太原楼评张明☞| 业内视角
211篇/文2086字/阅读15分
人苦不知足，既得陇，复望蜀？5月已过，如果细心的朋友会发觉到，有几篇原创的调侃型文章下架了，不曾想言论亦有锋芒，手中之笔能刀斧，然心中亦有菩提树。本来是个一本正经的市场研究，总是发觉数据乏味，掺之八卦可提升读文之味蕾；有饮食男女，亦有病亡贫苦，人藏其心，不可测度。金人居高位，固而三缄其口，视为威尊而慎言。微尘浮于人世，漂泊四海，浮夸于世，亦是一种追求。
目光所及，皆是现象，所想所思，皆有系倚！
2021年5月太原楼市概况速览：
城市政策方面：契税调改，七普公布，三胎出台。
一级市场土地：地王又“挂科”，集拍现端倪；
二级增量市场：量暴增而价维稳，夏首楼市奏凯歌；
三级存量市场：量价有所回落，市占挤压二八开；
一：城市热点：七普数据看太原
2021年太原全市常住人口为 5304061人，与2010年第六次全国人口普查的4201591人相比，十年间增加了1102470人，增长26.24%。平均每个家庭户的人口为2.45人，比2010年第六次全国人口普查的 2.83人减少0.38人。
太原楼评点评：十年增幅虽百万，户均降幅更明显，产品是更关注的户均需求还是人均需求？市场需求是否呈现两极化？改善家庭架构的主流需求会是？
中共中央政治局5月31日召开会议，会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。
2019年，山西省生育率低于全国生育率平均水平。从2000年起近二十年，山西省生育率整体呈现持续下降趋势。家庭架构缩小化成趋势。
太原楼评点评：全国严格计划生育时，山西出现的8090后人口红利，在当下这批适龄山西人，是否愿意继续二孩三孩？还是天然的选择了计划生育？
2021年5月，山东全省契税税率统一为3%下调土地出让环节税率，可为市场主体释放政策红利约68亿元，将于2021年9月1日起施行。
太原楼评点评：虽然发文没有明确对购房契税优惠减免的执行，姑且认为未来会统一税率，未来长期大概率不会继续执行优惠的契税。刺激改善市场，促进改善产品升级，对刚需产品存在一定需求压制。陆续扩大其他省份。组合政策来看：；太原人口增长，但户均人口降低；全国三胎放开，刺激户均人口增长：购房契税统一变三:改善多居室相对税负占优势：组合拳下来，就是对家庭结构持续下降的现状在着手改变，改善产品大有未来。
二：地王又“挂科” 集拍有端倪
本月土地市场供应56万㎡，楼面价已达8583元，地王流拍，未能出让；
太原楼评点评：土地供应将加剧，降容3.0内的优质地块可期待！
三：市场量跌价升，利多于空
本月商品房市场共计供应量65万㎡，成交81万㎡，均价12148元/㎡，压线1.2万；
商品住宅供应面积：65万㎡；销售面积：75万㎡；销售均价11876元/㎡
本月商品住宅市场狭义存量共284万㎡，预计去化周期为5.06个月
本月公寓供应面积4.5万㎡；销售面积2.8万㎡；公寓销售均价10413元/㎡；
公寓已推未售量44万㎡，预计去化周期为13.6个月。
商业市场回落明显，以万科恒大底商为主，受成交结构影响，本月均价18946元/㎡。
太原楼评点评：恒大，保利，富力，实地均5月有开盘动作，虽不似往年传奇，但仍是太原市场的压舱石，产品偏首置首改，另外持续放量的中铁逸宸云著和旭辉表现稳定，全城呈现多点爆破势态，品牌房企轮番助推之下市场容量上限仍有惊喜，预计6月份万科，山钢也加入其中，补填“龙芯”处的新盘！
四：二手房市场，小幅回落，市占拐点
二手房市场成交下跌；本月均价11324元/㎡，相对于新房11876元/㎡价差平行。
市场总占比降幅明显，呈现28开局面，明显受到压制
太原楼评点评：太原二手房需要解决三座压制大山！
1，太原市交房后取证时限能否缩短在1年之内，解决准新房市场进入流通的合法性和有效供给！
2，日益增长的新房渠道佣金是否有所改变，新房的交易难度较低和高额佣金趋势下，二手房的交易难度更大，佣金折佣，付出和收益能否平衡。
3，交易成本和首付的额度降低问题，在潜在的交易中，首付比例需要多一成（佣金2.5%/契税1-3%/土地1%/个税1%/增值税0-5%/其他0.5-1%）相对提前1-2年的优势不明显。
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作者：太原楼评参考张明编辑：张明
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后记：太原官山园著（155-260㎡）
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