近日，金牛国宾板块一住宅项目取证，案名“融侨望云”。在主城区新房供应紧张的背景下，引起了发哥的关注。然而在实地踩盘后，发哥对项目的高期待却落空了——售楼部暂未开放、实体样板间也没有呈现，仅有位于西宸天街1楼的城市展厅。
融侨望云城市展厅
但与此同时，项目本身定位是一个高端改善盘，清水均价29999元/㎡。原本公布的信息为带装修交付，但6月9日发哥又从置业顾问处了解到，项目为“清水交付”。结合本批次取证的户型为170-190㎡，预计总价清水将在512-577万区间。
究竟这个项目如何？来看看发哥的实地踩盘报告。
01
板块：金牛国宾片区，高端改善项目云集
项目位于花照壁与子星路交汇处，隶属金牛区国宾板块。国宾板块今年新房供应不多，以高端改善项目为主，如德商与新希望联袂打造的锦麟天玺、融创·国宾雅集等等，价格不低，但在城西换房人群强大的购买力面前，也获得了不错的去化。
板块内最近一次新房供应，是去年11月加推的保利国宾首府，精装单价2.58万，目前已售罄。
国宾片区规划
图据国宾高科新城官方微信公众号
根据发哥的统计，目前周边在售的住宅项目仅有卓越云际、锦麟天玺。其中，卓越云际精装3.2万/㎡，户型119-142㎡，总价385万起；而购买力更强的客群，或许会倾向于高端住宅定位的锦麟天玺，精装2.9-3.4万/㎡，户型200-240㎡，总价800万起。
这也反映出，融侨望云约3万的清水单价，在高改项目云集的国宾板块内也属于中高水平。发哥还记得，融侨集团去年8月拿地时，成交楼面价为1.8万/㎡（配建并无偿移交3%租赁住房），刷新了当时板块内最高拿地价格。但购房者是否值得以这个价格买入，还需看后续产品的呈现。
02
现状：配套较完善、城市界面较老旧
聚焦到项目所在的区域，优势和劣势都较为明显：优势在于配套设施相对完善，劣势则在于城市界面相对老旧。
项目位置及周边配套
商业配套上，项目周边有锦西人家等社区的底商，大型商业综合体则有首开龙湖西宸天街，距离项目约700米，可满足日常购物、娱乐、休闲需求。
此外，项目紧邻省人民医院金牛医院，距离项目仅50米。
不远处则有成都七中八一学校、 成都二十中、行知小学等学校。
成都七中八一学校
交通出行方面，步行5-10分钟即可到达地铁6号线金府站，步行15分钟可到达地铁7号线茶店子站，在建的还有地铁27号线花照壁北站、12号线金牛公园站。项目临金牛大道、中环路以及三环路，驾车出行较为方便。
而在实地踩盘的过程中，项目周边的城市界面呈现出较老旧的特征，如项目西南侧的楼房。此外，项目周边存在空地，并无施工迹象。
03
产品：170-190㎡户型，具有多功能第三厅
目前，项目已修成半现房，同时可以看到正在施工的售楼部。
融侨望云半现房和正在施工的售楼部
项目占地40亩，围合式布局，共8栋楼栋，容积率3.0，绿化率30%。因地块较小，中庭景观较为有限。
本次取证的是1、7、8栋，其中1、8栋临近子星路，南北通透，7栋靠近花照壁中横街，3栋均为2梯2户。
户型上，此次取证的有170㎡、190㎡两种户型，均为套四结构。
装修户型图
其中，190㎡的户型增加了多功能第三厅，也是近几年大户型中较为流行的设计，业主可以根据自身居住需求打造，自由度较高。不足之处则在于，两个户型的次卧开间都比较小，居住舒适度打了一定折扣。
04
周边二手房均价较低，未来还有新项目入市
周边二手房方面，国宾板块内近几年的住宅产品均价较低，如国宾时光汇1.5-1.8万/㎡，总价100-200万，保利国宾首府总价110-150万。
板块未来将入市的新项目中，也不乏性价比较高的项目。如交投电建·洺悦珑庭，定位为低密洋房，清水房限价2.17万/㎡。项目预计6月下旬拿证，不少购房者对该项目抱有期待。此外，靠近金牛大道的国宾上林栖预计也将在6月入市，价格暂未公布，预计最高2.5万/㎡。
而成都首次“双限地”集中土拍，也为国宾板块带来了一些新的期待：万科加码国宾板块，成交楼面价1.28万/㎡，清水限价2.17万/㎡。相比之下，融侨望云的价格并不具备优势。当然，等待6月下旬项目售楼部开放后，产品更多细节释出，也许会有超出期待的呈现。发哥还将持续关注项目接下来的动态。
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主编：余鸽
副主编：江涛
编辑：余兰
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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