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告别土地财政+共同富裕示范,疯市快到尽头了? 房叔说No.237

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杭州房叔 2021-06-18 11:11

上周,“浙江要建共同富裕示范区”冲上了热搜,新闻联播口播13分钟,多个目标和具体实施的纲领被揭露,随即24只地域板股票涨停板;

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多年沉寂的“共同富裕”的时代口号在今年这个特殊年份和国际国内经济大背景下显然刺激了相当多老百姓的神经;

意外的是,笔者听到这个消息还是收到了很多外地朋友的询问,省内反而十分平静;

同时,不久前的土地出让收入移交税务征收的政策也刚刚出台,在七一来临前的一个月,这两阵东风无疑是很强的信号,尤其是对土地财政依赖度排名前列的杭州、宁波;

今晚,聊聊这两阵东风。

| PART 1 |

土地收入从自然资源部移交税务部门征收影响大吗?

打个比喻,卖地收入就像孩子领压岁钱,具体只有孩子知道,收了一万和妈妈报五千,自己没钱了偷偷抽两张花;

现在压岁钱妈妈先给你存着,还是孩子的钱但是每次得和妈妈打招呼,孩子要是买游戏机妈妈就不愿意给,家里万一有点急用拿这笔钱顶上孩子也只能哑巴吃黄连;

很显然,杭州、宁波这样的大城的地税是被国税严格监管的,以后财政的每一笔明细都清清楚楚,这从根本上在改变土地财政的逻辑:财政缺口不可以用短期卖地快速变现;

当然,由于改变的是增量逻辑,是个对中长期影响很大的政策,短期内对楼市存量影响有限

那么,放在浙江身上,再结合共同富裕区呢?

| PART 2 |

先说结论,“共同富裕+土地财政税管”一定影响财政支出结构,特别是城市直接财政收入会大量向乡镇、农村流动,华山一条道别无选择。

6月11日《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案(2021-2025年)》,已经明确提出了到2025年的主要目标:

人均GDP达到13万元,居民人均可支配收入达到7.5万元,数字经济增加值占生产总值比重达到60%,地区人均GDP最高最低倍差缩小到2.1以内,地区人均可支配收入最高最低倍差缩小到1.55以内,城乡居民收入倍差缩小到1.9以内;

家庭年可支配收入10万-50万元的群体比例达到80%、20万-60万元的群体比例力争达到45%,人均预期寿命超过80岁,国民体质合格率超过94.5%,生活垃圾分类覆盖面达到100%,重点生物物种保护率95%等等。

要实现这些,就像给学生补习,好的班主任不会把精力花在让5个考95的学生努力到98,而是让30个60分的学生努力到80,浙江现在就是这个情况。

自然,当你的财政收入的上游被税务监管,下游有明确流向的时候,留给城市的财政支出就会相对减少非常多,“新城来了!亮闪闪!买啊!”的规划引导式的投资驱动会锐减,取而代之,“老镇新了,旧城美了,城里人下乡”的改造消费拉动会增加。

| PART 3 |

是不是觉得有些疑惑,一提到共同富裕这个事就很理想?

其实,和共同富裕区写进十四五的有4个示范区,在4月“解读三江汇”(读懂三江汇,被熟视无睹的“逆城镇化” | 房叔说No.210)就提及,国家级十四五规划另外三个示范区分别是深圳、浦东、山东,看上去另外三个是不是靠谱很多,不怀疑它们会一一实现?

有这样的感觉是正常的,一代人已经锚固了城高于乡、发展等于城,当我们谈论城或者乡时都不怀疑在各自的世界举国体制对发展的推进,可当放在一起,总觉得不可混为一谈,这未尝不是一种割裂呢?

城和乡要在浙江开始融合,就凭连36年农村居民可支配第一和20年居民可支配省级第一,且农村居民的收入增长率确实每年比城高3-4%,浙江有这样的底气缩小城乡和地域差距;

我们正处在一个百年未有的变局里,不要用旧观念去看待新事物,各位想想10年前的生活和如今,哪怕没有浮夸的媒体宣传,中国都在剧变,中国城市都在剧变;

今年是三江汇南启的元年,也是共同富裕区开启的元年,当然也是建党100周年,盯住三江汇,那里就是城乡融合的浙江切片。

| PART 4 |

可话说回来,这两件事和杭州楼市有什么影响呢?

中共中央、国务院发布支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见6方面20条举措里,再次强调房住不炒,笔者摘取了和土地和区域分配相关的条目:

1、合理调节过高收入;

2、土地供应向租赁住房建设倾斜;

3、破除制约城乡区域要素平等交换、双向流动的体制机制障碍;

4、防止资本无序扩张;

5、缩小城乡区域发展差距,实现公共服务优质共享;

显然,公租房、租售同权、金融流向管制、土地财政限制、高收入征税加重措施会越来越频繁出现。

作为浙江省的省会,在中央的全面监督和各省的参观学习下,杭州必须要有标杆的作用,“共同富裕”的省会肆意炒楼、挂牌9万/㎡的二手房小区超过100个、规划开个美国超市就炒作重大利好乱涨价,怎么海纳百川又如何体现收入分配的再调节?!

承诺了共同富裕,意味着资本下乡形成三产合一的产业资本,绝非进入城市楼市鼓吹楼市泡沫加重贫富分化,从中央到全国的眼睛都在监督着。

| PART 4 |

看完政策面,看看现实情况;

满城红盘的景象看似烟花灿烂,到处10%以下中签率,看似摇到马上就涨5、6成,但这张赚到的支票能兑已经2030了。

笔者想说的是,目前热火朝天的楼市是未来8年的城市完全体预期的支票提前兑现罢了,你买个理财8年多能卖的时候涨5、6成很稀奇么?

实际的新房供应,南边到萧山南部新城已经卖的7788,再南就是所前镇;

西边临安土拍疯狂了半年,蓄势待发的新盘均价都直逼3万,富阳高桥、银湖、公望基本去化90%,再开新盘只能从檀境里的位置往西了;

北面拱墅,晶晖里、上河公元、宸章新邸纷纷售罄,晶悦府、杭玥府余量朝不保夕,再北就翻过半山去崇贤,崇贤的新房供应都不多了;

东边笕桥还有一点,接着的丁桥、丰收湖、星桥、翁梅会一一在后面4年越来越少;

城市扩张实际已经来到城乡边界了。

8年后,烟花燃尽,蓦然回首才发现,房子刚能卖,谁来接盘?城郊农民吗?那时候再买这么远涨过价的二手房我为什么现在不买市里?

当城市扩张来到城乡边界,财政监管的眼睛一直盯着,资本的下乡又如此明确,楼市的发疯已经进入倒计时。

疫苗快速普及,疫情的控制或已近在眼前;一朝疫情控制,全球经济环境回暖,或许国际经济就不需要房地产如此强力的支撑,再加上告别土地财政依赖的预期,疯市休止符还有多远?

-END-

/ 一叶编辑/ 一叶

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