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马云又有新预测:5-8年楼市将“高位解体”?哪些城市先开始?

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房产走向 2021-06-13 13:22

过去一二十年,房地产行业迎来了前所未有的高速发展,这是亿万国人都有目共睹的事实。2000年,我国房地产市场的投资总额不足5万亿,但到了2020年底,这一数值已经飙升至14.14万亿。截止到2020年底,房地产市场出现了33个销售额达千亿级别的房企。

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此外,伴随着房地产的高速发展,各大城市的房价也进入了发展的“快车道”:根据国家统计局发布的数据显示,2000年我国整体平均房价仅有1980元/平,但到了2020年,全国平均房价一度出现连续四个月“破万”的情况。整体的房价数值可能只上涨了5倍多,但聚焦到某些一二线城市上,房价涨幅可是足足上涨了三四十倍之多。毫不夸张地说,过去一二十年里,房地产都称得上是无与伦比的“财富制造器”。

无怪乎很多实体行业的大佬都对房地产的“造富”效应有所抨击。董明珠直言,房地产赚钱赚得太快,赚得太多了,但我不能去做;曹德旺曾经说过,辛辛苦苦经营企业一年,比不上别人炒一套房子利润高,这种现象不正常;连任正非也曾经痛斥过“房地产过快发展对企业运营成本有所抬高,这会使得企业的竞争力下降”。

然而习惯了快节奏发展的国人,尤其是很多专家学者,对于未来房地产的走势仍然是坚定不移“看好”。有人为了给高房价背书,不惜搬出“唯有房地产才能救中国经济”的论调。也有人一直拿城市化进程说事,认为未来10年全国仍然会有至少8000万人进城,他们要在城市安家就需要买房,这些需求就会支撑房价继续上涨。更有社科院专家发表奇葩观点认为,低房价不利于经济转型,不利于家庭奋斗。言外之意,房价一直不停上涨才是于国于民最有利的。

过去这些年,绝大多数人对房地产的印象并不太好。其实是有一定原因的:一方面这个行业因为有巨额利益存在,所以总少不了投机取巧者,他们挤压刚需购房者的利益牟取利益,这本身就不符合主流趋势;另一方面,房地产发展过快,投资炒作成风,确实给数以万计的普通购房者带来了买房压力。尤其是一二线城市房价过去这一轮快速上涨,更制造了有房族和无房族之间的巨大鸿沟。所以,站在绝大多数买房居住者的角度来看,房地产过快发展的弊端还是非常显而易见的。如果房地产真的是以“让亿万民众住有所居”为终极发展目标,很显然现在的高速发展是违背初衷的——房价过快上涨,真正的既得利益者是银行、开发商、炒房投资客等这些群体。

事实上,国家对于房地产的定位早就有所转变。从2017年开始,媒体隔三差五发布的“不能再走炒房拉动经济老路”、“房住不炒实干兴邦”等观点,透露的信号再清楚不过,房地产应该要踩踩刹车了,房价过快上涨、严重虚高的情况,更亟待解决。

不仅如此,社科院科学研究报告也一次次用事实证明,房地产这台引擎不宜再多用——从全国主要城市房价收入比数值来看,房地产对经济的贡献已经由正转负了。而且对消费有很明显的挤出作用。

从房住不炒到遏制房价快速上涨,再到经济要转型高质量发展,再到不拿房地产拉动经济,再到现如今社科院盖棺定论“房地产对经济得不偿失”,过去这几年国家对房地产态度的一次次转变,似乎已经传递了非常清楚的信号:房地产不再是常青树,投资炒房也不再是稳赚不赔的生意,房价更不可能只涨不跌。未来在经济走向高质量发展道路上,在充分帮助亿万国人解决居住问题上,楼市“高位解体”或成事实。

事实上,互联网大佬马云,近期又“开腔”发表了新预测:5-8年楼市将“高位解体”。据兴业财经报道,去年12月底的一场论坛上,马云特别针对房地产的发展再一次说出了自己的心里话。在他看来,未来引领中国经济发展的核心支撑是消费,而房地产因为是重资金、重投入、高信贷的行业,恰恰对消费有很明显的挤占。

他强调,从所有的世界发达经济体的发展不难看出,经济的真正支撑都是实体、科技、生物、医疗等这些产业,依赖房地产确实可以短期“快跑”,但不可持续是必然。因此他预测,5-8年楼市将从全民关注、蜂拥发展的高位解体,最终发展成为全国仅有少数城市有投资价值。对于绝大多数城市而言,房子就是用来住人的,其价格也会随着国民的态度转变而回归理性。这个结论的得出还有一个重要因素是,未来5-10年,年轻人将从父辈们手中继承大量房产,这不仅会使购房需求出现断层,更有助于住房回归居住属性。

2017年5月份马云曾经直言预测未来中国最便宜的就是房子、车子,年轻人不用为房子发愁。现在马云又直言不讳发表新观点认为“5-8年楼市将高位解体”,说实话我们并不感觉到意外。毕竟处在他这个位置,总能看到平常人看不到的“信号”。虽然互联网和房地产之间已经跨界,但各行各业的底层运行逻辑,其实是完全相通的。

5-8年楼市能否“高位解体”?马云直言不讳,开发商大佬也有暗示

马云新预测,5-8年楼市将“高位解体”能立得住吗?这个预测很宏观,同样我们也要从宏观层面进行分析:首先,如上文所述,房地产近几年的国家整体定位其实已经有所偏移。准确地说是地位有所下滑。尤其是历时4年多的打击投资炒作严调控、遏制资金过度流向楼市,其实已经从源头上按住了楼市的命门。换言之,虽然短时期内我们很难看到房价出现大幅回调,但严调控背景下,楼市也不可能继续像过去几年那样高位运行;

其次,看房地产是否有前景,讨论房价是否有上涨动力,其实核心影响因素是供需。从2020年全国新二手房供求关系来看,未来楼市大体上很难再复制前些年的疯狂——易居研究院2020年初公布的报告显示,从2020年开始,全国的新房市场就步入了“供大于求”的局面。换言之,房价整体已经开始要步入“下跌通道”了。虽然全国的城市不能一概而论,但绝大多数城市其实是符合马云“高位解体”的说法的;

再者,高空置率、投资属性重、过度占用信贷资源等特征明显,未来房地产投资被“削减”的概率很大。国内绝大多数城市的空置率都超过了20%,2017年底全国城镇空置房都已经高达6500万套,仅空置房就占用了数万亿信贷资源,房地产“一家独大”的局面还能撑多久?马云认为是5-8年,如果从国人的购房难度上衡量,可能我们更需要在更短的时间内扭转这一现状。这其实就是很多经济学家口中所说的,“2020年可能是未来十年房地产最好的年份”。

楼市如果真的开始“高位解体”,哪些城市会先行一步?

马云没有说。但是基于全国各个级别城市的基本面,我们或许可以给出答案:远离城市群、无区位优势、经济发展缓慢的“三无”城市可能会首当其冲。经济学家朱海斌曾经直言,过去这一轮三四线城市房价的快速“补涨”,并不是城市自身实力所造就的,而是靠棚改这个外力。基于此分析,其实绝大多数三四线城市的房价都有至少一半的水分。所以未来在棚改这个外力逐渐退场的情况下,三四线城市的房价至少要回调30%才算是合理的。按照这个说法,未来“三无”的三四线城市楼市率先高位解体已经没有什么争议了。

5-8年楼市将“高位解体”,并不是马云这个“外行”孤独的声音,开发商大佬孙宏斌其实也早有暗示。2019年年中的业绩发布会上,他第一次暗示道,本轮调控威力不可小觑,未来房价下跌压力大,楼市继续保持高位的可能性很小;2020年初,他再次暗示,未来金融收紧是大概率,开发商要格外留意。现在是开发商有钱,老百姓没钱,房地产已经告别了疯狂盖房高速扩张的时代。继续盖房,可能没有那么多的需求支撑。仅对于房地产开发这个行当而言,未来10-20年这个行业至少有一半的同行会被淘汰出局。站在开发商这个层面,未来10年楼市毋庸置疑会走“高位解体”路线。

孙宏斌同时强调,这不代表房地产行业没有投资机会,行业集中度提高,一方面有利于整个行业的规范秩序,另一方面更有助于楼市回归居住本源。尤其是过去这些年那些赚快钱的人被挤出局后,房地产整个行业也将迎来洗牌。

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