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楼市现状:一线城市房价赶人,二线城市正在催生一批中产

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骄阳下小红花 2021-06-14 03:32
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我是星叔,全国资深房产投资专家,你相见恨晚的买房军师,目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问: 您好!我坐标山东枣庄滕州,有子弹100,目前名下一套滕州的小高层顶层,学区房,位置优越,出门广场公园在政务区,房龄7年,无贷款。夫妻二人均为机关公务员,公积金每月两人共计4500左右。目前我在枣庄新城市直机关上班,早晚通勤共计两小时。老公在滕州上班出门步行五分钟。需要向您请教:

1、作为妈妈我想更多的照顾孩子,想让孩子跟着我在枣庄市直小学中学上学,我老公来回跑,目前枣庄新城没有房子。我了解跟踪了半年次新二手学区房,最近这一周已经有两套房子中介调低大约五六万价格,有点不敢买了。前段时间,有个略低于市场价的二手次新,大高层,25楼,学区,位置优越。但是因为户型和楼层问题我最终没有选。这样的房子算不算淘笋?

2、因为滕州现有房子虽然位置好,还是学区,但是是顶层,自住需要置换,这个置换到底买在滕州还是买在枣庄新城?我考虑更多的是既能满足自住和学区,又能有长期持有的投资价值,但是现实是新城的房子实在是没有前景。滕州作为山东百强县,最近房价一直在涨。

3、手里的这100,还想在济南长期投资,不知以我目前的情况怎么去买?买什么样的,买哪。

4、请问如何置换和投资,合理配置目前手里的钱?

望回复。

回答:1.首先枣庄新城和滕州,如果从投资角度来说,我都不建议你买,未来上升价值有限。

三四线城市最大的特点就是本地人口众多,也算是个小一点的中心,但是又达不到二线的程度,炒作过后二手房流动性枯竭的太严重。一手非常猛,学区非常猛,但是很容易掉坑里。从长期来看,不值得长持,即使短期内冲高也会很短时间内冷却,没有太大价值。

而且我认为你当下改善置换并非核心需求,毕竟目前自住这套各方面都很不错,且楼龄还比较新,可以很好满足自住+学区的需求,所以不如将资金100重点去投资买房,把钱用在刀刃上,未来获取更大的收益回报。

2.济南属于二线城市,虽然不是二线中的上游,但城市吸引力尚在,大方向来看城市未来发展潜力巨大。

今年济南购房是比较好的时机,因为房价稳定不会出现太大波动,在相对安全区域购房就可以,济南房价起点较低,5年期看好济南房价涨幅。

济南最有价值的投资板块及楼盘详见内部分享。

提问:我们家住在黑龙江省鸡西市滴道区小城市,家里拆迁政府给作价是4700一平,不给钱,就是给了一套78 平米的这个门市,兄弟姐妹3个按比例分这个房子,假如我要的话,兄弟姐妹按照3400一平给我,我在交13万,这个房子属于我个人的了,这13万给他们分。如果我不要这个房子,我们就把这个门市看能不能卖出去,然后我们三个在按比例分这个钱,那我应该是添钱要门市呢,还是不要等着卖出去分钱呢?

回答:小城市门市持有价值不大,建议出手卖掉更好。

人口决定需求。小城市的需求确实不大,因此注定租金一般,增值差。

毕竟一个城市的门市回报,受产业、商务人口、涌入的人口影响。这些都是小城市的弱项。

所以,在小城市持有门市,风险较大而收益一般。

加上现在实体经济有点萎靡,主要来自消费的低下和电商的冲击,门市的投资回报率很低,不值得添钱买入。

提问:星叔好,坐标深圳,都说深圳机会大,感觉现在这里已经不是我们普通人的世界了,房价如此高,在这里扎根都很难,更别说实现梦想了,现在买房都成妄想,怎么才能买得起深圳的房啊?

回答:我经常看到这样的论断:阶级已经固化,90后00后,不再有机会。

你数数 这几年,崛起了多少巨头:拼多多、微众银行、菜鸟网络、快手、饿了么……

他们创立的时间或许有十年,但崛起的时间,就是这两年,一个企业,创立1年就做到如何如何,那是不可能的。

你还在说没机会?

没本事去创立这些公司,好好学习,去这些公司上班行不行?

没有好好学习,去不了这些公司,为他们做配套行不行?

后海总部基地上班的人,要不要买房?吃不吃外卖?理不理发?买不买衣服?贷不贷款?喝不喝咖啡?

这些衍生的服务,也提供了很多就业机会,在这些行业工作的人,勤勤恳恳,很多买了房,稳定了下来,成为了中产。

不要告诉我,你好吃懒做,地命海心,干一天歇两天,还想在后海总部基地地铁半小时范围内买的起房,我告诉你,你这个款式和型号的,全中国有10几个亿呢。

机会不是等来的,阶级也永未固化,固化的是你的思维和双腿!

提问:星叔最近看了下北京的房价的一些数据:

1.在售房源上升。

2.去年北京人口流入是负增长。

3.今年的数据显示除了西城区房价有涨幅之外,其他区域均没有大行情。

加上北京的政策还是赶人基本不会变,现在是否值得买入?还是再等一等?还是先去其他城市投资买房?比如重庆?

回答:北京长线看好,长线(踏空)风险就是短线风险。只要你的现金流没有问题,不用多想后面的短期涨跌。

现在来看,北京房价趋势有两点是肯定的:

1、北京市场回归到由“刚需推动、改善传导、炒作风气消散”的理性市场结构,这种实打实涨起来的房价,再跌回去的概率基本为0。

2、调控下,北京会从阶梯式跳涨的行情转变为长期缓涨姿态,季节性周期会非常明显,北京房价会逐渐进入淡季,9-10月又会热闹起来。有计划买卖房屋的朋友,一定要注意这个时间节奏。

北京人口问题是近几年争议最大的。因为在2015年时,北京提出了严格控制人口计划,并付诸实施,2016年即出成效,当年常住人口增速大幅度下降,只增加2.4万。

此后四年间,北京市常住外来人口总量一路下滑,截至2019年末,北京常住外来人口745.6万人,较2015年末减少77万人,很多人看到这个数据惊呆了。

由此唱衰北京房价的论调铺天盖地而来,但我一直主张北京房价拥有很强的坚韧性。因为对于北京来讲,人口数量是一方面,更需要考虑的是另一个因素:质量。

北京当初控制人口的原因就是想升级城市面貌,疏解非首都功能,将老旧产业清退,比如当年大兴区大红门批发市场,动物园服装批发市场就是重点疏解产业。

低端产业腾挪,造成大量相关从业人员流出,这部分人口就是近几年北京的主要流出人群。在这个人群中,拥有5年社保资格且能买起北京房子的,屈指可数。

而且你会看到,北京近几年“常住外来人口”在下降,但是常住人口基本保持不变,城镇人口反而在上涨。

所以这些年北京虽然在控制人口,其实人口质量在提升,和上海一样,购买力积聚,才有了年后这波大势。

不过,如果北京继续控制人口,会导致外来人口持续减少,中低部购买力无法溢出,周边地区房地产价值走弱。

提问:星叔,现在一线城市房价太高,作为我们一般上班的根本买不起,你觉得还有必要呆在一线城市吗,我们普通人如何逆袭?

回答:一线城市的打拼,只有胜败,没有妥协,过高的机会成本决定了,如果没有一定的野心,或充足的准备,或先天的优势(土著),一线城市的失败几率是远远大于成功的。

男性一批批淘汰回家,女性逐年累积直到剩女,男女相亲比例1:27。

北京,上海就是典型,一直在赶人,户口难,买房更难。

这个时候,如果能够在北上深以外的二线城市中,找到新的蓝海,无疑是一项性价比超高的投资。

想做大生意,就要来北京;

想过小日子,就回二线城市。

尤其现在已进入省会时代,虽然二线城市的薪水收入无法和北上深平齐,但人口的聚集效应导致相当一部分二线城市房产的急剧上升。

二线城市户口如何排名?

哪个城市更好落户?

哪个城市值得买房?

搞清楚这三个问题,就能知道:

应该落在哪个城市,在哪里买房,在哪里逆袭!

【最新干货:2021一二线城市楼市行情预测和机会分析】详见内部资料。

以上问答来自“星叔房谈”公众号粉丝提问精选,关注后可以向我提问+赠送全国各大城市最有价值的板块和楼盘

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