上个月挂牌价还是4万+/㎡，这个月挂牌价就只有3.5万/㎡了，这样的小区能买吗？
常州楼市总有几处怎么也扑不灭的火，比如天宁，比如天宁的老破小市场。我们一直强调，二手房市场是楼市的真实反馈，大家不难发现，基本上卖出天价的房源都在天宁，都在市中心那一块。
但是透过现象看本质，这一系列的炒作不过是利益驱动下的少数群体在暗潮涌动真相却是挂牌价格远远大于成交价格，价值与价格的不匹配……
就拿我今天去实探的麻桥公寓来说，上个月挂牌还是4万+，这个月挂牌价跌了超5000元/㎡，只剩3.5万/㎡，这样的小区能买吗？
挂牌价1个月暴跌超5000元/㎡
中介直言：价格和价值不对等导致
最近我在看常州各小区最新二手房挂牌价时，意外发现位于天宁区的麻巷公寓挂牌价1个月跌了超5000元/㎡，跌的那叫一个惨烈。
图源安居客
这就引起我的好奇了，这个小区虽然看着不起眼，但因为是解放路小学+二十四中的学区房，房价一直以来，都是一骑绝尘的，怎么一下子跌了这么多，难道学区不好使了？
图源常州教育局
为了解答疑惑，今天第一时间我就前往了小区以及小区周边的中介门店了解情况。
一位资深中介表示，麻巷公寓虽然也是解放路小学+24中的名校双学区房，但小区的行情一直都不好。
主要原因便是因为这个小区不算个完整的小区，只是孤零零的几栋楼，而且底商已经十分成熟，噪音必不可少，此外对面就是医院，人来人往，环境实在不算好。
再加上这个小区此前有业主急用钱，低价卖了套房源，所以也拉低了小区的挂牌价。
在和中介交流的过程中，我还得知：并非只有麻巷公寓的挂牌价下跌，市中心不少老破小价格都非常不稳定，因为挂牌价都非常高，所以有的时候挂牌价1个月跌3000—4000元/㎡都很正常。
而且，非常值得注意的一个现象是：大多数二手房的真正成交价根本没有挂牌价那么高。
就拿常州目前挂牌价最高的小区——京城豪苑来举例。
目前在安居客上，京城豪苑北区的二手房挂牌价已经破7.8万/㎡，但小区房源成交价能有这么高吗？我看不见得。
从目前该小区对外公开的成交价格来看，北区成交价现在仍旧徘徊在4万+/㎡，像面积小一些的，成交价会稍贵一些，破了5万/㎡。
但不论是正常的成交价还是高一些的成交价，都可以明显看到，成交价相比挂牌价而言低了不是一点半点。
说到底，天价挂牌价、天价成交价究其根本还是都是假象，真正的是价格和价值的不对等。
其实相比其他区域，天宁区的各项资源真的是非常完善的，有学校、商业、有地标、有公园、有地铁，但如果真的成交价超7万/㎡，我觉得那真的是高估了，而且是不能理解的。
高价成交背后：少数人的自嗨
中介说：其实，天宁二手房的高价成交是一种博弈，也是一场表演。
二手房的价格是没有一个固定售价的，一个敢喊价，一个敢买，一拍即合，就能皆大欢喜。
当一套又一套天价老破小房源成交后，常州的房地产市场总会引来一片惊呼，然在历史进程中，这种不断接盘而螺旋上升的房价态势，几乎是必然。
但是说实话，天宁区这两年来，高价成交的那几套房源几乎全是学区房，所以高价成交的背后其实只是二手房市场上的极个别案例，也有可能是技术性的“伪成交”。
不管怎么样，有一个事实是肯定存在的：常州学区房的成交价确实在涨，这是今天我从中介处了解到的，但也不能因此疯狂看涨！
首先是大环境的影响：常州房价在各类调控下，不会全面整体上涨，但局部板块的房价会视情况有所波动，更确切地说是分化行情的深入。
市中心的学区房这一片肯定是会涨的，但并不会疯涨，这是一个客观事实。
其次是“接盘侠”的人数：今天我在中介处也了解到，虽然学区房询问的人依旧很多，但成交量明显减少。老破小的成交量更是寥寥无几，现在买房人如果买市中心，更愿意买偏改善型的房源，不再局限于学区。
结语#
最后，再说一遍，不要被各种高价成交吓到，也不要焦虑或毫无意义的恐慌。
买学区房绝对不是“稳赚不赔”的买卖，你高价买入后，是否还有财大气粗的“接盘侠”愿意解救你，一切都是未知数。
永远不要把买入学区房当作一夜暴富的筹码。
欢迎关注常州楼市，咨询买房问题
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