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房地产进入下半程,5个“新变化”浮出水面,风声越来越紧了?

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房产走向 2021-06-13 21:47

近两个月,房地产“出镜次数”有增无减。先是3大央媒罕见地一周之内连续发文,抨击楼市乱象,经济日报甚至直接以《炒房绝不会稳赚不赔,炒房客们是时候迷途知返了》为标题,声讨炒房客。紧接着放开三胎政策公布,政策虽好,但网友再次呐喊高房价之下拿什么生。还有近期,银保监局主席郭树清更是放出“狠话”:“押注房价永远不跌的人终会付出沉重代价”。

央媒发文、高层发话、网友发难,房地产的下半程会面临哪些“新变化”?

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一、调控机制长效化

很长一段时间里,针对楼市的调控集中在限购、限价、限售这“三限”传统手段上,且只针对需求端。懂的人应该明白,限购有松紧、限价是温床、限售没所谓,对炒房之风只能抑制一时。

但自从2020年以来,房地产调控机制发生了巨大的颠覆。从单一针对需求端的三限,到购房资格、收入流水、个人征信的完善,再到供给端、土地端、资金端、房企端、房贷端的全面调控。例如,针对供给端的土地集中供应、集体经营性土地入市,增加市场供应。针对房企端的有息负债融资三道红线,限制房企无序扩张。针对房贷端的房地产融资业务两条红线,控制房贷业务比例上限。针对土地端的限价、竞自持、竞配建,抑制房企拿地热情。近期,更有土地出让金征收归口税务局的政策出台,虽最后划拨口子依然归属地方,但未来土地出让金是否有可能上缴国库,都是一项未知数。

至此,房地产市场上的地方政府、房企、银行、买房人、中介五大主体都得到了限制,未来变松、取消的可能性也几乎不存在。毕竟,在最困难的时候,高层也守住了底线,诸多城市救市政策一日游。

房地产的天气气,真的在变了。

二、地方调控迅捷化

自去年起,楼市就像风吹麦浪般,此起彼伏。具体哪些城市不表,都看得到。但结果再清晰不过,哪里热度起,哪里调控就接踵而至。若地方出手不够及时,住建部还会“帮着”点名施压,促进调控靴子的落地。

从这轮现象中谈两点。

1、楼市一时热度可以用调控强硬压制,但房价上涨预期是“慢性病”,需要长效调控机制。毕竟,买了房的、想炒房的,还有一众吃地产饭的上上下下,都盼着房价上涨。眼下,各一二线楼市热度此起彼伏之乱象,就是房价上涨预期在作祟。所以,稳地价、稳房价也许容易,稳预期是真的难。因此,要想治本,必须“中西药”结合,必须长效调控。

这一点,普通人能想到,高层更能看到。从目前已出台调控的城市看,力度、深度、广度无不快准狠。正可谓快活三个月,横盘三五年。

2、眼下的房地产市场,经历了将近两年的深度调控后,还剩一小撮散兵游勇,哪里有机会就进哪里,哄抬新房房价、抬高当地二手房预期,导致调控。最后,自己即时收手,赚得个盆满钵满,当地不明觉厉者却高点被套、违约逾期等,一地鸡毛。所以,击鼓传花这种游戏,谁都觉得自己不是最后一个,但越抱着这种侥幸心理,最后可能越是自己遭殃,还是少参与为妙。

三、行业利润持续走下坡路

对房地产开发商而言,盈利模式是固定的,要么向开发要利润,开源;要么向管理要红利,节流。

眼下,热点城市土地价格易涨难跌,开发商拿地难度倍增、拿地成本提高。但新房市场价格有赖于限价的存在,房企很难突破限价、获得较大利润空间。连以前被寄予利润厚望的精装修,各地如今都有明确装标评估管控,利润空间被限得死死的。

这种情况下,房企的选择并不多。要么多拿地、高周转,薄利多销,这种大型房企居多;要么少拿地,做别墅等高溢价产品,慢慢卖,这种小房企居多。

但不管哪一种情况,房企生存之空间已然非常狭小,房企尚且精益求精,作为买房人更应稳中求胜。

四、品牌输出现象增加,是好事亦可能是坏事

重资产模式下的地产开发,利润已薄如蝉翼。从近两年房企破产重组、债务违约、融资难等现象多发已可管中窥豹。

因此,资产轻量化的代工代建、品牌输出成为许多房企开源节流的利器。

顾名思义,在地产竞争白热化时代,中小房企的品牌知名度缺失,很难在红海中脱颖而出。 “傍大腿”成为解决这种困境的方式,用大牌房企的品牌、用大牌房企的物业,用大牌房企的产品体系、施工体系。

这种模式,对于大部分中小房企项目而言,是一件值得认同的事。但在笔者过往经历中,也曾看到某些烂尾盘、心术不正的开发商,花点钱借用大牌房企品牌,进行市场推广、卖房。虽然品牌房企会输出一套管理班子,但并不输出资本或较少,倘若后期项目未盘活或依然烂尾,受伤的还是买房人。

五、房企开始大规模介入租赁市场

自2021年起,万科、碧桂园、龙湖等相继推出房屋租售业务,并设置单独品牌,正式进驻中介行业。例如,万科租售品牌叫“朴邻”,龙湖叫“塘鹅”,碧桂园叫“有瓦”。至于恒大,更是整合100多家中介机构,成立房车宝集团,全方面介入中介行业。

房企介入租赁市场,原因有三。

1、 摆脱中介“绑架”,自建中介渠道,这里不展开赘述。

2、 中介是轻量化模式,更受资本青睐,估值水平也更高,这点与购房人关系不大,也不展开。

与购房人关联的是第三点。一边是市场新房供应量有增无减,库存缓步上升。另一边是二手房市场挂牌量持续高位盘整,挂牌周期不断延长,有价难有市。

一句话总结:房买了,价涨了,但不一定卖得掉。因为市场上的空置房实在太多了,需要进行消化。否则,大家房都卖不掉,谁还会再买呢?

林林总总,眼下的房地产市场也许真没有表面看到的那么繁荣,楼市风声真越来越紧了。

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