上周我做了一场直播，直播里我提了一个有关深圳新形势下买房的新理解——要使用“易得性”的思维来调整自己的买房决策。这里和大家展开探讨，希望对大家买房有所参考。
我之前关于深圳买房规则、中国房地产大局势的转变有过一些分析，有些可能因为敏感被删掉了，这里再来和后台的小伙伴们重温一下（旧文我就不再放了）。
大体上是说：
1）房改方向的逆转。管理部门不再认为我们1998年房改以来走的市场化思路是对的。就是说，现在房地产市场的发展不是我们当初想要的样子，所以，市场化将让位于政府干预。这是一个根本判断，它主导了过去10年，中国有关房地产调控的根本方向。你所看到的任何调控，都可以从这个根子上去解读得准确。
2）五限令就是长效机制。这个我2018年就明确说了，不存在什么长效机制，五限令就是长效机制。事实上从深圳2010年就开始搞限购限价起，它已经推行了10多年。一个推行了超过10年的调控政策，你断然不能再说它是短期干预。真正的长效机制，越往后看，都越觉得难——土地、货币、房地产税。这里面任何一个都是牵一发动全身，难以撼动。
3）深圳是一个排头兵。虽然有时候我们会嘲笑深圳去学长沙，但有一点大家需要正视：调控，全国其实真正在学的，或是深圳或是北京，不会有其它。深圳既然是特区，调控上它也要做排头兵，远者不可追，单看近来，比如“二次房改”、“学习新加坡”、“双限双竞、房地联动”，以及“集中供地”，这一系列的政策里面，深圳都远远的跑在前头。以至于在外地认为很霸道很新鲜的政策，在我看来，却都是习以为常。
以上这些是一个漫长的演进过程，不是一蹴而就的。就拿限价来说，在最早的时候，管理部门在干预开发商楼盘定价的时候，是要求备案价上下浮动不得超过15%，后来变成不得超过5%，但彼时的备案价只是一个备案告知，管理部门多数情况下并不干预。但后来在2017年变成了，要求备案价环比零增长，实际上就是管理部门开始对备案价进行“指导”了。再到过去这1年多，管理部门对价格的干预是演进到了极致。土地价格、新盘价格、二手房价格、租赁价格，统统都控制在越来越细致的管制之下……这个精细化管理精细化到什么程度，大家去参加一次打新，就能体会到了。
相应出现的一个奇象是，行业也慢慢的再不去讨论什么“市场和政府的边界在哪里”这类问题了，大家都慢慢的接受甚至认同了这些做法是对的，或者，至少说是“可以理解的”或“不得已而为之的”等等。
以上是我简单的一个事实回顾，好让大家知道这个历史的由来。知道这个历史，理解起下面我们说的深圳买房规则的变化，就更容易通透一些。
举两个例子。
一个是去年春节之后，光明金融街的一个楼盘，当时也限价大约5万/平米，这基本是上一轮价格调控思路的尾声。这个“上一轮”我们大概可以从当年的悦府排队，到“5000万蹲”起头。在过去几年里，这些热盘（悦府、双玺、半三、瑧山府等），我们都曾经分析过。
在这个阶段，大家可以看到，第一，限价很严，市场倒挂很明显，导致套利空间增大，反而刺激了有钱人更加疯狂的抢房子，“价高者得”的规则作废。第二，房企的利润空间受到明显压缩，反映在资本市场上，“地惨股”这个名字出现，“活下去”也成为流行语。第三，虽然“价高者得”的规则没了，但是“先来后到”的规则还在。同样的限价规则下，大家还是要排队抽签，然后买房子。
那么，从去年7.15之后，这个规则再次变化了。而这个变化，也是经历过一个过程，现在看来似乎开始成熟稳定下来了。
一开始，新的买房规则的变化是从润3开始试验的，除了上述限价的规则在严格执行外，开始精细化要求，要求认筹比、推行积分制。在光明、沙井的楼盘展开后，开始面临“社保巨子”的尴尬，有钱、无房、社保长的人，总是有更多的优势。走到今年，这个积分制度一直在演变。最近公开的几个盘，以赤湾半山瑧境为代表，这个规则变成这样。社保积分有了上限，用来控制“社保巨子”；房产转让记录进一步细分，0-10年分成了4段；适度向单亲家庭倾斜。
（左是半山瑧境的积分规则，右是去年末缙山府的积分规则）
我认为，这个积分制在半山瑧境这里差不多也“已臻化境”了，相对稳定了。
那么，和之前的上一阶段相比，积分制最大的变化在哪？
让“先来后到”的规则也作废了。这个新局面下，你能不能买到一套房子，（同样有购买力的条件下）不取决于你更有钱，也不取决于你起得比别人早。（在同样有购买力的条件下），取决于你的身份。如果你有一套房，或者在过去10年内发生过转让记录，那么你会比未有过房屋的家庭，立时减少30-40分，这带来的是致命性的身份差别。
简单说，现在能不能买到北上广深杭的限价新盘，取决于你够不够“穷”（相对的“穷”，有购买力的那种“穷”），不取决于其它。所以，“你强你活该，我穷我有理”，在今天这个市场上，虽然听起来有些不可思议，但它的确变成了一个事实。只有碰到那种根本不需要积分的楼盘（比如上面这个半山瑧境），二套陪跑者才有了机会。
过去1年多，调控实际上就是不断的完善优化“积分制”的一个演进过程，到今天才算是基本定型。这个定型之后，其实是在导向一个“平均分配”的结果。说到这里，我想只要是你稍懂历史，就不难明白了。我们这个市场，实际上是回到了“指令市场”时代——甲来决定乙的房子以何等的价格卖给丁而不卖给丙。
关于这个价格准则的变换，到底哪个好，这是价值判断的问题。请容我避开这个讨论，因为我今天的目的，一是讲明白这个事实的变化，给出一个事实判断。二是，讲一下在这个变化之下，买房人思维应该做怎样的调整。
回到文章开头，我认为买房人现在的思想要做转变，我一下子不知道用什么样的词语去形容，就暂且套用“易得性”这个词，大家也别说我乱搞名词。
为什么我要提这个概念，是因为这大半年来，我接受了大量的咨询，过程中我注意到，绝大部分买房人（尤其是有钱的二套陪跑者），现在的思维还是沉陷于旧的成长性思维里——买哪个楼盘，价值成长性更高？
但这个思维现在不再管用了，就像我之前说的“谁人不知广深好？问你买了买不了”。转换一下，在深圳，凡是限价严苛带来的套利空间巨大的新盘，谁不知道是优先选择呢？比如海德园、海岸城等等，凡是有点经验的买家都很清楚，这样的楼盘更有“戴维斯双击”的希望。但问题是，参照上述，规则变了，你是“路人丁”那一切好说，但如果你是“路人丙”呢？你连参与摇号的机会都没有，还说什么买！
所以，这种情况下，买房的成长性思维不能再单一使用了，你需要加入考虑楼盘“易得性”的问题。“好楼盘”一定不易得（这里的好指的是价格好、楼盘也好），如果那个易得性为0，答案很简单，要放弃。
到这里，过往的“成长性”思维就变成了一个“买得到”的底线思维了，评价楼盘，首先要问“买得到的概率有多少”，然后再问其它。相应的，买对与否的对标也要适度降低，从原来的“跑赢大市”要变成“跑赢通胀”了，拿着这笔钱去投到房子上，能跑赢通胀，就算赢（当然这一点，现在在深圳的很多楼盘上还没有那么磕碜，但未来几年会出现）。
说到这里，我又顺水推舟来给各楼盘打个广告吧。大前海珍贵资产桃源居·湾尚，坐享前海即将扩区之重大利好，又是百万大城综合体，拥有双地铁口，准现楼发售，面积段55-95平米，有意向的童鞋可以去了解一下。你要说成长性多么多么厉害，我不敢打包票，但是抗通胀，西部的不动产还是没服过谁的。
最后，这几天也有同学童鞋问，现在这种情况，未来房子的质量会不会变得很差？
房子的质量会不会变得很差，取决于开发商愿不愿意投入，进而取决于他的利润水平，可以少赚一点，但是如果不赚钱那他肯定是要偷工减料的。我想楼倒是断然不会倒的，这一点可以放心。物业管理水平也会比以前好很多，因为物业费市场化了，现在很贵很贵，动辄都是7-8块/平米的物业费，比以前普遍翻倍，管理一定会比以前好。但是就开发行业的整体质量而言，肯定是会下滑的，标准减配，进口换国产，你也搞不懂，只是看谁会不幸遇上罢了。这个现在没有办法一概而论，只能是等到问题出现的时候，再去面对了。