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200万预算,苏州值得买的刚需板块有这三大板块!

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苏叔说房呀 2021-06-13 12:30
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我是苏叔,拥有多年苏州房产研究和投资经验,长期持续关注苏州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容,来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问:

提问:苏叔,你好,想问一下在姑苏区买房的做民宿投资怎么样呢?我已婚有小孩,孩子4岁,感觉姑苏文化氛围比较多,想买套房做民宿,就算民宿不成功,也可以把自住或者以后卖掉,这样投资思路好不好呢?麻烦分析一下利弊。

苏叔:你好,目前苏州老城区姑苏区存在比较大的问题的居住环境很多年以来都没有得到改善,交通拥挤、房屋老旧,老龄化严重。但这样的房子还是有一些刚需但预算有限的人买的。姑苏区保留有大量文物古迹,很适合文艺青年,民宿从业者可以用来发展产业、获取收益。未来如果碰上拆迁的话,对于投资者更是有益。不过这里也有些问题要注意,一方面要考虑未来是否易于出手,另一方面你的小孩面临以后上学的问题,这里买房建议人均居住面积要大于18平,必须要有姑苏户口,且全款购买,其次未来转让还面临需要缴纳15%的收益,拆迁的话只有80%的安置权益。最后民宿从业者要买卖的话要有姑苏户口,翻建也需要很多申请文件。投资者建议投资城外私房,城内有文物需要保护,买房还是要谨慎。

提问:苏叔,你好,本人已婚,想在平江新城买房,最好有学区,交通便利,预算250-300万买房,可以分析一下平江新城吗?还有可以帮忙推荐一下合适的盘吗?

苏叔:你好,首先来分析平江新城的优势和痛点。平江新城属于政府重点打造的区域,事业单位(苏大附一院的平江院区)、行政配套(姑苏区行政中心)等的迁入能够为其带来较多人口,有发展潜力。而且有待开发地块,未来居住环境要比姑苏区老房子好一些,而且位置相对中心,有学区(平江实小、草桥中学)。但平江新城板块的割裂性比较严重,两大交通要道京沪铁路和京沪高速,前者使板块与姑苏区存在割裂,后者则将其分为平江新城南、北两块,交通出行也不够便利。其配套主要集中在京沪高速以南的板块,地铁、商业、高架等都要依靠其他区域,所以平江新城先天条件不足。具体买房选筹,详见内部分享。

提问:苏叔,您好,我92年的,快30岁了,我以前的想法是一直租房不买房,今年在某网上租房因为一些原因我之前交的租金退不了了,我觉得租房还是不稳定的,跟家里商量了一下,准备把家里的房子卖掉把父母接过来在苏州买一套房,加上自己的一些积蓄,预算200w,苏州有哪些性价比高值得买的板块呢?

苏叔:你好,200万的预算,在苏州还是有选择空间的,只不过可能无法选择中心板块,只能在中环之外考虑。不过中环之外具有价值的板块还有不少,综合多方面因素考虑,值得入手的还是运东、胥口与度假区三大板块。

运东板块较大的优势是离园区近,受园区辐射大,能够充分享受园区带来的红利,商业配套完善,而且交通非常便利。

度假区板块小户型较多而且楼盘供应量充足,200w以下的项目产品类型也有许多可供选择,还处于地铁5号线起始站,交通出行十分便利。胥口板块售价偏高,200w以下房源较少,不过大部分项目都离地铁较近,交通比较便利,预算在200w以内,可以选择一些小户型与低楼层房。总而言之,今年苏州楼市是刚需者的福音。但购房应当谨慎对待,明确自己经济状况承受的价格范围,根据自身需要甄选周边配套、环境等,认真做好购房选择。

提问:普通人也可以做房产投资嘛?既然都是买进卖出,我们和专业投资客的区别在哪儿?投资客比我们买的更多?如果名下只有一套房,要怎么操作可以买到多套房产呢?

苏叔:普通人买房首先是为了居住,满足居住需求之后就不会再想着买房了,一般来说算上所有名额家庭只有六套房,很多人都不会买这么多,购入三四套就停下了。而专业投资者与普通人的购房差别之一在于买房意识。普通人有钱买房,买完了之后收租金再卖出置换,都是通过自有资金去操作。而投资者会有意识的买入加仓,用一套房去养另一套,以前面买入的房子作为基础与筹码,去融资或者通过收租金扩大资金流,再购入第二套、第三套甚至更多,步步为营。其次还有资产结构。普通人买房关注点可能比较少,以为套数多就够了,而投资者会有意识的配置自己的房产,让资产优化,尽力买入核心资产,地铁、学区、物业等都可以成为溢价筹码。核心资产可以长期持有循环抵押,而些流动性强、涨幅快的地铁房和老破小学区房则可以随时变现。以现有资产融资抵押获取流动资金助推后面的资产配置,所持资产也像滚雪球一般越来越大。

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