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武汉楼市:未来板块分化严重,房价差距越来越大

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房姐购房指南 2021-06-13 12:44
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提问:智慧的房姐,您好 1,进入圈子后,9月入手光谷东山水年华98平的小三房,前后期算下地单价1.87万,长持5年的话,房龄也10年了,不知是否合适卖还是再等个5年? 2,山水贷款51万1月开始还款,利率5.93(下图),怎么这么高?这正常吗?银行理财都追不上,我应该提前还款吗? 3,我父母(80岁)在中南一路建工局宿舍有个100平的楼梯老破中,出租3000一月,中介说可以卖200w,我手上现有60w,但是房票已经用完,只能用父母的名额全款再买个房,将来我来继承 困惑的是:老破中是收租好还是置换好?置换的话该何时卖,全款房何时买在哪里买?因为全款买房划不来,所以是置换好还是换钱理财好呢?置换的话将来遗产税是不是又要被收割一次? 我目前没有月供能力,公积金还一套,商贷还一套。还要养2岁孩子

回答:你好,感谢付费!

1.光谷东这类优质资产,只要入手价格不虚高(低于2W)长持10年没问题。

2.利率不超过6%都可以接受。 假如100w的房子,首付50w,贷50w 5年后,你的总成本就是50w首付,以及5年的利息大概12w左右(我没仔细算,大概这么个数) 如果房价上涨50%,也就是升值了50w,那么你的收益率就是 50/(50+12)= 80% 5年的投资收益率80%,这很不错了吧? 即便房价只上涨30%,收益率也有50%,理财哪有5年50%收益率的? 另外你的租房收益也应该算进去。 房价不涨,就不存在买房投资这门技术。没有通胀,租售比大于月供的部分就是毛利润。纯利润,还要代入你的人工成本,机会成本。

3.二线城市价格不算太高,作为刚需入门产品,刚需的选择还是很多的,老破只是其中一个,在一线城市,有一定的流动性往往是因为刚需选择不多,没有次新替代品。而二线稍微远一点的次新,可能价格还更便宜,所以次新或者新房作为刚需入门产品,往往是第一考虑的。即使在一线城市,目前老破行情慢慢也在变差。 不管是一线还是二线,老破的投资潜力跟次新差距很大,往往是跑输大盘的。 什么时候可以买老破,往往是楼市极初期,次新和老破差距数倍。只要恢复了市场应有价值,老破就开始跑输大盘了。 老破大老破中老破小属于相近市场,武汉目前老房子流动性不强。 建议出手换筹,可以用老人票全款买。

提问:自住(二套):光谷满庭春、万科花山紫悦湾、碧桂园左岸、绿地理想城都看了,从居住环境优先万科,看中的是89平三房万科精装,136万,不满二。是疫情结束后直接买还是再淘下,(准备全款买再抵押降低首付,目前手里40-43个)感谢房姐给予帮助

回答:花山的价值只认可1.3的二手次新笋 万科这套明显贵了,还不如淘淘1.6的朗诗和山水年华 疫情结束之后看看能不能捡漏,别着急 别着急

提问:本人南昌西湖区两套商品房,经开区汉港凯旋城一套别墅,在惠州大亚湾的金地天润自在城去年买了一套房(16000每平左右,87平)!目前子弹60左右,房贷200,年收入40左右,还能做什么房产投资么?

回答:你好,子弹60,可以加仓二线城市,武汉 重庆 成都 沈阳都不错。 如果出手1套南昌和大亚湾,子弹凑到100以上入手一套一线城市的底仓也是不错的选择。 主要看你的房票和风险偏好。 之前在圈子说过,每一个忽悠你买大亚湾的人,都是你一辈子的仇人。

提问:【新人首问】 房姐,感恩遇见!请教问题如下:儿子研二,明年毕业,就业意向武汉,孝感房屋三套,意出手一套武汉给儿子置业 ,考虑投资和自住兼顾,融创望江府113平17楼和杨春湖畔126平洋房4楼,若价格均在250W左右,请教房姐更倾向哪一套?拜托!盼复!多谢!

回答:杨春湖畔性价比一般,各个方面都不怎么样,加上离武钢太近了,空气不好,不太适合自住。 融创望江府对比杨春湖畔自住相对好一点,位置在环线内,有地铁口,附近还有一线滨江。但是周边环境短期内会比较差,没有相应配套和商圈,绿化少,发展还需要很长时间,未来大概率跑平大盘。 这两个楼盘对比优先融创。 如果单纯考虑投资,还有性价比更高的产品。

提问:房姐你好,最近非常矛盾,希望能得到一些指点 是这样的:我们夫妻手上子弹90,目前是在关山融科天域看中一套单价2.4万的三房。 我是在深圳工作,上班加副业年收入30多。未来考虑回武汉工作,现在我想把这套房子买下来,老婆在光谷上班,可以和父母一起带小孩。我就在深圳继续做一段时间赚钱为主。 矛盾在于,第一,老婆认为应该一家人都在深圳 买个远点的房子,到时要回武汉再卖掉。第二,我个人觉得目前武汉房子更有上涨的空间,而且关山并不比深圳差多少。 所以想听下房姐的建议,是在深圳买差点的房子活着呢?还是在武汉买房子,让老婆小孩先在武汉生活

回答:你好,感谢付费! 如果本来就在深圳工作、生活,那么还是考虑在深圳主场买。板块之间的涨跌并不是完全均匀的,可以再研究一下本身质量不低,前景看好,但当下还没有补涨很多的板块。 比如子弹90在中部和东部还可以找的一些性价比不错的盘。 如果已经决定了并不在深圳工作、生活,纯投资没有必要一定考虑深圳。 广州现在也是很好的上车时机,武汉也在涨幅中。 投资角度一般是建议把sfsd用在一线城市的。

提问:新人首问,您好房姐,我今年46,出生西安,大学毕业被动选择山东三线城市体制内工作,老大现上高二,老二两岁,现在规划老大上大学后去上海或杭州或广州或深圳,不知道哪个更好更适合,麻烦给个建议去哪个城市好;出国移民看来不行了,但移民一线的梦想一直没变,是否现实?怎么能实现?

回答:你好,移民建议优先一线城市,北上广深。 杭州城市首位度比较低,户口好拿,但是除了互联网行业之外,城市平均收入不如其他几个城市。 深圳的户口最好拿,大专毕业可以直接落户,本科落户还有补助。深圳是创一代天花板最高的中国城市,城市也更年轻且很包容,来了深圳都是深圳人。 北京和上海的户口最难拿,但是含金量最高。不过目前北上都是赶人状态,包容性不如深圳。 能实现移民,最关键是要买房,可以先破限购准备一套。 感谢付费!

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