在城市化、货币与经济的发展下，房地产市场经历了快速的发展，其价格也越来越高，不过，随着国家的持续调控，楼市已没有了往日的狂欢，赚钱效应不再，购房者也越来越理性，因为谁都怕成为接最后一棒的人。虽然在一些热点城市还有为高价房买单的人，但在专家看来，这不过是少部分有钱人的“接力游戏”。可以看出，未来十年，买房或将是一件考验“智慧”的事，何出此言？有几个重要原因，不可不察。
第一，房价收入比越来越高
房价收入比，即住房总价与家庭总收入的比值，例如，房子值50W，家庭总收入为10W万，房价收入比=50W/10W=5，它是衡量一座城市或者一个区域房地产市场健康与否的关键指标之一，合适的房价收入比有利于房地产可持续发展。
依据国际通行说法，房价收入比在3-6为合理区间。事实上，我们目前很多城市的房价收入比已经偏离合理区间的最高值，以2019年部分城市为例，据机构数据显示，深圳以35.2高居榜首，厦门、北京、上海、三亚均在20以上，郑州、西安、济南、哈尔滨等北方城市也超过了10。收入跟不上房价上涨速度，可以想象，未来十年，如果始终保持这种趋势，即便有购房需求，但钱从哪里来呢？
第二，住房空置率越来越高
中国住房到底有多少？是不够住，还是过剩了？不少人把房价上涨，归咎于住房供不应求，事实上如何呢？其实，在很多时候，我们只看到了每年商品房的供应数据，而对于我们其他的住房存量视而不见。
如是研究院对此有过一个比较详细的研究统计，我国住房包括公房、商品房、保障房、小产权房4大类。商品房虽然建得多，但也仅占38%，而小产权房和保障房分别各占24%，公房也占了14%，可以看到，商品房仅占到总量的不到4成。
所以，央行不久前发布的一份调查报告所说“我国城镇家庭户均住房达到1·5套，两套及以上家庭占比为41·5%”就不足奇怪了，而没有房的家庭只有4%，对比看出，整体住房空置率越来越高是一个不争的事实。但是，房子建设不可能停止，未来十年，毫无疑问，住房存量将是一道靓丽的“风景线”。
第三，货币供应增长率越来越低
M2，是反映货币供应量的重要指标。央行原副行长吴晓灵曾把这些年房价快速上涨的原因归咎于“货币发行量过大”，由此可见，货币量是影响房价趋势的重要因素，不过，这种情况正在迎来“长期逆转”。
M2增速从2017年回落到8%-9%区间以后，一直到2020年2月，仍旧在8.8%，这3年多，不仅告别了二十多年的两位数增长，连9都不到了。只是在经历这次突如其来的风波后，M2才重回两位数增长，谁都知道，这是应对特殊事件的特殊办法。正如央行负责人所说，金融支持政策具有阶段性，会提前考虑适时退出。实际上，从央妈最新公布的10月份M2增速看，已经从5-6月的11.1%回落到10.5%，回归到正常不过是时间问题。
货币供应扭转，这是经济从高速增长到高质量发展转变的必然趋势，从历史上看，M2与经济增速有着高度的一致性。经济学家任泽平早在2016年表示，经济L型下，未来的货币政策或挤牙膏式的宽松。意味着，宽松不是常态，与经济增速保持同步才是趋势。
第四，“单身”人数不断增加
这些年的住房市场需求，有很大一部分是来源于结婚和孩子上学。在售楼部有一个流传至今的宣传语：你与丈母娘之间的距离就差一套房，不买房，你就只能叫“阿姨”。很无奈也很现实，当然，如果无房不结婚，那么也就没有因孩子上学的购房需求了。
经济学家林采宜在《中国住宅地产的繁荣还能持续多久？》一文中表示，2005年至今，25-44岁的青壮年增加，大幅提高了购房需求，但是2015年以后，我国的青壮年已连续5年负增长。从官方的数据也可以看到，从2018年开始，全国劳动力人口首次跌破9亿，对住房需求的影响不言而喻，不过是需要一些时间而已。
与此同时，中泰证券首席宏观分析师、经济学家梁中华认为，现在的单身人口有四千多万，但第三代婴儿潮没有如期到来，考虑到一九九七年以后出生的男女性别比例达到120:100，一旦进入结婚年龄，加上婚恋匹配、房价因素、独身观念，可以预见，在未来十年，单身数量不断增加是一个无法回避的话题。
由此可见，随着空置房增多、房价收入比进入风险区域，加上货币增速趋缓，还不得不面对“单身”人数增加带来的住房需求减少现实，通过买房赚钱的风险也在逐步上升。那么，是不是据此就认为应该手持现金呢？
结果很明显！持有少量的现金备用倒是可以的，但是如果过多的话，仍旧不太明智，因为虽然货币增速减档，但就存钱年化一两个点的收益来说，未必就能跑赢物价指数。这就让人有些尴尬了。
房子不敢随便买，存钱也不明智，到底应该做哪方面的规划呢？
对此，有专家直言不讳地表示，未来十年，有两样东西比房子和现金还贵重，这就是“健康和教育”。
在这里，我们还是不得不提到一人，这位就是马云。虽然最近因为蚂蚁的事，马老师需要花些时间去解决。但不可否认他在商业界的影响力，他曾与当时地产界“如日中天”的王健林豪赌“1个小目标”，说是10年后电商将占据零售市场一半份额，现在还有两年时间，结果很明显，从此也可以看出马云的犀利眼光。其实，马云也曾表达了对（大）健康和教育的看好。
马云直言，“中国下一个首富，一定在诞生在大健康领域”，可见，马云所说的健康，可不是身体健康那么单一，它包含了一系列的东西。比如养老、全民健身、中医养生、医疗美容、在线医疗、康复医疗、医药电商、基因测序、医疗大数据、健康管理等等，基本覆盖了人在健康上的方方面面。
当然，这也不是大佬们的随便说说，据国家对健康规划显示，到2030年，我国健康服务市场规模要达到16万亿的目标，基本跟我们房地产鼎盛期全国一年的商品房市场销售总额差不多，下一个十年，无论是健康对一个人的重要性，还是市场“钱力”，都要比房子、买房要有前景得多。
还有教育。马云本身是教师出身，退休后也做了一名乡村教师代言人，之所以如此，表达了他对教育的重视。他曾言，我们今天取得的成就，离不开过去三、四十年对教育的投入，未来国与国的竞争是教育的竞争。新生儿的脑矿比什么都宝贵，其教育模式、内容，决定了30年后国家、家庭及其子孙后代的能力。
需要提醒的是，对教育的重视和投入，不会立竿见影，需要有一个持续而缓慢的过程，但这个结果是值得期待的。相关研究数据表明，如果把对一个人的教育投资回报进行“年化”的话，其回报率可以达到年均8-10%，而且这个贡献是终身的。
什么产业发展都可能有从鼎盛到衰减的过程，唯独只有教育可以保持长青，从古至今都是如此。随着经济发展，人们只会更加重视教育，因为他们知道教育不仅能提高收入，同时也能提高个人素养、视野以及综合能力。
笔者认为，时代在变化，对于一个家庭而言，与其在房子上、存款上较劲，倒不如重视健康，加大对教育的投入，因为他们不仅能帮你省钱、赚钱，还能附带更多有意义、更贵重的东西。你也是这样想的吗？