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提问：房姐好，我看圈内一直在推光谷东，认为光谷东以后会超越关山，其实现在两者价格差价并不是那么大，那未来光谷东的天花板到底是多少呢？不知道方便透露不？
回答：关于关山大道和光谷东未来的发展，到底怎么看？今天来细讲一下 一.先说说产业新城的发展 产业新城的发展，往往分为以下几个发展阶段： 阶段一：萌芽期(0-5年)；面积十几平方公里；产业快速增长 年平均增长50%以上。 阶段二：成长期(5-10年)；面积几十平方公里；快速发展 催生出产业配套服务。 阶段三：成熟期(10-20年)；面积上百平方公里；产业发展成熟，配套一应俱全。 很明显关山大道已经很成熟了，但是光谷东还处于萌芽期向成长期过渡阶段。 关山大道发展到现在，已经没有土地了，很难再继续扩张。加上人口饱和，交通拥堵等因素，需要一个新城来缓解压力。 再看看光谷东，规划非常好，土地平整 分割有序，路网发达，产业区 住宅区和公共设施 绿化都很棒，加上与光谷核心区距离不超过15公里，是个完美的产业新区板样。如果各项规划能落实光谷东是非常有发展前景的。 光谷早已成为除了武昌 汉口 汉阳之外的武汉“第4镇”，以环线判断房价的观念是错误的，沌口和光谷东的发展早已打破环线论，这一点很早以前就分析过。我们说的城市板块轮动实质上是产业的轮动。 产业新城的招商一般有以下几个步骤(每一条就不展开说了)： 1.明确产业规划与定位 2.制定招商目标 3.出台优惠政策 4.确定营销价格 5.持续跟进招商服务 从ZF低价土拍价格也能看出，确实下了狠心建设光谷东。引进的企业，例如小米和华为等，都是互联网高薪行业的佼佼者。未来会形成经济的正向循环。土拍进展也比较克制，这一点不像其它新区，单纯靠圈地搞钱，比如阳逻。 二.再来说说房价 新区建仓的缺点： 新区刚开发的时候，没有商品房可买（公租房人才公寓为主） 新区开发到一半的时候，商品房很贵 新区开发完没热点预期了，房价与其他区域差不多，泯然众人 这些缺点尤其在距离老市中心很远建设新区时候体现的极为明显【雄安、天府、滨湖、滨海、浦东（不远但是隔着江）等】。 而对于与市区无缝连接的新区，缺点依然存在，但是还有的弥补，还能给你买二手房蹭新区热点的机会（南京河西南、郑东、杭州钱江新城、长沙武广新城、武汉光谷东、西安高新、苏州工业园区等） 很多人都知道，我不看好新区，尤其是远郊新区，至于什么“城市中心位移”的说法更是子虚乌有的。 而光谷东目前最大的问题是，暂时没有成熟的二手市场，全是炒家入场。1.8的光谷东 短期内我并不看好，透支太厉害。 三.最后说说人口 关山大道虽然发展比较饱和，但是人口红利并未消失，至少在5年内还会继续保持热度。 而光谷东的人口流入，一方面是关山大道的人口外溢，还有另一部分是“新武汉人”。这些新武汉人是没有中心城区与郊区之分的，就像北京的中关村 望京，在老北京人眼里 都是郊区，但是这些产业区都是产住结合，未来大部分生活需要（教育 医疗 商业 住宿 娱乐）都能在新区内完成，自成一体。 所以我对关山大道和光谷东未来的房价走势分析是，3-5年内关山大道还是光谷的房价制高点。若10年后光谷东能向着ZF规划的路径走下去，可能会反超关山大道。
提问：亲爱的房姐:我想请教一下，本人年龄31，单身，苏州交社保已经满两年，现有子弹60，但已经没有sfsd资格，想请教一下，买个自己住的小房子作为婚前财产，能跑赢通膨就好。现在适合考虑哪里呢？或者我这个情况，适合在哪里买或者怎么操作？之前说的2变1，整个圈子翻了两遍，也没有找到相关信息，有没有链接呢？非常感谢！
回答：你好，苏州已经在很努力地转型了。 制造业发达既是资本，也是包袱，整体还是不错的上次的井喷，是对过去几年的变现。 苏州的蓄水池，其实已经空掉了。 园区已经涨了一半了，不赚最后一分钱。 园区房价超过上海是不可能的，接下来会回调。 现在进入，相当于高位站岗，地基填坑。 在货币的趋势下，苏州还会涨，三四线都会涨。 但赚钱的标的太多了，没必要投入，追涨杀跌。 如果只考虑苏州，板块轮动，寻找低价区入手机会。 子弹60可以考虑吴江 太湖新城，吴中，相城这几个区域。 2改1只适用于已婚状态，没有sfsd可以考虑全款抵押，找垫资公司配合。
提问：新人首问，房姐你好，13年人手白沙洲佳兆业二期小二房，去年下半年办离婚析产同时结清佳兆业尾款后购三环外景瑞宾江四房准备自住。现在江门做小餐饮月入三四万比较稳定。想法一，抵押佳兆业再汉增加一套因属二套首付压力有点大，二购江门江悦城公园里精装九千五可自住。因小孩在这边上学可能在这边要生活十年左右。问房姐江门房产保值吗，还是咬牙在武汉再上一套。
回答：你好，江门这些地方的房产机会不大，都是凑某个区域的规划噱头来一波而已。 投资角度，建议先入手武汉，等有了赚钱效应之后，再置换一套江门房产自住。
提问：新人首问。房姐好，坐标乌鲁木齐男45已婚无孩家庭年收入25。目前自住一套城郊改善房，产证还未办理下来。还有一套市区学区房（6层顶楼，计划装电梯，后期可能增值）100出租年收3，均无贷款，公积金有20余额。本来懒散惯了不想太折腾，奈何去年替朋友生意担保房子抵押欠款60，年息3，他生意失败，目前无力还款，已起诉，法院执行无标的无限期等待，我已借钱先还了欠款赎回房子。所以目前想从学区房和公积金上想办法。1继续租学区房租金还欠款利息，房子还可用来抵押，或卖房还欠款60，余40去其它城市商贷买个纯投资。2利用公积金贷款再在乌买个二手房也出租以租养贷。想问房姐学区房是租还是卖？公积金能否配合其它城市使用？
回答：你好，长远并不是特别看好新疆房地产，会弱于全国大盘的平均涨幅。 乌市人口逐年内迁，一个门户城市人口逐年下降，这是绝大多数西北城市的现状； 南疆，汉人是少数民族，北疆以汉人为主，但是不管哪里，都是绝对安全，警察快比人民多了，稳定压倒一切，经济发展是其次的； 孔雀东南飞，内地甚至新疆、甘肃的中产阶级都有了来一线城市投资房产的意向，这是新时代的“六个钱包”，会进一步让人口、资源、资金向东南部大城市倾斜； 乌市、呼市、兰州、太原以及其他三四线城市房产的未来。或许真的会回归居住本质，丧失投资土壤； “只有大城市才有房地产”！ 乌市虽然租售比高，但是涨幅弱。建议保留1套自住，没有学区需求 可以直接出手学区，剩余子弹投资到高能级城市才可以利益最大化。 武汉支持异地公积金贷款，大专学历可以落户，是比较好的选择。 或者去沈阳入手2套单价8千的低价潜力盘，租金也能抵掉大部分月供。
提问：新人首问：房姐您好，无意进来圈子学习，思维打开，感恩。目前广西北海有套步梯洋房顶楼五楼复式，自住，产权面积115，实际使用220平，市价在120-140w,无贷款无抵押。广西钦州市有套老破小步梯顶楼四楼，出租，房产面积60，实用面积90平，市价在28w，无贷款无抵押。我在经营一家画廊租他人铺面年租金5w付给房东，收入不太稳定生意赚得不多，老公工程师年收入20w，比较稳定。两个孩子一个5岁幼儿园，一个10岁读国际学校，再过一年两个都读国际学校，学费6w一年。手头子弹只有10w。请问您这样资产如何配置做更合理化。我是把两套房款抵押买个私人楼可以做商铺的，还是如何规格好？谢谢，姐姐。
回答：你好，广西唯一有价值的城市是南宁 钦州老破小直接出手 北海自住房做抵押融资 商铺是收租逻辑，并非好的投资产品，如果租售比5%以上可以入手，但是现在的商铺很难达到这个租售比，也很难有稳定的租客 建议置换一二线城市的房产成都 重庆都还不错
提问：1.我，沈阳人，女儿女婿，娃刚过一周岁，在深南保利达江湾城有自住房一套，115平，公积金贷款还差10万，打算马上还清。 2.因为现在沈阳也实行多校划片，而且感觉沈阳房价还在向上趋势，打算入手一套学区房，感觉长白地区好学校比较多，打算在长白岛买一套二手学区房，他们手上房子弾60，我们最多能借他们50。 3.请问房姐，女儿女婿都有公积金，打算入手总价200万左右的房子，应该怎么选?另外为理公积金+商贷多长时间能办下来?现在买房时机怎么样，是马上买还是再等一等? 3.
回答：你好，感谢付费！ 长白板块自住挺好的，成熟、舒适。投资就当然很难成为涨的最快的板块，甚至也不排除略跑输大盘的可能性。 从整体上来看长白岛的教育资源十分均衡，如果按照划片，也不会太差。 二手：格林英郡、新加坡城、和平之门、天河家园 淘笋，8-9折笋才考虑入手。 组合贷一般1-3个月左右
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