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杭州东扩20公里,留出一个房价新洼地

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星座迷你君 2021-06-16 21:18
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|写在杭绍城际开通前

文 | 陈琪栋

杭绍城际即将通车运营,从姑娘桥到中国轻纺城站,一共20.3公里。

其中,衙前板块值得引起刚需购房者的关注。

为什么要关注衙前?4个核心原因:

一,衙前是杭绍城际上的「价格盆地」,其新房限价1.8万/㎡,不仅大大低于2.56万/㎡的彩虹天空之城,与柯桥的杨汛桥、钱清也存在约2000-4500元/㎡的价差。

二,衙前是萧山乡镇板块中,少数房价倒挂的板块之一,一二手房倒挂约2500元/㎡。

三,衙前产业发达,人口众多,但此前仅有一个商品房项目,因此本地改善需求和外地刚需置业需求旺盛。

四,衙前后期快速路通勤方便,目前境内在建两条快速路,一条是彩虹快速路,另一条是杭州中环快速路。

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很多新老杭州人,或许都未曾听过衙前这个名字。

但作为萧山的工业大镇,衙前民营经济发达,形成了化纤纺织、钢构网架两大支柱产业,东南网架集团、恒逸集团、中栋控股集团等萧山百强企业,都是从衙前走出去的。

△衙前镇貌,图源萧山日报

从地理位置上看,衙前镇位于萧山东部,与绍兴市柯桥区钱清镇与杨汛桥镇接壤。也因为二者联系密切,所以很多柯桥、萧山的中小企业主和纺织从业者需要在两地频繁往来。

△杭绍城际站点,图源萧山日报

这次杭绍城际的开通,不仅提高了杭绍之间互通往来的通勤效率,也让衙前迎来了地铁时代。

姑娘桥站往绍兴方向的下一站,就是衙前站了。沿着地铁继续往东南前进,就进入了绍兴界。不过,衙前站的位置处于整个镇域范围的西侧,距离镇政府约有3公里的距离。

除了杭绍城际,衙前未来会有两条重要的快速路经过。

一条东西向的彩虹快速路,西面可以抵达萧山城区、滨江、之江、富阳,向东延伸至绍兴柯桥,未来还将接入杭州中环快速路,畅达临平山北、良渚、富阳、临浦等区域。

△彩虹快速路东延,接入杭州中环

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按照既有的经验,每一条城际线都是刚需外溢的置业黄金线。

而限价1.8万「含2500元/㎡装标」的衙前板块,在杭绍城际线上重重得砸出了一个「价格盆地」,与杭、与绍都有着明显的价格差。

△制图:叶帅起高楼

衙前往西一站,便是姑娘桥站上盖的彩虹天空之城,和衙前有着7600元/㎡的新房价差,并且这已是南站新城的最低限价,再往西去价格更高。

往东南方向,杨汛桥的永利天泽府新房价格2万/㎡,和衙前有着2000元/㎡价差;钱清的星澜城更甚,其新房毛坯都要2万/㎡,相当于和衙前有着4500元/㎡的价差。

从姑娘桥站到衙前站,新房价格从2.56万骤降到1.8万,是杭绍城际中性价比最高的一段。更何况,更远的杨汛桥、钱清的地铁新房,都比衙前贵。

不光是城际线上的高低价差,衙前还有自身的倒挂红利。

今年1月,兴耀和郡原分别竞得了衙前的姊妹地块,新房限价1.8万,含装标2500元/㎡;5月杭州土地集中出让,衙前唯一一宗宅地由浙江博策竞得,位置也在附近。

而衙前上一个商品房项目,是2019年交付的万诚凰庭,同时也是衙前首个商品房楼盘,目前毛坯二手房挂牌价在1.7-2.1万/㎡之间。

△截图自贝壳找房

也就是说,与衙前新房限价形成了2500元/㎡以上的房价倒挂。在乡镇板块中,即便是轻微房价倒挂,也很少见。

同时,商品住宅供应的多年空缺,自然积压了一部分本地改善的需求,以及当地的刚性需求。在这些品质更好的新盘入市后,会进一步刺激出他们的需求。

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目前衙前板块的房产开发,主要位于镇中心片区。

今年出让的3宗地块项目,均位于衙前镇政府附近,周边含有卫生院、文体中心、银行、菜场、中小学等一般的镇级配套。

△制图:叶帅起高楼

由于三宗地块均为纯宅地属性,且限价均为1.8万/㎡,所以理论上房价和地价差越大的地块项目,能有更多的空间去打造产品。

△自持部分地价按可售住宅地价6折计算,单位元/㎡

按照这个逻辑,兴耀·樱漫里在三盘中可操作空间更大。同时,从体量和容积率的数据来看,兴耀·樱漫里也是略有优势。

当然,从整体来看,衙前板块还是存在明显的「软肋」。

△衙前单元XSGL10(镇区)控制性详细规划

比如,工业用地密集,规划宅地过少,规划无法大手笔施展,后续只能依靠拆迁腾出空地。

除了镇中心附近,其他区域的乡镇感强烈,城市界面不够理想。再者,杭绍台铁路、萧甬铁路穿镇而过,对居住环境有所影响,难免产生割裂感。

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