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广州暴跌潮开始!珠江新城第一个顶不住了?

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熊大说深房 2021-06-18 11:11
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不知是新政药效太猛,还是货币缩水有点严重,广州楼市的凉意从脚跟快要蔓延到全身。

不管新房,还是二手,5月的成交量、价皆双双下滑,6月走过一半, 情况更是有过之而无不及。

因为新房限价,KFS粑粑推货也不积极,打新难度逐渐“深圳化”就算了,还要求买家全款优先,刚需心中万马奔腾。

倒是之前心态普遍坚挺的二手业主,渐渐少了些傲娇,试探、降价、“一切都好商量”,热情来得猝不及防,让人感觉好生不习惯。

最近这段时间,以珠江新城为首,广州的二手业主们轮番上阵“打折促销”,拼命卖货的样子像极了七姐双11抢打折爆款的模样。

不过我发现,新一轮降价潮来袭,可大家似乎也并不太领情,观望情绪浓厚。

拿天河-珠江新城中的嘉裕公馆来说,一建面约160㎡的满五唯一房源,4月刚挂出来是2880万,5月初降了154万,之后就20-30万的降,一直到现在的2668万。

狂降212万,可谓诚意满满,但36人关注,近30天仅一次带看,还是在5月22日。

中介告诉我,业主是诚心卖这套房子,因为“生意做大了,卖房再去投资”。

要是想买的话,“有个条件是1000万抵押需要客户帮忙”,其它“一切都好商量”。

同小区一套约120㎡的过两年唯一房源,4月17日挂牌是2220万,现已降到2100万。

尽管降价120万,69人关注,累计带看20次,近7日带看有4次,但大家的购买意愿普遍不强。

无独有偶,珠江新城的标杆项目保利新语花园,一套面积约113㎡的必看好房,挂牌价也从4月的1800万降到了1680万,足足降了120万。

此外,珠江新城的中海花城湾、隽峰苑、高德公馆等高价标杆盘项目,挂牌价都出现了不同程度的下调。

其中不乏一些满五的优质标的,采光、通风、朝向都挺不错。

好比深圳湾于深圳、千灯湖于佛山,珠江新城的房价,在广州是妥妥金字塔尖的存在。

珠江新城都开始降价了,其它区的二手房价离回调还会远吗?

从市场表现来看,一连串调控补丁政策下来后,广州楼市明显降温。

5月,广州新房市场,一手住宅网签量环比下跌15%;二手直降3成,跌到3000套以下。

6月首周(6.1-6.6),一手住宅网签1475套,环比下降30.6%;二手成交量环比下滑6.5%。

期间,报价下调1%-5%幅度的房源占比总挂牌房源44.3%,环比增加1.9个百分点。

也有业主还在将报价上调,不过在逐渐走低,报价上调1%-5%的房源减少1.6个百分点,报价上调5%-10%的房源环比减少0.8个百分点。

6月第二周(6.7-6.13),广州新房网签量持续走低,环比下跌2成,海珠为全市跌幅最高区域,达45%。

二手市场更是不容乐观,不但成交均价环比下跌0.94%,降价房源也占到了总挂牌房源数的61.45%。

市场暂不明朗情况下,大部分二手业主心理预期开始松动。

现在,不止是珠江新城,牛奶厂板块、琵洲板块、老黄埔板块等片区也都开始纷纷降价。

牛奶厂板块的龙湖某盘,一套约97.5㎡的3房,今年4月23日刚挂牌时为946万,现在已下调68.5万到877.5万。

就在上周,南沙的金茂湾小区,降价幅度更是达到5.09万/套。

我看了一下,现在南沙金茂湾项目有145套房源在售,参考均价为29585元/㎡,平均每套房源降价5万多,相对于金茂湾小区来说,也不是一个小数目了。

展望接下来的二手市场,还是会有不少业主相继报价下调,不过总体会保持平衡状态。

因为有人降,自然就有人升,业主们就在升降边缘反复试探,稍一发现风向不对就会及时止损。

买家们也不是吃素的,二手增值税2改5后,如果不是4月那阵急着上车的,后面大多都不急,观望情绪很是浓烈。

尤其是在贝壳对广州热门板块的部分二手房源“限价”后(抄深圳作业!广州二手也限价?没那么简单……),信息透明度降低,又再几相对比,买单的欲望会更弱。

两极分化下,刚需不管是打新还是买二手,几乎都不占优势,而改善高端玩家,几乎则不受影响。

4月以来,广州法拍房市场就持续火热(壕无人性!近3万人次围观、总价1.77亿,广州法拍房天花板再打破!),且越来越贵,根本原因还是资产荒。

需要注意的是,5月,广州一二手的滑铁卢,还未见底,至少还要再缓3个月,市场才会逐渐回温。

之前我就说过,相较5月的9510套,接下来的几个月,新房成交预计会继续走低,成交量保持在8000套左右。

二手自不用说,短期内热度会再走低,不过降价明显的多是一些豪宅盘,多多少少也会有一些小瑕疵。

如我在part 1所提到的,嘉裕公馆那套降价212万的房源,位于4楼、朝西,中介说“就是因为楼层低啦,不然也不会这么便宜”。

除非急需用钱,业主们是不会割肉大甩卖的,能降个二三十万,不叫你全款支付,已是多了不得。

而降的价再与房子去年至今的涨幅相比,简直是不值一提,可以忽略不计,也不见得能捡到多大便宜。

在广州市场回暖之前,大家还是理性再理性一些,别盲目追高。

不知道大家有没有注意到,在深圳、东莞、广州楼市相继收紧后,承接外溢的佛山可以说是热得发烫。

这里面有资本助推的因素,但更多是刚需用脚投票的结果。

板块轮动之下,佛山作为价值洼地已无需置疑,加之区域几乎不限购,这么多人进场也就可以理解了。

买不起,或买不了广州的朋友,看看佛山也未尝不可。

不过佛山太大,新城也不少,一不小心就会踩坑,需要专业玩家带领。

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