房的新片区，被命名为宝山新城，以新著称，除了教育资源相对优质，其它配套几乎没有。
从目前的商品房分布来看，荻泾以东的顾村东片区似乎是全镇的希望所在；然而事实是在刘行站的西侧，坐落着顾村将要全力打造的新顾城。
新顾城规划面积8.4平方公里，居住人口14.2万人，辐射周边40万人，定位为顾村乃至宝山的区域级市中心。
所以上城院子所在的宝山东片区与新顾城似乎都是两个全新的版块，但实际的定位却差了不少；
对于有概念支撑的新顾城来说，后期势必得到更多的资源倾斜；而东片区除了大华的一己之力，很难有太多顾村政府级别的支持。
这样看来，即使出现了微小的倒挂空间，上城院子的价值也并没有实际提升，版块未来天花板可能较低。
并且对于毛坯出售的它来说，最小户型都在101㎡，加上装修款总成本至少需要600万左右；而当前的新房市场，正是600万的天下。
追崇人文生活的，可以选择蟠龙天地；追求性价比的，可以去看看上大华的两个项目；甚至对于很多追捧规划的人来说，大虹桥还有大量5-600万的新房供应......
无论是放眼全市，还是就聚焦在顾村周围，这些买房人似乎都有更好的选择。
于是有人会说：同样的价格，上城院子毕竟是院子 ，品质就能吊打同价位所有项目。
可事实是院子系列虽然高端，但在顾村的这块土地上也难免做成了高低配来榨取利润；
项目大门虽然豪华，但房子的外立面实际上用的也仅仅是涂料而已；
新中式的风格虽然获得不少人偏爱，在目前的市场也属于小众，但也许就像外销房刚开始出现那样，时间久了，产品多了，也就泯然众人了；
而且随着泰禾的离场，曾经项目承诺过的国宾级泰禾物业、泰禾社区医疗等等泰禾带来的衍生服务或许都会随之离开。
甚至有群友爆料，对比一期的项目沙盘，原来楼与楼之间的水景已经消失不见，景观亭也变成减配版，这样的上城院子或许真的仅仅是一把锋利的镰刀。
即使泰禾已经离场，“院子”系列在上海也将成为绝版，这样的院子，你愿意为了情怀去买单吗？
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