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“双限”之后,常州地价、房价怎么走?机会在哪?

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百草艾 2021-06-14 05:49
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2021年还未过半,常州楼市波澜又起。

就在本周五,土拍新政的靴子终于落地了。

限地价、限房价的同时,还提前确定了学区范围,这对于市场来说,有着什么样的影响呢?

未来房价走势如何?机会又在何处呢?

先下个结论,从这一批次的地块最高限价和未来新房(毛坯)最高限价来看,稳地价的目的肯定是达到了

从七块地的价格来看,必须承认的一点是,这是真限价。

从两个方面来看:

1、首先是此次挂地的7宗宅地,起始楼面价均低于此前的市场预期,同时价格均低于区域内的最高地价。

2、从最高限价来看,7宗宅地的溢价率均控制在30%以内。

而更为重要的是,常州本次限地价采用的是限价+摇号的措施,并没有通过竞建租赁用房、人才公寓等形式变相抬高地价成本。无论从哪一方面来讲,控地价的效果是肯定达到了。

再看一下这7宗宅地周边地价情况(限地价、限房价、定学区!刚刚,常州7宗宅地挂牌):

天宁区的三宗宅地无论是从区位还是地块属性来讲,都是十分优越的。

其中青龙板块的青龙2-1地块和东风五六地块最大容积率分别为1.5和1.6,去年同板块内的三里地块成交楼面价为15038元/㎡,最高容积率为2.2。如果换算成同样的容积率,三里地块的地价是高于这两宗宅地的最高限价的。

凤凰新城板块的九钢西地块,最高容积率1.8,由于板块内已有两年多未出地,暂无可对比地块。而今年4月底,该地块直线距离两公里范围内的采菱港地块,以2.0的最大容积率拍出了20348元/㎡的楼面单价。

武进区三宗宅地和经开区横林镇的田舍地块,也是具有一定的代表意义,地块周边最高地价也都高于这三宗地的起拍价。

可见,常州这次的限地价是实实在在的动真格了。

限房价这件事情,在全国范围来看其实也不是什么新鲜事了,但在常州是第一次明文规定。

限地价的同时限房价,最为直接的目的肯定是稳定房地产市场。

但常州这批次挂地之后,也有不少不同的声音传来。

有认为限制的房价过高的,也有认为这个限价会提升二手房价格的,当然也有一些比较理性的观点。

先看一下这次7宗宅地的限房价情况:

我们可以看到,青龙2-1地块的新房毛坯最高价格为31500元/㎡,经开区横林板块的田舍地块的现房毛坯最高价格也达到了16300元/㎡。

实话实说,这个价格确实不低。常州核心板块在售新建商品房的价格天花板基本都在3万元/㎡左右,还大部分是精装。乡镇板块的房价的天花板也在16000元/㎡左右。

但我想要说的是,我们要关注两方面的信息:

1、限房价≠降房价。

事实上,在本批次地块挂牌之前,常州的新房备案价格就一直是存在限价的,只是没有明确公布。而本次明确公布了限价区间,对于形成对称的市场信息,稳定市场预期是有着正向意义的。

2、产品是第一要义。

有部分网友在留言中提到了开发商利润空间这个说法,我是认同的。

在目前这个价格体系之下,我们是可以看到开发商还是有一定的利润空间的,当然这个利润空间并不如我们想象中那么大。

为什么要保留这个利润空间?当然是为了保证产品的高质量。单纯的为了控制房价而一刀切的限价,我们已经在多个城市看到了产品力不足的负面效果,这是不可取的。

另外,还需要注意的是,该地块未来新房备案价格是否能达到这个最高指导价,还要取决于其打造的产品及市场因素,这个价格并不是最终定价。

本次挂地采用限房价,还在另一方面传递了一个信号,那就是新房价格持续跳涨、甚至暴涨的可能性是没有的了,慢牛将成为今后一段时间内新房价格的主旋律。

本次挂地还有两个细节,一是公告中公布了对应地块的学区范围,二是提高了保证金的比例,每块地均在30%左右。

这两项举措也是有着重要的作用的。

我们在买房过程中,学区往往是最容易引起买卖双方矛盾的一个价值点。明确了学区之后,开发商的产品将成为其能掌握在自己手中的“唯一”溢价点,更有利于维护购房者的权益。

而提高参与土拍的房企的保证金比例,也对于拿地房企的自身实力有着很大的考验,更有利于形成稳定的市场环境。

一次挂地背后,是一套维护市场稳定的组合拳,精准而有力。常州房地产市场的规则,越来越走向透明和稳健的方向。

那对于购房者而言,该如何买房呢?机会在哪里呢?

虽然我们说房价稳了,但慢牛式增长不代表不增长。决定房价的除了政策之外还有一个更为重要的因素,那就是供求关系。

在这之前我们已经强调过很多次了,此次常州两个多月的不供地,带来的最直接的结果就是市场供应的断层。

本批次挂出的地将于7月中旬土拍,这也意味着即便以最快的速度入市,也要在2021年的年末了。而土拍热度又有较大的概率将加速目前的新房去化量,现有新房供应尤其是一些热门板块已经出现了不足的情况。

进入2021年下半年,信贷收紧、供应减少、产品同质化等一系列问题都会增加购房者的买房难度和影响买房判断。

对于购房者来说,买房买在土拍之前的基本逻辑仍然是没有错的。无论是刚需还是改善,我们已经可以从此次挂地中看到未来的价格趋势了。

事实上,对于需要买房的购房者来说,最好的机会还是在眼前。

本文代表戈文问观点,供参考

引用数据及观点请注明来源:克而瑞常州房产测评(CRIC-CZ)

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