“最近是有不少业主找我卖房，个别房源挂牌单价超3万。说实话，威尼斯水城挂2万5以上就虚高了。”
小王在桥北威尼斯水城第四街区附近的链家工作，他回忆：“威尼斯水城业主这波喊涨决心挺大，组建了大量的微信群、QQ群，持续了20来天了。”
翻看链家网，20多天前，威尼斯水城约86㎡的两房挂牌单价在2万1、2万2左右。短短十多天，相似的小户型挂牌单价已经高达3万。这期间，究竟发生了什么？
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地铁3号线过江第一站，柳洲东路站下来，就能抵达桥北威尼斯水城。
这是个用地面积约300万方的超级大盘，开发周期长达十几年。在二手房网站搜索你会发现它细分为十多个街区，总户数近2万户。是不是想到了北京的超大社区天通苑、回龙观？
这个超级大盘，房价是什么水平？用业主自己的话来讲就是：“全南京各个板块地价和房价都在火箭式上涨，唯独威尼斯水城房价下降越来越严重；目前桥北房价已经成为全南京谷底，而威尼斯水城是桥北的谷底。”
所以，5月下旬，威尼斯水城业主发出一封《告全体业主的倡议书》：为了维护业主的权益和利益，各街区业主应该立刻行动起来。各街区业主联合群成立，共同让威尼斯水城房价回归到正常价值。
联合群要做什么？倡议书里给了明确的方向：
① 分析桥北和威尼斯水城各项利好消息，并对威尼斯水城价值进行重新评估和制定；
② 对目前威尼斯水城二手房市场房价进行彻底洗牌和整改，制定二手房指导价格；
③ 揭露威尼斯水城不良二手房中介销售套路。
还没结束。6月12日，十大挂牌守则在威尼斯水城各个业主群疯传，大家自行感受一下条款内容（中介可能想哭，价格上不去这口锅，我们不背）：
1、禁忌拿区域整体均价来衡量、贬低自身价值；
2、自身小区的均价只供参考，不能套用；
3、了解周边利好及规划，掌握自身区位优势；
4、放大自身优势，扬长避短，避免被人带偏；
5、房子是自己的，拒绝低价贱卖，对压价中介说NO；
6、挂牌价不低于备案销售均价+自身成本价；
7、互帮互助，及时劝阻低价房源；
8、共同监督，打击虚假房源、阴阳合同，取缔不良中介；
9、积极反击抹黑势力，维护小区美好形象；
10、要自信！要自信！要自信！重要的事情说三遍！
“况且你看，桥北已有3万3、3万9成交的二手房，我们也该补涨了！”威尼斯水城的业主自信满满。
当一线君看到小区公告栏张贴的“水城目前3万/平起；贱卖亏掉几十万，搬砖几年才能回”大字报，内心是崩溃的。
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“业主抱团涨价的心情很急切，但是实际效果一般。”小王展示了链家网上威尼斯水城不同时期的挂牌房源价格变化。
这是20天前的挂牌房源，面积83-129㎡不等，“大户型的挂牌单价1万7多一点；小户型单价高一些，2万出头，符合小区的总体行情。”
“新上的房源你留意一下，有部分业主想涨价，挂牌高的单价逼近3万1了。实话跟你说吧，这些业主并不是诚心卖房，他自己心里也清楚得很，就是想挂高价来拉高小区均价。”小王解释。
小王又拉出小区的近期成交记录：“目前威尼斯水城的二手房成交均价为19551元/㎡，最近通过链家成交的几套房，单价和小区均价差不多。5月30日成交的这套111㎡三房，总价里包含了6万元的车位，实际成交单价不到2万1。”
一线君翻阅了更多成交记录，发现今年以来，威尼斯水城有过数次波澜。4月，一套49㎡小户型，成交单价超2万6。
2月，一套163㎡大户型以2万8的单价成交。
但点开房源详情不难发现，这套房为跃层，带有地下一层空间和一楼露台，实际可使用空间比产权面积多了不少。
“整体来看，威尼斯水城是超级大盘，成交量多，但成交价就一般般了，均价2万上下，大户型甚至卖不到2万，具体还要看楼层、户型、装修等。”小王总结。
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威尼斯水城，并不是桥北第一家抱团涨价的小区。早在2018年上半年，明发滨江新城的部分业主就傲娇起来：咱们是桥北第一品牌社区、学区房，要共同维护身价、遵守指导价，一居室29000-30000元/㎡，二居室28000-29000元/㎡，三居室28000-28500元/㎡，四居室28000-28300元/㎡，顶跃25000-27000元/㎡，一线江景房29000-30000元/㎡。
当时，明发滨江新城的二手房成交均价在21869元/㎡左右；如今，小区的二手房均价为25390元/㎡，三年涨了3521元/㎡，涨幅非常有限。
有人说，明发滨江新城在向4万/㎡冲刺了。但你要知道，小区3万7，甚至3万9成交的房源多为47㎡小户型，总价200万都不到，并不能代表小区的总体房价水平。不信你看，小区120㎡的大户型成交单价还不到2万4。
这几年一中明发成绩惊艳是不假，但受制于桥北发展缓慢、区域二手房价处于江北价格洼地且供大于求、明发品牌乏善可陈等综合因素，房价涨不上来并不意外。在一线君看来，威尼斯水城抱团涨价，也有很长的路要走，为什么？
首先，小区自身的问题。
威尼斯水城是超大社区，居住人口数以万计。小区本身的开发周期长，不同街区的房龄不同，加上户型、装修等差异，整体房源品质难以统一。超大社区本身有完善的道路、商业、教育等资源，但是由于社区过大，不同街区距离生活配套的远近不同，生活便捷程度也不一样。种种因素叠加，就形成了中介所说的：“小区的1、2、4、5街区靠近地铁口，但房龄偏老；18、19街区相对新，可是到地铁站的步行时间超半小时。”
另外，威尼斯水城的学区配置为琅小、二十九中柳洲东路分校，这两所学校目前成绩还不够亮眼，短期内难以对房价形成刺激效应。
其次，板块的困境。
在南京，二手房价不受限价影响，且非常容易受板块红利、配套利好、优质学区、小区品质等因素刺激，实现价格上涨。
毋庸置疑，桥北的生活配套很完备，交通上，长江大桥、地铁3号线连通主城；商业上，大桥北路布局了印象汇、弘阳广场、太平商场等，形成桥北商圈；教育上，琅小、二十九中、一中等分校布局；医疗上，有南医大第四附属医院。
早几年金象朗诗红树林拉高了区域的二手房价预期，可是随着江北核心区、研创园等板块发展起来，桥北没有新的规划、配套利好支撑，产业、学区想象力又有限，以威尼斯水城、天润城、明发滨江新城等为主力的老小区，房价涨幅自然很有限。