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史上最热的端午楼市背后 是青岛主城撕裂的声音

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娱记说 2021-06-13 20:02
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了解山东半岛楼市

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2147字,预计阅读时间:5分钟

文/观察员老王

在我的印象中,百“花“绽放的五一小长假很常见,众多实力房企力拼端午节,似乎是头一回。

仅仅是主城,中海、金茂、中梁都选定了在这个假期“出手”,从开发商的表现和市场的反馈来看,主城楼市的分裂之势已经非常明显。

苦夏,将是摆在绝大多数开发商面前的一道难关。

1

“理工男”的产品观

昨天晚上,中海寰宇时代在海天中心举行了第五代产品的新闻发布会。看完这场发布会,最大的感触就是对于“理工男”这个自我定位,中海定的还是蛮准确的。

印象中,这场发布会的压轴嘉宾任泽平是第一次来青岛为开发商站台,但是接近一个小时的演讲,他一句都没有提中海寰宇时代,甚至对科大这个板块进行一个专业的剖析,就是分享了他专业内的干货,让与会者收获颇多。

任泽平的态度,其实就是整晚中海的一种态度的体现。上海天华的规划、朗道国际的园林、李益中的室内……我不尬吹你现在还不认可的东西,但是我以大师联袂的方式,把颠覆老四方产品力的项目放在你面前,你自己判断。

这种专注自我的状态,改善族们是否认可,我真说不好,但至少这是一个可以让我们有所期望的项目。

现在的科大板块,比浮山后难太多。浮山后新房市场能够长红,因为有学区加持二手房卖得也很好,但是老四方板块的二手房相对低迷。这个区域的购房主力中,地缘客户的比例可能不大,更多的会是城市中思想更为活跃的新中产。

在卓越坊、大云谷·崂山金茂府|悦府开盘之后,市场上还有多少新中产呢?

中海·寰宇时代将告诉我们答案。

2021年,青岛主城的分界线,将出现在水清沟科大一线。中海与绿地地王项目如果全线飘红,整个主城楼市都会呈现出一个昂扬向上之姿;如果未达预期,那么主城就可能陷入一“山”独大的局面。

2

学霸的又一张红单

虽然直到开盘前,购房群里依然有不少购房者对于大云谷·崂山金茂府|悦府存在这样和那样的问题,但是老王从来没有怀疑过这个盘在销售端会出现问题。

在青岛最热的区域,开发商都没有托大,而是从年初开始就展开了广泛的调研,从业内人士到目标客群,居住痛点、产品细节、价格等反复推敲。这就好比是一个学霸,论天赋也许不是最好的那一个,但是有着一如既往的认真态度,取得好成绩也不骄傲自满,反而更加谦虚谨慎。

这样的盘如果不能大卖,什么盘能大卖?

我反复说过,大云谷·崂山金茂府|悦府不是一个100%完美的盘,但不论是比已经售罄的远洋万和城,还是比新都心的高价尾盘,这都是主城最具性价比的那一个。质疑容积率和学区的人,就好比在一张158元自助餐的优惠券前,抱怨没有258元标准的四道各吃一样,对于价格和产品之间没有一个清醒的认识。

不管青岛主城楼市如何走,浮山后都将是红区最稳的那一个,土地越来越少,入圈的门槛会越来越高,对此我们都要有一个清醒的认识。

3

“完美”新盘意外延期


如果说主城楼市最大的意外,就是李沧的地铁盘中梁·首府开盘延期。按照置业顾问的说法,该开发商是昨天晚上拿到的预售,但是原定于今天的首开,延期到了下周。

如果我们去营销中心,会被热烈的气氛感染。沙盘前真是围满了人,但是以老王十几年的从业经验来看,在开盘前夕中介的数量远远超过看房者的数量,这绝不是红盘该有的状态。

中梁能迅速攀升到中国地产的top20,靠的一定不仅仅是高周转。看了开发商的营销中心,我认为这个开发商起码在营销层面还是有两把刷子的。不论是楼盘的区位图,还是沙盘,再到户型,样板间,中梁首府是一个卖家秀挑不出太多毛病的楼盘。单价2.3万元/平方米到2.4万元/平方米的均价,对于3号线的精装地铁盘来说,并不算离谱。

首开一共130套房子,还要上这么多渠道,只能说明市场上不顾一切的韭菜太少了。中梁在过去两年中,给自己挖的坑太多了。只要购房者想通过度娘了解一下这家不熟悉的开发商,估计都会打消入手的念头。

央视对于中梁西江雅苑的报道

不要觉得到营销中心大吃大喝的银发族是什么都不懂的韭菜,在一个有充裕时间货比货的市场中,谁出手一个200多万的房产时,都会十分谨慎。地王的余温正在慢慢消退,除了个别楼盘却是收割了一点惊慌的刚需族外,大部分开发商都只是过了个嘴瘾。像中梁这样有明显硬伤的楼盘,首开延期自然不值得奇怪了。

在传统淡季来临之后,开发商们面对的,将是一个购房者拿着“放大镜”的市场。即使楼盘有四五个优点,但是只要一两个硬伤,就要面对中梁首府这样的问题。

所以,不用等到下半年,主城的市场就已经开始分化。对于一些资金吃紧的开发商来说,首开不红之后品质下降还是小问题,烂尾风险飙升才是最大的隐患。

你可千万别在这时候,成为一根冲动的韭菜。

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