2021年郑州第一次浩浩荡荡的集中土拍结束了。
我把这次土拍称为郑州上空绽放的烟火，注意，我说的不是信号弹，而是烟火表演。最直接的影响就是围观群众很多，围观群众一多，气氛组就很到位。
根据2016年的经验，气氛组一到位，就有人开始乱买房。关键矫正投资逻辑很辛苦，因为买房投资这件事情总需要时间去兑现，这个时候再坑的项目[长持]成了最好的辩解说辞。毕竟人生又有几个10年，没人会一直跟着抬杠抬10年。
碰到一个攥够快10年的案例不容易，值得每一个买房人，复盘、反思、研究、学习。
1
2012年恒大开发了郑州房地产历史上的经典项目-恒大金碧天下。恒大金碧天下严格意义上是平原新区第一个项目，但项目筹备之时就非常清楚，这么大体量目标客户群体只能是是郑州的改善和投资客户。
经过半年多筹备，2012年12月29日恒大金碧天下郑州3D体验馆盛大开发，当天1288人到访。
2012年的郑州营销推广还非常原始，短信、派单、房地产网站软文、商圈巡展、电台、纸媒广告；2012年的恒大还金光闪闪，赠送满屋名牌、9A豪装、世界级皇家园林、全球VIP、本周额外85折、开盘必特价、特价必超值，每一个bling bling的字眼都对当时的购房者有致命的吸引力。
你现在很难想象当时的购房者多么的单纯，恒大的营销包装、售楼部、景观示范区在当年如此有杀伤力。2013年4月恒大金碧天下现场的实景园林、样板间开放。我曾采访过一个业主大哥，他用目眩神迷形容当时的现场体验，看完就脑袋就空了。
1800亩凤湖、万亩湿地、18000㎡中心景观湖、17万平米国际航母级配套、白金七星酒店、国际会议中心、法国、希腊、意大利三大皇家园林……
那个年代太疯狂了！不用开发商打鸡血，买房老哥反手就掏出针管，自己给自己注射，钱包都恨不得先让恒大先保管。
我理解的恒大金碧天下一期销售在当时就是开发商对购房者的降维打击，空对陆直接扔导弹的那种！
高层5200-6000元/㎡ 送1500元/㎡精装
洋房8500-9500元/㎡ 送2500元/㎡精装
双拼9500-11500元/㎡ 毛坯
2013年5月18/19日恒大金碧天下一期开盘，大定1007套，金额12.7亿元，创下了中部地区当日开盘的销售记录。
重点是我们看看2013年恒大金碧天下对标项目的价格：
新乡市绿地迪亚上郡：高层3400 元/㎡ 洋房3800元/㎡
原阳县上宅公园世纪：高层2600元/㎡ 洋房3100元/㎡
郑州市怡丰森林湖：高层5800元/㎡ 洋房8300元/㎡
郑州市清水苑：洋房7000元/㎡
郑州市天地湾：小高层7300元/㎡ 洋房8800元/㎡
这个知识点先记下，后边要讲。
2
2013年在不毛之地平原新区，恒大金碧天下一期创纪录开盘销售12.7亿元，当年销售26亿，震惊整个地产界。
恒大的骚操作给所有开发商上了一课，原来房子还可以这样买！
恒大正向案例驱使下，之后一堆开发商扎着头往平原新区跑。
碧桂园凤凰湾、绿地泰晤士新城、绿城凤湖玫瑰园、包括恒大收购三联置业土地又开发的恒大御景湾，以及后来的正弘、建业比华利庄园、一堆蓝城代建项目，还有再后来的中昂、华润置地平原府、蓝光长岛国际、融创中原文旅城组成了平原新区一代、二代、三代项目。
早期的恒大金碧天下、碧桂园凤凰湾凭着人海战术疯狂收割，绿地便宜走量，绿城因为前期销售的是别墅产品，流速很慢，不过都度过了一段美好的日子。
真正让平原新区冲向高潮的是2016年郑州调控，大量购房者被限购推出主城区，然后带着狂热的情绪买入绿博、买入平原新区等等。2017年6月-2018年6月是整个平原新区的光辉时刻，价格典型如恒大金碧天下、恒大御景湾高层8500-9000元/㎡。
2018年末平原新区价格开始跳楼式滑落，2019年开始陷入惨烈的价格竞争，2020年已经骨折。2021年也就是最近调研恰逢恒大全国性打折，恒大半城湖（恒大金碧天下三期）全款3800-4600元/㎡！
眼看他起高楼、眼看他楼塌了……
2013年到2021年一切像一个轮回，跌回了原点，跌出了底线。10年站岗，如大梦一场。
整个平原新区更是完美演绎了早起的鸟儿有得吃、正常起的鸟儿凑合吃，来得晚的鸟儿被坑死。
2018年中旬开始基本是平原新区价格分化的开始，随着外溢客户势能消失，有着深厚积累的恒大、碧桂园项目还在坚持，其他项目快速低价走量。
随后2019年、2020年、2021年三连崩！
其中2020年最为惨烈，2021年有很小幅度回调，目前市场基本高层价格在6000元/㎡左右。
这还只是表面价格，区域惨烈厮杀，水面下各种骨折价频出。
比如2021年中恒大半城湖（恒大金碧天下三期）3800-4600元/㎡的特价；
比如2019年12月蓝光雍锦王府洋房5200、高层4800起！直降2000，还送车位！当年上半年首开高层6800元/平，洋房7500元/平，大跌40%；
比如2020年底蓝光凤湖长岛国际高层3800全款清特价房源；
其他项目相比高峰期平均都有20%的跌幅，购房者已经麻木。
3
如果说新房过山车般的价格，演绎的是心跳。那么死水一样的二手房，演绎的就是有苦难逃。
▲恒大金碧天下一期
整个平原新区严格意义上有二手房市场的只有恒大金碧天下、恒大御景湾和碧桂园凤凰湾三个社区。核心逻辑是无论是新房、二手房，区域购房者认恒大和碧桂园；另外这三个项目的品质相对比较优质，同时有一定的底商和基础配套。
目前恒大金碧天下一期二手房价格高层约6300元/㎡，对你没看错就是2013年5400元/㎡买的那一批，8多的利息支出，基本都是赔钱。恒大御景湾的二手房价格稍微高一点点，但整个平原新区二手房交易流速非常非常之低。
其他如绿地泰晤士新城二手房价格只有5000+，根本有价无市。最惨的是平原新区的地王中昂朗悦。
2017年5月16日，新乡平原示范区2017-001地块出让，在经过1小时45分钟共358轮的限时竞争，最终由中昂地产（集团）有限公司以每亩地价515万元、楼面地价每平方米4292元成交，溢价率高达225.95%，成为平原新区地王。
2018年1月首开洋房11000元/㎡，果断爆冷，同年高层7000+元/㎡。交房后的中昂朗悦烂的一塌糊涂，业主疯狂维权。如今二手房只有4800元/㎡左右的价格，还卖不到5000元/㎡,业主亏的吐血。
从2012年平原新区典型项目恒大金碧天下入市到2021年将近10年，这个发展日期不可谓不短，但是除了2017年市场狂热期有机会套现出场，大多数购房者深深被套牢了10年。
我们在2021年再比一比，当年恒大金碧天下2013年一期开售对标项目的价格：
8年多的历史沉淀，无论你买郑州、新乡、甚至原阳县城，大部分项目的涨幅都在100%以上，只有恒大金碧天下的涨幅惨烈的只有17%。
当年冲着平原新区宏伟蓝图、买平原新区的老哥们一定是看不上原阳县、看不上新乡的，或许也觉得郑州一众北区的项目也没有什么潜力，八年后现实狠狠的回馈了一巴掌。
4
我们现在来复盘平原新区将近10年的发展历程。
1、平原新区纯概念，没有发展吗？这肯定不是，大量的建筑拔地而起，平原新区的发展、建设有目共睹。
2、平原新区的环境不好吗？1800亩凤湖、区域非常静谧，相对比较宜居。
3、平原新区的交通没有改善吗？肯定有，无论是道路的修建、新黄河大桥的免费通行、到东站开车只有半个小时；还有郑州的专向公交。
根本问题还是出在供需之上，在土地和人口的二元制结构中。
1、平原新区有无限量的土地、无限量的供应。以前你以为凤湖核心区开发完就完了，但是凤湖北、凤湖南，郑新大道以东都是土地，都是项目，永远的供不应求。
2、人口层面整个区域依附于产业的人口太少了。客户群体绝大部分是郑州的改善和投资客户，以及误打误撞的刚需客，以及部分新乡、原阳的客群。经过早期的过滤，居住不便的劝退，当下精准客群只剩下投资客。
这个时候最大问题出现了：
① 远郊投资失败的示范效应一旦出现，投资信心很难建立；
② 投资客户没有地缘属性和切实的居住需求，无法建立夯实的价格梯度。
投资客只追逐价格、概念，凤湖周边好不容易开发完毕，但我拉一个王府井小镇，只要够便宜对投资客没有根本区别。我做一个融创的文旅项目，只要价格够便宜对投资客也没有区别。未来甚至再向东，围绕平原新区高铁站开发高铁商务区依然对投资客没有区别。
为什么原阳、新乡的标的涨幅都远超概念十足的平原新区？
因为这些地方都有实实在在的人口和切实的居住需求，每一个扩张半径都是一个深厚壁垒，这个壁垒也变相保护了价格体系。
平原新区将近10年的案例用来告诉我们一个新区的建设需要堆砌的人口、产业远超你的想象。全国浩浩荡荡的新区，比平原新区能级、资金、政府扶持、政策多的数不胜数，但成功的凤毛麟角。
一个理性的投资人在学会进攻前，优先学习的是防守。一旦你站岗，不是你想走就能走。