文/易居企业集团·克而瑞分析师
2021年，受市场下行影响，经历了“红五月”不再红的困境，五象各大佬纷纷出招，首付分期、买房送物业费、买房送车位、特惠房等营销手段层出不穷，这场没有硝烟的战争已经悄然展开。
其中，“价格战”仿佛成为大家暗自较量的“武器”，这背后究竟玩的是心跳还是套路？
01
五象价格战继续升级
重点聚焦五象，我们先来看看5月23日首开的恒大御府。
在这个节点上，恒大的表现很出彩，首开1500+套房源，开盘当天现场人数约2500人，上演了一场千人抢房大战，这也是近年来南宁楼市最大的一次开盘活动。
图：恒大御府刷屏信息图
相比较同处于五象三中板块的其他楼盘，阳光城大唐檀境均价1.5万元/㎡+，彰泰府均价2万元/㎡+，此次恒大御府首开均价约1.3万元/㎡，确实有很大的价格优势。
再从所处板块商品住宅成交均价看，五象三中板块均价1.42万元/㎡，邻近的五象湖板块均价高达1.73万元/㎡，恒大御府这个价格确实吸引了不少投资客，这场轰轰烈烈的开盘，可谓是“名利”双收。
图：2021年1-5月五象核心板块商品住宅成交均价
面对恒大如此强势的输出，隔壁的光明城市也不甘示弱，打出收官11145元/㎡起的特惠信息，最近霸屏朋友圈。
光明城市所处良庆大桥南板块核心位置，此前项目在售均价在1.3万元/㎡左右。对比同板块在售项目檀映滨江·天境、大唐院子等项目均价都在1.4万元/㎡+，光明城市此次可谓是使出了一招“杀手锏”。
图：光明城市刷屏信息图
再看看最近新入市的绿地朗峯，此次也给出了非常接地气的价格，首开价12000元/㎡起，据了解活动当天现场即收获了500+组的预约。
对比周边楼盘，彰泰郡和荣和五象院子在售均价都在1.5万元/㎡+，荣和五象学府、金科城、万科金域国际均价在1.2-1.3万/㎡区间。要知道当初绿地拿下这块宗地时成交楼板价为4400元/㎡，测算实际楼板价达8000+元/㎡（测算仅供参考），再加上项目本身轻奢的产品定位和所处地段，按照常理来说是最不可能出现低价的新盘。
这次绿地的首开，也可以说是低开策略，以价换量十分明显。
新盘低开，老盘推出大幅度优惠，近段时间五象新区的价格战可谓愈演愈烈......
图：绿地朗峯开盘现场图
02
价格战下，房价是否会走低？
目前的价格战是否影响南宁整体价格走势？当前房价真相如何？
克而瑞数据显示，2021年第22周（5月24-30日）南宁商品住宅成交量价均创近十周最佳，成交量达到23.68万方，成交均价上涨至13854元/㎡，仍保持在1.3万+/㎡。
一边价格战打得火热，一边均价还在走高？具体情况如何，用数据来说话。
我们把时间线拉长。
自2006年以来，南宁市主城区商品住宅成交均价稳步增长；2016年后步入快速增长阶段，从2016年“8”字头起，至2017年首次突破房价万元时代，再到2021年房价稳步在1.3万+/㎡，整体来看，南宁房价整体呈上升的趋势，未变。
聚焦此次“价格战”，只是部分楼盘小范围短时间的促销操作，并不对南宁楼市整体均价产生“质”的影响。目前南宁房价没有降，另一方面原因是有一些高价项目成交拉动房价结构性上涨，例如建发央玺、龙光天瀛等2万+住宅项目。但对单个项目而言，价格已经是有所松动了。
因此，一边价格战打得火热，一边均价还在走高，在预料之中。
03
未来房价走势预判
虽说价格战只是部分楼盘现象，但对刚需购房者来说确是实在利好。
那么，未来南宁房价走势如何？现在又是否值得入手？
短期看政策，中期看土地，长期看人口，我们从这三个维度为您解答。
①短期看政策：南宁市场政策相对宽松，短期预计量跌价增
短期看政策，先看南宁城市发展规划。
2019年，广西提出“强首府”战略。2021年，在近期公布的“十四五规划纲要”中提到，南宁市将持续推动“强工业、强创新、强金融、强枢纽、强开放、强治理”六个重点举措，构建“一心六轴”南宁都市圈，建设南宁大都市区。这为南宁下一步发展指明了方向，对于南宁加强与周边区域联系，经济发展至关重要。
再来聚焦楼市政策，受楼市下行影响，2020年南宁购房环境还处于相对宽松的状态。
2020年，政府取消“双合同”，将精装款和毛坯款纳入同一合同，购房门槛进一步降低。同年，南宁陆续出台人才政策，给予人才奖励及购房补贴，大力引进人才。
与此同时，2020年南宁全面放开城镇落户条件，对新落户城镇的农村籍大学生实行“来去自由”的落户政策，一定程度上促进外来人口的购房需求。
来到2021年，楼市开始出现收紧政策，公积金政策收紧，另外，在两道“红线”之下，银行收紧。
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总体来说，在目前市场下行态势和调控政策情况下，短期内看来，会对成交量增长产生一定的影响，预计2021年成交量总体会有所下降。但在南宁“强首府”战略下，基于城市发展各项利好的加持，对周边县市会有一定吸引力，均价方面依然会较为坚挺，预计2021年会有小幅上涨。
②中期看土地：投资环境收紧，地价助推房价上涨可能性小
从土地市场看，南宁土地出让规模和地价逐年攀升。至2020年南宁市六大主城区涉宅用地成交建筑面积达1192万㎡，成交平均楼板价达4257元/㎡，量、价均较2010年翻番。
但在疫情持续常态化，叠加房企三道红线、银行两道红线的政策影响之下，2021年房企投资环境将会越加收紧，疯抢“地王”现象或为过去式，地价助推房价上涨可能性较小。
在市场不确定性依然存在的情况下，房企投资将更趋谨慎理性。
可以预计，房企对行业未来的预期也更为谨慎，主要以优质地块为主，高溢价拿地或不再轻易尝试，市场预期逐渐转变理性。
③长期看人口：强首府人口虹吸效应显现，未来房价稳中有升
根据《南宁市第七次全国人口普查主要数据公报》数据显示，南宁市常住人口为874万人，与2010年第六次全国人口普查的666万人相比，十年共增加208万人，增长31.22%，年平均增长率为2.75%，为60年来最高增长率，南宁步入人口高速增长时代，迎来人口红利。
加上，随着近几年广西“强首府”战略提出，加上广西各市县高铁陆续开通，1-2个小时都市通勤圈逐步形成，南宁常住人口稳步增长，“虹吸”效应显著。
同时，以五象新区为核心，南宁迎来广西自贸试验区南宁片区、广西中国一东盟金融城等多个国家级开放平台落户南宁，一定程度上促进“以产聚人”的形成。数据显示，2020年广西自贸试验区南宁片区新增企业达6555家，截至2020年11月五象累计入驻世界500强企业35家。
可以预见，在产业不断不完善，交通不断提速的城市发展过程中，未来将有更多的人前来南宁置业安居，一定程度带动城市房价的上涨。
但要注意的是，在南宁城镇化进程没有结束前，且在居民收入没有较大水平的提升时，大部分人的居住仍以刚性需求置业为主，房价会涨但不会大涨，整体以稳为主。
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