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建材最高疯涨81%!无锡房价也要跟着涨?

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酒不醉人乃自醉 2021-06-15 03:54

后疫情时代,金属、铁矿石等大宗商品的价格上涨,波及了各行各业。

最近一段时间,朋友圈中更是流行起一张已经被转出了“电子包浆”的图,内容直指建筑材料的价格在今年开始疯涨

还配文说道:“建筑材料都涨价了,房价能不涨么?!”

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确实,作为国内的支柱性产业之一,房地产行业今年普遍面临着建材一路上涨,地价频频刷新,但限价政策从未放松的窘境

但是,将建材和楼市直接绑定,渲染焦虑,鼓吹房价上涨,却让人有些哭笑不得。

01

建材价格上涨,官方连续发文

在讨论建材与房价关系这个话题之前,首先我们要承认建筑原材料涨价这个消息是真实的,并不是有人在造谣。

连各地住建局都已经发布了通告,提醒各类建筑公司要注意建筑原材料的价格波动,以免面临因为原材料异动而带来的风险。

5月底,无锡住建局就发文《关于防范和化解建筑材料价格异常波动风险的指导意见》,重点提出:

1、工程发承包双方明确风险分担原则,承包方不承担所有风险

2、招标文件及合同中明确可调价的建筑材料种类,超出幅度的调整办法等。

3、要求各区、县(市)建设行政主管部门引导工程建设各方防范化解风险,做好计价政策解释和争议调解服务

毋庸置疑,钢筋水泥人工费这些东西涨价,对于开发商的建房成本有着重要的影响。

所以,只要建材价格产生波动,开发商与建筑承包商之间,未来围绕着建材价格的争议矛盾仍将存在。

但是,这些因素并不是房价涨跌的决定因素!影响房价涨跌的另有其他!

02

房价上涨的直接推手,终究是地价

影响房价的涨跌因素有很多,宏观上取决于供求关系,微观上,则直接由房子的成本决定。

建材价格的波动,主要影响的就是房子的建安成本(建筑成本+安装成本)这一硬性指标。

由于暂时没能找到无锡的建安成本参考标准,所以我们先简单用隔壁苏州工程造价处在2020年12月31日颁布的苏州市住宅工程建安成本参考标准为例。

我们可以看到,在苏州,住宅项目每㎡的土建成本中位数大概是在2500元/㎡左右,而安装成本在300元/㎡左右。总计在2800元/㎡左右

全国范围内钢筋水泥的价格上下浮动也不过10%,所以,中国大部分城市的造房价格也都在2500-3500元/㎡这个范围之内

就无锡而言,截止2020年年底,无锡的新房均价就已经超过2万/㎡,房子的建安成本仅仅只占到了房价的15%左右,而地价成本普遍都要占到40%左右

面粉贵面包自然就贵,房子是面包,土地是面粉,而建筑成本顶多只能算是揉面用的水。

水涨了个价,又能影响多少面包的价格呢?

03

限价政策下,无锡开发商利润何来

简单来说说,地价成本的增长,最终都是由买房人来买单,这也是房价上涨的必然逻辑。

但是,我们都知道,一方面,自4月底无锡首次集中土拍后,无锡土地市场已经进入了最高限价+自持租赁住房时代。

虽然租赁房面积成本不计入建安成本考虑,但地价无形之间迈上了一个新台阶已经成为共识。

土拍竞自持租赁住房面积成为常态

另一方面,无锡自2017年起施行的商品房价格管理新规中规定,楼盘售价不得高于备案价,备案价由主管部门进行成本评估确定,且价格备案后1年内不得调高等。

严格的限地价、限房价调控政策之下,开发商的利润又从何套取呢?

1、保持高周转

“人人都恨高周转,人人都做高周转”。这已经成为地产界的常态。

开发商融资拿地之后,通过“高周转”缩短开发周期,不仅能够有效缩减时间成本,而且让房企的资金效率更高。同样的资金,一年内可以产生2-3次的收益机会。

随之而来的,是拿地当天出规划、拼命抢开工时间、开盘时间、回款节奏,提高运营团队的考核力度.......

2、上下游供应链把控

很多规模房企,不仅自己包揽了楼盘项目的开发,包括上下游供应链以及施工等都完全掌控,在项目开发上采用工厂流水线式的标准,最大程度降低单个项目的开发成本。

尤其是头部房企,由于自身体量和规模非常大,对于供应链的要求非常高,不是一般的企业和团队能够服务的,因此,在供应链的打造方面,会形成“站队”模式,打造封闭式的供应链管控体系,确保风险都在可控范围之内

这样的房企不仅有自己的团队把控楼盘的建筑设计、园林景观、装修标准,而且往往形成了成熟的产品系落地经验。

万科翡翠系技术标准(图源地产一课堂)

3、减配降标

这是我们最不愿意看到,却屡屡发生的。

毕竟,成熟的高周转模式、上下游供应链把控对于规模房企来说得心应手,但对于中小房企却未必适用

尤其是在市场泥沙俱下的情况下,为了追求利润和规避风险,偷工减料、减配降标是最直接的做法。

4、捆绑销售

实际就是变相涨价,因为无锡对成品住宅的有着严格的限价制度,所以开发商转而绑定高价车位,弥补房价上的倒挂。

典型如经开区观山名筑,作为经开区倒挂盘,去下半年销售时就绑定车位,如今又有传言马上开盘还是要绑定60万的车位,买房人投资客依然趋之若鹜。

所以,建材价格的上涨,短期难很难直接对房价格局产生较大的影响。

房价的涨跌走势,就像任泽平所说,金融政策、土地供应、人口增量,才是影响房价涨跌的关键因素。

但对于一些破产边缘房企,和风险防范能力较弱的小型房企,碰上建筑原材料上涨,想要造完房子的成本无疑是更高了,利润进一步被摊薄,房子的品质也越难保障。

-END-

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