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成都集中供地收官,房企拿地门槛增加,购房者地位似乎被提高

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房产走向 2021-06-12 16:23

#成都集中供地收官:6宗要现房销售##成都头条#大家好,我是勇谈楼市。6月11日下午,长达5日的成都楼市首轮集中供地落下帷幕,40宗地全部出让完毕,面积合计约3449亩,成交总额达354.86亿元。作为国内22座集中供地的城市之一,成都在土拍开始之前就引起了媒体和房地产业的关注!从来不要怀疑“天府之国”成都,对于房地产企业和资本的吸引力,此次成都集中供地收官,可以用“火热”来形容。也有人用“恐慌逻辑”来形容房企,这里需要提醒购房者——未来房地产市场对于购房者将越来越宽容。

作为倒数第二个集中供地的城市,成都在此次土拍中充分吸取了经验!对房企的准入门槛越来越高,对购房者(住房者)的保护也越来越多

在6月7日当天,成都就直接将同时踩中“三条红线”(即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%,现金短债比小于1倍)或有严重失信情形的开发企业纳入竞拍黑名单。从现实土拍的情况来看,基本上分为两个情况:全国头部房企拿地游刃有余、部分中型房企都把这次土拍作为增强企业实力的机会。那么对于购房者来说有什么警示呢?

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成都

  1. 成都等一二线城市还是未来楼市最为稳定、安全性最高的区域。此次实力房企和潜力房企都把未来业绩增长点放到了一二线城市,比如:万科、保利、龙湖、华润等龙头房企也包括了龙光、金茂、卓越、德商、新希望、融信等中型房企(总资产在1000亿左右的)。这些房企的实力应该是值得购房者放心的,毕竟在“三条红线”下,国家层面已经帮助大家剔除了一些可能存在资金问题的房企,这样也有效避免了未来出现规模烂尾、延期等的可能性。对于购房者来说,成都等城市的房产相对来说无论是保值率、安全性等来说都更高。
  2. 成都这样的热门城市在不断提高对房地产开发企业的门槛,配套建设、自持租赁住房等要求都被提出,房企面临巨大资金考验!对于购房者来说也是一种利好。可以说一直有一种感觉,热门城市对房企的态度在逐渐发生转变。从过去的“求着来”到如今的“爱来不来”,房企迫于企业生存和未来发展不得不在成都等一二线城市加大砝码。房地产开发企业之间的竞争是很激烈的,尤其对于中小房企来说,要么拼命一搏,要么就“等死”!这个也是为何包括伊犁联正、重庆昕晖、万为发展、武汉卓尔等地方房企也要积极参与成都土拍的原因。

住宅商品房建设和住房租赁市场发展是成都这样的城市未来解决居民住房问题的主思路,对于不少想要在成都定居的朋友来说,未来需要有“买不起房,租得起房”的思想准备

对于成都这样的城市来说现阶段对开发商要求配套进行住房租赁建设其实还是来得及的,从北京、上海、深圳等城市身上我们可以明显的发现一点“这个时候大力发展住房租赁已经晚了”!北京、上海等一线城市已经没有足够的土地储备来进行住房租赁建设,成都此次在供应的40宗土地中,有30余宗在出让文件中明确了“竞自持租赁住房面积比例”的要求,其实是值得很多新一线和二线城市学习的。

近2年来成都新建商品住宅同比价格走势图

如上图所示是近2年来成都新建商品房住宅同比价格走势图,我们可以看到哪怕在经历疫情的2020年成都新建商品房也保持了同比6%以上的增幅!这个房价上涨速度在全国22座城市中也属于首屈一指的。根据幸福里房产大数据提供的信息,成都目前二手房挂牌销售均价为12557元/平方米,环比上月增长0.08%!可以说成都房价的上涨不仅仅是新建住宅商品房还有二手房,这样的一个趋势短时间内不会改变。原因很简单,根据第七次全国普查的数据成都常住人口已经突破2000万大关,达到2093.8万人!也就是说四川25%的人口都集中在成都,成都的房价不涨都难。

一方面是人口不断流入,资本和资源持续看好成都发展;一方面是成都实际可出让的土地越来越少,房价持续上涨明眼人都知道不可避免。这里跟大家分享一组数据:从2017年开始成都出让的土地面积都在持续减少中,开发商拿地面积也基本处于下降趋势。近10年来2016年房企在成都购置土地面积达到了531.16万平方米,2019年这个数据就下降到170.67万平方米;这也是为何成都在今年要求房地产开发企业自持租赁住房的原因,因为成都心里很清楚要想单纯依靠商品房来解决居民住房问题,已经不现实了。

要求开发商配建租赁住房

成都集中供地收官后,还有6宗土地要求现房销售,几乎所有地块还附带大量配建要求及义务!可以说地方对于房地产开发企业的要求越来越高,房地产开发企业已经进入“洗牌期”,购房者需擦亮眼睛

对于房地产开发企业来说“土地储备就是命根子”,这也是为何哪怕在成都这样的城市已经提出了看似“过分”的要求后,仍然吸引了大量房企土拍的原因!在“缓慢死”和“等待转机”这两者之间,绝大多数房企都选择了后者。那么在房企这样的选择下,对于想要在成都购房的朋友需要认清楚几点:

集中供地

  1. 能买现房绝对不买期房,哪怕选择二手房也是不错的。面对地方提出的各种要求,多数情况下房地产开发企业都会选择“减配”的方式来维持利润!哪怕成都已经采取了一些办法试图阻止这样的事情发生,但是大家不要忘记一个基本事实“有限责任”!面对过去和现在已经发生的烂尾、延期交付现象我们地方绝大多数情况下都是无能无力的。房地产开发企业本身就是一个高负债、高周转的生意模式,出现资金链问题几乎是随时的事情。二手房市场上,成都的房价基本稳定,根据幸福里房产大数据显示成都截止到今天在售二手房数量超过22万套,这里面肯定有适合大家的房产。
  2. “以租代售”等模式出现无疑会增加开发商的资金压力,更加考验开发商的运营能力,除去头部房企外,其他房企的实力都容易引起质疑。根据成都的相关要求,租赁住房的自持年限为30年,在自持年限内只能用于租赁,不得分割抵押、转让,若实施整体转让、整体抵押等处置的,处置后仍为租赁住房,不得分割销售。并且自持的租赁住房与项目内其他商品住房同步设计,同步建设,同步竣工。说白了,就是逼迫开发商从过去的“拿地——卖房——挣利润”模式向“拿地——建房——出租房——收租金”模式转变。这种模式转变后无疑会加大开发商资金周转压力,虽然说长期来看更加健康,但是也足以淘汰掉一大批房企。

综上,#成都集中供地收官:6宗要现房销售#我们可以看到地方对于房地产开发企业的要求越来越高,房地产开发企业利润率也越来越低!对于房地产业来说已经到了“洗牌期”,对于购房者来说也到了最危险的时候。这个时候擦亮眼睛,尽量选择实力房企和现房,避免成为这个阶段的“牺牲品”。

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