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三道红线遇到新的融资天敌

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地产大爆炸 2021-06-15 21:49
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2020年,当之无愧的地产大变元年。

自去年8月房企“三道红线”新规横空出世,地产融资环境急剧缩紧,“去杠杆”、“降债务”、“增加现金流”等成为了席卷地产圈的新风暴。

到了2021年,这个融资收紧的程度—— 密度之高、覆盖之广、力度之大,已然超过了所有人想象的上限。

上交所数据最新数据显示,2020年房企筹资活动显著收缩,筹资活动现金流较上年大幅下滑94.43%之多。

据统计,2020年房地产净融资规模为9280亿元,同比下滑37%,处于5年以来最低值。

其中,四种主要融资渠道(包括境内、境外、开发贷、信托)净融资额都出现下降,尤其是房地产信托融资在2020年开倒车,净偿还3260亿元,比2019年缩水超过5000亿。

更不用提,在股权融资、信用债等方面被限制地死死的。

年初至今,没有一个房企上市成功;作为信用债的重要组成部分——永续债,已经作为“三道红线”监测表中监管的一项,锁死在牢笼里。

整个房企融资市场规模萎缩,渠道被堵,各类违规资金被围追堵截,可谓一片惨淡。

以至于年初以来,蓝光发展、华夏幸福等千亿元量级房企相继出现债务违约现象,小房企被“大鱼”吞并现象时常发生,融资困境给大大小小房企的发展都蒙上一层阴影。

但无论如何,都不要低估地产人对资本的渴望,他们身经百战,踩线无数,顶着项目的压力,也要掘地三尺挖到融资。

最近,一种在暗处操作、大金额的融资手段就被推向了风口浪尖处,多家知名房企就卷入了这场愈演愈烈的“拒付”风波中,它就是:

商业承兑汇票。

01

5月7日,有消息称实地地产旗下子公司于去年签发的部分融资性票据出现拒付,一石激起千层浪。

隔天,实地地产在官网声明称,此次商票(商业承兑汇票)未兑付主要是由于代理商山西富兴涉嫌诈骗,因而相关款项暂缓支付,并表明应付款项5700万元已100%兑付。

然而,据内幕爆料,款项绝非只有5000万,实地于2020年4月-8月签发的相关融资性票据共有12亿,5月有三笔到期,6月有一笔,7月则多达9笔,实地的兑付压力可想而知。

此次出现商票事件仅仅是“冰山一角”。

去年12月,市场上就有消息称阳光城有“成批商票拒付”,与实地地产秒回的公关处理方式不同,直到今年1月4日,阳光城才官宣该笔商票涉及刑事案件,已经全额兑付该笔商票。

这两家公司都没在声明中对提及的刑事案件或诈骗案做进一步说明,但从几日后同样陷入“商票兑付”风波的中梁地产的故事中,或许能窥见一二。

5月10日,中梁地产旗下济南梁鼎置业公司发布声明称,作为商票收款人的山东国茂通过伪造企业承兑保函、材料设备购销合同等虚假材料,将济南梁鼎用于质押的商业承兑汇票擅自对外流传。

并且,针对外界“济南梁鼎置业公司6.78亿元商业承兑汇票将陆续到期,欲兑付得打8折”的传闻,中梁正面否认,直言所涉已到期的商业承兑汇票,已按期100%承兑,不存在打折或逾期情况。

这些接二连三的事件虽波澜不惊,依然暴露了一些重要信号:

一是在政策严重打压下,不少房企已经探索出了绕开三道红线的融资工具——靠商票来和供应商借款,甚至去融资。

二是这个过去不引人注目的房企资金池,正因为一系列的舆情事件,成为房地产行业关注房企资金安全的风向标之一。

换句话说,隐匿了债务风险,本身就是最大风险。

02

商票,最吸引人的一点就是:

完美避开三道红线其中的一条。

先解释下,业内通常将商票分为两类: 贸易票和融资票。

有实际交易的,例如供应商有实际供货,开发商对供应商所开对应供货金额的商票是前者;

若无实际合作,公司单纯为了融资开的商票,被认为是融资票。

何为融资票?你可以理解为,开发商无法通过金融机构去融资,于是去市面上找金主爸爸,例如一百万一张,贴息8-15%去换取现金,相当于就是打欠条发债了。

而根据“三道红线”对表外负债的界定,其监测对象是有息负债,这也让房企有了操作空间。

对于房企来说,只要将债务调整为无息化,基本就能实现不纳入有息负债或不需申报的目的。

而融资票是可以不计入有息债务的,其在负债表中计入应付账款、应付票据,因此商票就成了降低红线(净负债率)的不二法宝。

另外,地产公司通常处于供应链核心地位,可以靠其信誉背书,承诺一段时间来兑付,甚至一些强势的企业会拖付来缓解现金流紧张,就算是拒付,也只带来一些舆论影响。

降红线以及可拖付款项,这两点足矣让不少房企趋之若鹜。

据悉,龙头房企之中,恒大、融创和绿地是开票大户;中型房企之中,华夏幸福、蓝光和富力等,也将之运用娴熟。

圈子里有多达61家地产公司动用了票据融资工具,其中TOP19房企共承兑商票余额达到3355.74亿,较2019年增长了36.59%。

从绝对值上看,恒大地产商票余额达2052.67亿,较2019年增长25.69%;

华润、绿地、融创位于第2梯队,承兑余额超200亿;而碧桂园、保利是第3梯队承兑余额超100亿。

票据融资开始大行其道,一个隐秘而庞大的房企资金池江湖由此诞生。

03

有江湖的地方,就有利益链,有了利益链,就会出现逐利者在规则边缘见缝插针。

前文提到的三个房企拒付票商事件,最后都演变成了刑事案件或诈骗案,就是因其中有不少票贩子从中作梗。

首先,票商是可以相互转让或者提前贴现的,其本身没有利息,但是持票人要变现一般会转让,在背书转让的过程中通常会有贴现利息。

在这个转让过程中,一些担保公司抑或小额贷款公司会以一定折扣抵押的这些票据,之后再以高于成本的价格出售或者抵押,比如8折兑换票据他们对外可以做到8.5折兑换,这就存在一些中间利差。

而对于这些高出来的成本,房企担心会影响之后的市场信用,通常而言会选择息事宁人,直接买单。

有些票贩子变本加厉,让中间利差不断扩大,有的利息甚至可以达到30%,因此,有一些房地产企业忍无可忍,拒绝兑付。

这才最终上演了票贩子发出各种拒绝兑付的传闻。

商票圈不同于正规金融机构,这个领域目前还处在政策监管的灰色地带,它的兑付状况完全依赖于企业的自觉,也依赖于中间持票人的职业操守。

因商票与企业的信用高度捆绑,一旦商票兑付其中的一个环节出现问题,都折射的是房企存在某些纰漏。债券、股票投资人以及整个市场也会密切关注企业本身的商票兑付情况,以便对企业的整体信用有更确切的感知。

此外,商票等应付款项的增加,虽然一定程度上为房企控制了有息债务规模,但开具大量商票后,可能会导致偿债能力虚高的现象,隐匿了债务风险,这种美化财务的技巧迟早都会反噬自身。

结语

一边是受到挤压,但风险可控的传统银行渠道和债券市场,一边是可降红线以及可拖付、但风险未知的商票融资,在融资收紧的当下,后者的地位将愈发被抬高。

而承担商票背后的风险,也将成为众房企需要学会的新课题。

还没上车的,抓紧了啊!

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