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公司“甩卖”给外资,套现195亿,潘石屹的“跑路梦”终要成真?

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不凡智库官方 2021-06-18 16:49

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文:缪禾

前言:房地产还有机会吗?潘石屹的答案一定是“No”!

6月16日晚,SOHO中国(00410.HK)宣布已收到黑石集团以每股5港元的价格收购要约,收购约SOHO中国47.32亿股股份,总额236.58亿港元(约195亿元人民币、30亿美元)。交易完成后,黑石将持有SOHO中国91%的股权。潘石屹夫妇将保留约4.68亿股股份,占公司总股本的9%。SOHO中国将继续在香港交易所上市。

SOHO中国官方微博发布这个消息后,潘石屹转发了这条微博,却并未添加任何文案。可能是不想看到那些糟心评论,所以关闭了微博评论!

郭台铭在印度新建工厂;高通在越南有一个研发中心;三星关闭了天津的工厂,也去了越南;李嘉诚退出中国,套现数千亿到了英国;如今潘石屹也退出了中国,套现几百亿到了美国;潘石屹几乎每年都因为“跑路”传言,遭到股民唾弃,SOHO中国经过三番折腾后,潘石屹的“跑路梦”终于要成真。

早在2020年3月,SOHO中国就首次传出与黑石集团进行私有化谈判。收购价格为40亿美元,发行价为每股6港元,较SOHO中国当年1月份平均收盘价3.03港元溢价近一倍。黑石还将承担SOHO中国的债务。然而,经过5个月的谈判,双方分道扬镳。黑石创始人苏世民后来在接受采访时表示,交易失败是因为交易价格没谈拢。

2020年11月,市场再次传出SOHO中国将私有化的传言,这次的买家是高瓴资本,但后者很快否认了这一传言。SOHO中国现在又回到了黑石的怀抱,但收购价从上次的40亿美元降到了30亿美元。

借着今天这个话题,我们来聊一聊潘石屹和中国房地产往事。

1987年,在石油部门当公务员的甘肃天水人潘石屹,辞职下海南,与冯伦、王功权、易小迪等人一起到海南成立万通。后来,他从海南的房地产泡沫中全身而退,回到北京。1995年,32岁的潘石屹在北京找工作时遇到了从海外回国的张欣。闪婚后,两人共同创办了SOHO中国,并通过SOHO现代城、建外SOHO等几部标志性作品,成为中国房地产行业的顶级阵营。

接下来的几年,业蓬勃发展,房地产龙头企业遍地开花,SOHO中国一直是龙头。为了卖房子,潘石屹混进了娱乐业、电影业、做主持人、传记业,一点也不像企业家。那时,潘石屹通过一系列“骚”操作,初尝中国房地产开发的甜头后,潘石屹的名声也随之增长。2007年公司港股赴港上市,当年营业收入69.54亿元,净利润19.66亿元。

令人惊讶的是,2012年,在SOHO的鼎盛时期,它突然宣布从“开发-销售”模式向“开发-运营”模式转变。当时,潘石屹的解释是,自持物业比持有人民币更好。换句话说,潘石屹不再是老板,而是一个“收租公”。

从此,潘石屹经常表现出其超强的“欺骗”能力。2014年底,该公司宣布将“用互联网改造房地产行业”。次年,次年SOHO 3Q在北京启动,公司自己也说,“左兜掏右兜,自己租给自己”。

在这种背景下,缓慢的资金周转是对企业可控资金的一大考验。2014年之后,SOHO中国的净营业收入开始出现负增长。同样是在2014年,SOHO中国为了收回资金,开始了“甩卖”。2014年至2019年,潘石屹先后变卖资产筹资近300亿元,其中包括上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场、虹口SOHO等。2016年,潘石屹解释说,低买高卖是正常的商业逻辑。2018年初,他明确表示以后不卖了。

一切都在6月16日初步尘埃落定。截至6月17日,SOHO中国主要资产为前门街SOHO、望京SOHO、光华路SOHO二期、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO、上海SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。截至2020年底,公司投资物业633.67亿元。

潘石屹为什么要卖呢?

虽然SOHO中国转型为房地产运营后的业务规模没有那么大,但作为北京和上海黄金地段最大的房地产运营商,其账面盈利能力仍然相当强劲。2018年至2020年,公司营业收入分别为17.21亿元、18.47亿元、21.92亿元。由于主营业务是地面收租,毛利率分别高达75%、82%和63%。

那么,为什么要一直出售房地产资产,直到整个公司被出售?

首先,SOHO中国房地产持有的债务压力相对较大。虽然近年来公司的净负债率不到50%,在行业中并不高,但整体趋势是上升的。2012年至2020年,公司净负债率分别为2.6%、17%、19%、24%、32%、51%、43%、43%、43%。更重要的是,除了出售资产,该公司没有稳定而重要的现金流来源。

截至2020年底,该公司已借款184.7亿元,其中10.12亿元将在一年内到期。同期,公司现金及现金等价物达3.97亿元,流动性压力开始显现。在这种规模的债务下,公司每年都要支付巨大的财务成本。仅去年一年,该公司的财务支出就达到了9.15亿元。在真正的债务压力背后,公司清算的根本原因是中国市场房地产价格高,但租金回报低,影响了公司业绩。

2020年,公司营业收入21.92亿元,同比增长18.65%,全年净利润5.43亿元,同比下降58.83%。此外,SOHO中国的净利润很大一部分来自房地产估价升值,2020年高达1100亿元。

如果黑石收购进展顺利,潘石屹夫妇又将多一笔真金白银。截至2020年底,他的妻子张欣通过信托基金持有SOHO中国33.24亿股股票,占上市公司股权的63.93%。这对夫妇共发行了28.56亿股股票,筹资约143亿港元。过去几年,潘石屹和妻子一直在积累现金,除了出售资产,SOHO中国还获得了可观的年度股息。

自2006年以来,SOHO中国累计实施分红12次。根据潘石屹夫妇持有的股份比例,他们已经积累了约133亿元的现金股息。出售国内资产后,潘石屹和妻子手里拿着大量现金,开始了海外“疯狂订单”之路。

随着潘石屹夫妇一系列“神”的运作,潘石屹努力经营的人设也在崩塌。去年,在疫情最严重的时候,潘石屹仅发了一条声援武汉疫情的微博,却没有捐一分钱,这引发了众怒。但在2014年,潘石屹夫妇向哈佛捐赠了1500万美元,后来又成立了一个基金会,向哈佛捐赠了1亿美元,同年又向耶鲁捐赠了1500万美元。

他们声称,这笔捐款是为了帮助就读哈佛和耶鲁的贫困中国学生,但实际上,这对夫妇为他们即将上大学的儿子买了价值亿万美金的名校“门票”。花大钱“培养”的儿子,结果却因诋毁烈士被追讨。

结论:“发生和存在的都是有道理的,但潘石屹夫妇都是鬼精鬼精的”,这是曹德旺对于潘氏夫妇二人的评价,这笔一次性买卖对于潘石屹来说,是个不错的选择,不仅可以将SOHO中国整体打包出售,还可以回收一大笔现金。在出售SOHO中国后,时当年意气风发的万通六君子之一、叱咤风云京城地产大亨也告别了房地产。

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