迷之自信，还在那傻不拉几地耍小聪明。
杭州，说的就是你。
上周，我发了一篇《别装了！杭州，你就是座炒房城市！》，吐槽了下杭州。
没想到，评论里很多杭州人都跳出来力挺了，还说要打赏的，害得我忒感动。
后来，我再查了一下，发现贝壳去年的报告里，其实就有肉眼可见的数据。
看到了没，杭州省内客源购房占比一半不到，有51%都是外地投资客，你说是不是炒房城市？
而这两天，我在杭州二手房市场里，又找到了新的槽点。
根据好找房数据显示，在杭州二手房里，近期降价的房源有11561套，涨价的只有7770套。
手边买房数据也显示，近30天内，杭州主城区降价的二手房源有8553套，涨价的只有4992套。
很多人应该知道，之前杭州楼市那叫火的一批，业主都借着土拍趁机抬价，想降价门儿都没有。
没想到，现在这帮铁石心肠的人居然在让步，降价的比涨价的还多，是不是很颠覆认知？
当然，我也不是说降价卖就意味着杭州二手房价跌了，毕竟挂牌价虚高都是常有的事。
那么，这葫芦里到底卖的什么药？难道是杭州炒房客吹响撤退集结号？
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我看了下杭州最近降价的房源，发现除了非学区老破小和远郊非次新房，连网红盘还有热门学区房也名列其中。
就拿奥体板块的著名网红盘——创世纪来说，你知道它以前有多火吗？
2018年两次开盘，因为1万/㎡的倒挂红利，吸引了大批买家，中签率只有3%和6%。
当时，中介小哥直言不讳：“外地投资客，买走了一大半。”
而业内更是将它评为了2018年最值得摇号的十大红盘。
那现在沦落到什么鬼样子？
根据手边买房数据显示，创世纪最近30天内共有5套房源涨价，6套房源降价，降价幅度基本都是10万到70万不等。
而且挂牌均价是95673元/㎡，成交价却是65885元/㎡，相差了整整3万/㎡。
其中，一套140㎡的房源，前两天直降了250万，从1600万砍到1350万，当然这挂牌价还是很贵的。
在好找房网上，另一套88㎡的房源更夸张，最初挂牌价是808万，后来直接打了个6折，降到500万，足足降了4成。
后来，我问了下中介小哥，才发现了问题所在。
原来买家给的钱一点儿也没少，只是为了避税才和业主协商做低价格。
因为今年杭州调控加码，增值税免征年限“2改5”，不少大幅降价的房源都这么做。
所以按这套房来算，按500万来成交，起码省去了25万的增值税。
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另一边，前段时间因为学区变动而轰动一时的文鼎苑，近30天内涨价的房源才4套，降价的却有18套。
同样的，文鼎苑的成交价比挂牌价还是低了不少，从10万+降到了8万+。
其中，一套157㎡的房源降得最厉害，最新一次降了147万，从1727万降到1580万。
即便降了这么多，但单价还是高达100509元/㎡，说它是“天价学区房”一点也不为过。
至于降价的原因，和创世纪是不同的。
中介小哥告诉我，现在业主降价卖房，是因为今年新盘多，他们都急着用房票，抢着去摇号置换，而且孩子也用不上学位了。
不过，中介小哥也坦言，虽然文鼎苑坐拥学紫这样的牛逼学区，但是由于集团化办学，很多牛校私改公，导致成交也有所减少。
例如，以往每个月能成交8套，现在只有2套，足足少了四分之三。
当然，像朝晖七区、金都夏宫等非学区老破小，远郊非次新房，也是降价房源多于涨价房源，成交价比挂牌价低，但成交量倒是挺活跃的，在杭州排名比较靠前。
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不过话说回来，在目前的杭州二手房市场里，这种高额成交的案例还是少数。
更多的是，因为价格虚高而导致长期卖不出去的房源。
例如，奥体滨江板块外溢的标杆项目——江南之星，一套89㎡的房源，还是毛坯的，挂牌460万，单价51593元/㎡。
你看看，房子挂了都快一年了也没卖出去，即便曾经小幅降价，还是没人买单，不知道业主哪来的迷之自信。
而与江南之星一路之隔绿都湖滨花园，最近挂牌均价是38662元/㎡。
虽然价格普遍低于江南之星，但是带看量和成交量相对冷淡多了，远远比不上江南之星。
听说这已经是市北、北干、宁围板块的常态，但凡楼龄长一点的都逐渐被市场遗弃。
而业主又不舍得大幅降价，基本都是虚高报价，然后小幅降价，搏一搏有没傻子买单。
这种做法还被当地媒体戏称为“钓鱼式卖房”，想想还真形容得挺精准的。
业主是姜太公，购房者是鱼，就看看有没愿者上钩。
只不过，神话毕竟是神话，现在的购房者精明得很，想找我高位接盘？做梦去吧！
所以，这两个月杭州二手房成交量也连续下滑，5月才成交了8908套，环比下跌4.5%。
杭州二手房，真真应了那句：“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。”
最后，我也有几句话要奉劝要买杭州二手房的小伙伴：
1、目前杭州二手房数据存在失真的现象，在网上看到大幅降价的房源，别偷着乐，以为捡到笋货，最好先问清楚中介有啥猫腻。
2、业主抱团涨价、炒房客联合中介炒作、自媒体洗脑倒挂，这三大妖怪一定要辨别好，不要被恐慌情绪牵着鼻子走。
3、不要追高网红次新盘，面对价格高到离谱的二手房源，你最好的应对方法就是：打死都不买，坚决去新盘摇号。
部分资料来源：地产小王子、杭州房小团摇号管家