天水市人民政府
关于进一步加强房地产市场
管理防范房地产市场风险的意见
天政发〔2021〕32号
各县区人民政府，经开区管委会，市政府有关部门，市属及驻市有关单位：
为进一步规范房地产市场管理，维护房地产市场秩序，保障购房人的合法权益，防范化解房地产市场风险，探索建立符合市情、适应市场规律的管理措施和长效机制，依据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任的通知》（中办发〔2019〕52号）和省委办公厅、省政府办公厅《关于落实城市主体责任严格房地产市场调控评价考核工作的通知》（甘办发〔2020〕7号）精神，结合我市实际，制定如下意见。
一、总体要求
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，以供给侧结构性改革为主线，以推动高质量发展为目标，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，始终把解决人民群众住房问题作为根本出发点和落脚点，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定工作，不断优化房地产市场管理秩序，加快建立规范有序、保障有力、调控有效、合法经营的房地产市场管理体系。
二、工作目标
按照“属地管理、依法处置、协同配合、齐抓共管”的原则，持续深入开展房地产市场违法违规行为专项整治，进一步健全完善房地产市场管理机制，加快构建事前事中事后监管体系，依法严肃查处房地产市场主体违法违规行为，有效规范房地产市场管理秩序，引导房地产企业树立依法管理、规范经营、诚实守信的理念，积极营造主体诚信、行为规范、监管有力、公平竞争的房地产市场环境，推动形成房地产市场平稳健康发展的良好局面。
三、主要任务
（一）严格房地产开发经营管理。各级发展和改革、自然资源、市场监管、住建、税务等部门要依法加强部门协同监管，把房地产行业全部纳入跨部门“双随机、一公开”联合抽查范围。完善信用评价体系，实施房地产开发企业、经纪机构信用综合评价。建立房地产开发企业“黑名单”制度，对开发企业囤积土地、故意延缓开发进度、未取得施工许可证擅自施工、擅自变更规划内容等违法违规行为，责令限期整改，依法依规处罚。加强对房地产开发企业的资质审查，严厉打击无资质开发、违章违规开发、非法转包开发行为。加大对不合格房地产开发企业的清出力度，对不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。
（二）优化开发项目规划设计条件。自然资源部门出具规划设计条件时，应当明确房地产开发项目的性质、规模、开发期限、基础设施和公共配套服务设施的建设要求及其建成后的产权界定、社区用房、幼儿园配备、物业交付使用条件等事项，并作为国有土地使用权出让和工程竣工验收的依据。分期开发建设项目，在审批项目规划方案时，应当明确将配套公共设施列入先期建设范围。严禁房地产开发企业擅自处分小区内公共绿地及楼顶公共空间的行为，任何企业及个人不得随意在住宅小区公共区域内搭建构筑物、建筑物。
（三）加强开发项目安全质量管理。严把建设、勘察、设计、施工、监理机构的资质关，落实五方责任主体质量安全责任，严查责任主体管理人员到岗履职痕迹，从源头上确立工程质量保证体系。对未办理施工许可手续、承建施工企业未办理质量安全监督手续、未按规定配备质量安全管理人员以及质量安全责任制落实不到位的工程项目，坚决予以停工整改。
（四）完善商品房预（销）售管理。一要规范房屋预售行为。商品房预售许可证不再设置有效期限，对未取得预售许可证的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得发布销售广告，不得参加任何展销活动。二要明确商品房预售工程形象进度。按照《城市商品房预售许可管理办法》规定和住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》精神，积极鼓励引导房地产开发企业现房销售或建筑主体结构封顶预售；对需要提前预售期房的房地产企业，要求工程形象进度达到地上2层以上，地上2层以下（含2层）的商品房项目，须完成主体结构封顶。三要严控土地及地上建筑物抵押预售行为。对土地及地上建筑物抵押的项目，一般不予办理城市商品房预售许可证。确需办理的，抵押权人应当知晓并同意预售。四要理顺经济适用房办证流程。经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，不属于城市商品房，根据《甘肃省经济适用住房管理实施办法》有关规定，房产交易、金融机构、不动产中心等部门应接续办理银行贷款、网签备案及不动产权证。
（五）强化商品房预售资金监管。一要对商品房预售资金实行全额（包括首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款）、全程监管。预售人应在《商品房预售合同》中明确购房人缴款的方式、时间及金额，购房人持预售人开具的专用账户缴款单，将支付给开发企业的购房款全部存入专用监管账户，预售人不得自行收存预售款。购房人以按揭贷款方式购买商品房的，发放贷款的银行业金融机构应当按照借款合同约定的时间和金额将按揭贷款（含公积金贷款）直接划转至对应预售资金监管专用账户。如贷款银行与监管银行无法实现转账业务，由房地产开发企业将按揭贷款及时转入预售资金监管专用账户。二要严把预售资金缴存关口。市县房产服务中心要加强网签备案系统与各监管银行服务系统的对接，认真做好合同备案时首付资金（含一次性付款）的缴存工作，预售人申请办理《商品房预售合同》备案时，应当提供购房人将购房款存入监管银行资金专用账户的缴款明细。同时，要通过网签备案系统加强对按揭贷款存入监管账户的动态监测，及时向监管部门反馈情况，不断强化网上监管；市县区住房公积金管理部门负责监督委托银行在公积金贷款发放后直接划转至预售资金监管专用账户，严禁房地产企业私自留存或划转至其他银行；市县金融工作办公室负责监督相关银行做好购房人按揭贷款存入对应资金监管账户的缴存工作。三要明确监管资金拨付比例。监管资金按完成地上二层、完成主体工程二分之一、完成主体工程封顶、完成五方主体结构验收、完成竣工验收备案5个工程进度节点，分别按监管资金总额的35%、55%、75%、95%、100%的比例将核准用于工程建设的监管资金由监管银行支付给与房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。四要强化监管责任。各房地产开发企业必须严格执行商品房预售资金监管的有关规定，对未按规定使用新建商品房预售资金、未将预售资金存入监管账户及以支付其他款项为名变相逃避监管的，由资金监管部门责令限期整改；逾期不改的，暂停其监管资金拨付或关闭该项目商品房买卖合同网上签约。购房贷款发放银行、住房公积金委托贷款银行未按规定将发放的贷款资金直接划转至监管账户的，资金监管部门可按《商品房预售资金监管协议》约定暂停业务关系；对存在违规行为的监管银行、贷款发放银行，住房公积金管理部门可暂停其公积金委托贷款业务，资金监管部门可暂停其它相关业务，并通报金融主管部门予以严肃查处；造成损失的，承担相应法律责任。
（六）全面提高房屋网签备案水平。构建以房屋网签备案制度为基础的房地产交易管理体系，规范网签合同文本，按照统一标准的房屋网签备案流程，将房屋网签备案端口延伸至房地产开发企业、房地产经纪机构、金融机构，采取“不见面”办理的方式在线审核，实现合同即时备案，生成备案编码，方便房屋交易主体就近办理、当场办结，并积极与相关部门信息系统数据对接，共享房屋网签备案数据，不断提升公共服务水平，促进房地产市场平稳健康发展。
（七）加大房地产经纪机构管理力度。建立健全房地产经纪行业信用体系，建立“红黑榜”制度，对房地产经纪机构发布虚假信息、提供虚假证明、挪用交易资金、违规代理销售、无证经营等违法违规行为，要加大力度持续整顿规范，及时将经纪机构及从业人员的基本情况、良好行为以及不良行为记入信用管理平台，引导房地产经纪机构和从业人员履行诚信经营承诺，树立诚信经营典范。加快实施二手房交易资金监管，确保交易双方资金安全。
（八）规范竣工验收备案和交付管理。一要规范竣工验收备案管理。自然资源、住建、人防等部门要通过对规划、人防、消防及安全质量等方面开展联合验收后进行竣工验收备案，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合工程建设相关规定要求。对未组织竣工验收或者验收不合格擅自交付使用的，或者对不合格按合格验收的单位和企业要依法严肃处理。二要规范商品房交付使用条件。房地产企业应当按照国家规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定，向业主和前期物业服务企业按期交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的房屋及物业，交付的房屋及物业项目应当竣工验收合格并经相关部门备案；市政公用设施设备、公共服务和配套设施按照规划设计要求建成并满足使用功能要求。三要加强物业服务管理。建设项目竣工验收合格后，房地产企业应认真落实物业承接查验等相关规定，建立物业管理项目移交制度，并将物业区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给小区物业服务公司维护管理。
（九）严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。人民法院判决、调解或仲裁机构裁决、调解解除商品房买卖合同的，应依据判决、调解书、仲裁裁决书等生效法律文书解除商品房买卖合同备案，所退房源公开销售。
（十）防范非法集资等金融风险。不断加强房地产市场舆论引导，健全房地产市场信息公开制度，持续做好房地产金融风险防范宣传工作，充分利用新媒体和广播、电视、报刊、标语等，大力普及金融知识，强化风险提示，引导群众理性消费，自觉抵制房地产非法集资等各类非法金融活动。
（十一）开展房地产市场专项整治行动。对违规预售、虚假宣传、捂盘惜售、投机炒房、“黑中介”等侵害群众利益的违法违规行为，相关职能部门要进一步细化工作任务，明确整治措施，落实监管责任，不定期开展常态化专项整治行动，始终保持高压严打态势。要广泛发动群众监督，畅通群众举报投诉渠道，对群众反映强烈、问题突出的典型案件要挂牌督办，及时公布查处结果，回应社会关切。
四、职责分工
为进一步明确部门职责，建立权责一致、各司其职、齐抓共管、高效联动、监督有力的工作机制，现对各县区人民政府及相关部门的工作职责明确如下：
（一）各县区人民政府。认真履行房地产社会矛盾处置属地管理责任，加快推进房地产社会矛盾有效化解处置工作，加强辖区房地产项目预售风险排查及评估，对容易引发较大社会矛盾的房地产项目，及时向有关部门提出加强预售风险管控措施。落实棚改属地管理主体责任，对辖区内棚改安置房项目的规划、建设、分配等各个环节进行监管。负责查处辖区范围内违法建设以及业主侵占、毁坏小区公共设施设备、乱搭乱建等违法违规行为。
（二）市委宣传部。负责指导和协助有关职能部门及时、准确地发布相关信息，澄清事实，稳定预期。开展舆情监测处置，坚持正面引导舆论，维护社会稳定，为房地产市场平稳健康发展营造良好舆论氛围。
（三）市信访局。负责房地产领域矛盾纠纷引发信访事件的上报、转送、交办。组织相关单位接待来访群众，做好信访群众的疏导解释工作，稳定信访群众情绪，防止矛盾激化、上行。及时对房地产领域信访事项进行梳理、归纳、分类，特别对群众反映强烈的问题，做好与相关部门的反馈和对接工作。
（四）市中级人民法院。密切关注涉及房地产企业重大及群体性诉讼案件，发现倾向性苗头性问题，主动与各部门沟通联系。在审理案件中发现行业监管存在易引发风险的相关共性问题，及时向主管部门发送司法建议。依法审理涉及房地产企业破产及其他各类房地产纠纷案件，提高案件质效。
（五）市发展和改革委员会。负责新建商品房价格备案管理工作，开展商品房价格日常巡查。加强保障性住房价格审核管理，规范保障性住房价格行为，保持保障性住房价格水平总体稳定。
（六）市公安局。负责制定相关工作预案，调度警力参与房地产社会矛盾应急处置工作，控制相关涉案人员，查处违法犯罪行为。维护事发地社会秩序，防止出现大规模群体性事件，保证风险处置工作的顺利开展。
（七）市自然资源局。负责不动产登记管理工作；负责会同金融机构对企业购地资金来源、资金实力和信用等级等情况进行审查，杜绝不符合要求企业竞地；负责制定年度土地供应计划，合理把握土地供应规模；负责土地出让合同后期监管，开展闲置土地巡查工作，及时处置闲置土地；负责各类房地产项目所在片区的规划编制工作，同步合理规划各类市政公用和公共配套服务设施；负责职责范围内各类房地产项目出让规划条件拟定、建设用地规划许可证、方案审批、建设工程规划许可证、规划核实等工作；结合行政审批改革及“放管服”要求，加强全程监管。
（八）市住房和城乡建设局。负责编制住房保障发展规划和年度计划、老旧小区改造计划并监督实施；负责开发项目质量安全监管、工程竣工验收备案和交付使用管理，监督开发企业、施工企业合同履约，同步配套完善居住区外水、电、气、路等市政公共设施；负责两区商品房预（销）售管理工作，建立房地产开发企业信用管理制度，组织开展多部门联合的房地产市场“双随机、一公开”检查及联合惩戒；分析研判房地产市场运行情况。
（九）市市场监督管理局。负责依法实施售房合同监督管理，依法查处合同欺诈等违法违规行为；参与多部门联合的房地产市场“双随机、一公开”检查，对房地产开发企业及其销售中介机构发布虚假信息、误导购房消费等违法违规行为依法从严查处，及时处理业主投诉问题，切实保护消费者合法权益。对违反商品房明码标价或存在价格欺诈、违规收费、不履行价格承诺等违法违规行为进行查处。
（十）市人民防空办公室。负责地下人防工程地下车位使用管理办法的制定和实施，对人防工程的平时开发利用实行监督管理。
（十一）市政府金融工作办公室。负责配合自然资源部门对企业购地资金来源、资金实力等情况进行审查；配合开展房地产领域非法集资防范和处置工作，统筹协调相关部门防范和处置非法集资工作；指导和协调金融机构妥善处置房地产项目信贷矛盾；监督资金监管银行将个人购房按揭贷款全部存入预售房屋监管专用账户，严防小额贷款公司等金融监管部门实施监管的机构资金违规流入房地产领域。
（十二）市公积金管理中心。负责处理房地产风险项目所涉及的公积金贷款事宜；充分发挥公积金在购房中的保障作用，切实维护公积金缴存职工的合法权益。监督委托贷款银行按规定将发放的住房公积金贷款直接划转至资金监管专用账户。
（十三）国家税务总局天水市税务局。负责配合不动产交易登记纳税工作，妥善处理房地产问题楼盘处置过程中的涉税事务。
（十四）天水银保监分局。负责对金融机构房地产贷款调控目标的监管，密切关注房地产贷款占比动态，严防房地产市场金融风险。
五、保障措施
认真贯彻落实国家和省市出台的一系列房地产市场宏观调控政策，综合运用各种手段，加强市场监测和评价考核，健全完善房地产市场管理长效机制，切实把稳地价稳房价稳预期的主体责任落到实处。
（一）建立联席会议机制。建立由市政府统一领导，各县区人民政府，市宣传、信访、法院、发展和改革、公安、自然资源、住建、市场监管、人防、金融、公积金、税务、银保监等部门和单位组成的联席会议制度，定期召开会议，全面分析房地产市场状况和发展形势，通报房地产行业管理重大信息，规范房地产市场执法行为，研究解决行业管理和发展中出现的较大问题和历史遗留问题，进一步规范良好的房地产市场秩序。各级政府招商引资项目在签订合同或协议时，应当征求发展和改革、自然资源、住建、环保、市场监管、人防等相关部门的意见，切实把好政策关口。
（二）建立预售评议机制。借鉴其他城市的工作经验，对申请预售的新建项目，在预售前由房地产业协会组织人大代表、政协委员、有关专家、辖区政府、基层社区及经纪机构负责人进行现场观摩并召开一次评议会，检查工程形象进度，审查申报预售资料，充分了解项目建设有关情况，特别对社会关注、群众关心的一些焦点问题进行会商评议，提出符合预期目标的意见和建议，增强预售管理工作的公信度。
（三）建立责任落实机制。各职能部门要根据各自职责，按照“谁审批、谁监管，谁主管、谁负责”的原则，加快推进“放管服”和行政执法体制改革。加强房地产市场执法队伍建设，建立专门执法队伍，开展常规巡查和整治。各房地产企业要按照合同约定和有关规定，按期完成项目建设。各相关部门既要负责过程监管和服务，又要负责最后专项核验，对发现的违法违规违约行为要采取有效措施，妥善处置，化解风险。
（四）建立信用管理机制。建立房地产企业信用信息采集、公布、使用、反馈机制，将房地产企业行政审批事项、违法违规行为查处情况及时向有关部门通报，并进行网上公示，房产服务部门要及时采集整理相关部门的管理信息、媒体曝光与社会投诉信息，建立房地产企业动态信用档案，强化信用信息计分和使用，把信用档案作为各有关部门掌握房地产企业信用情况的重要依据。
（五）建立联合惩戒机制。对房地产开发企业存在的违规预售、虚假宣传、延期交房等较大违法违规行为，各级发展和改革、自然资源、市场监管、住建、金融、税务等部门要进行联合执法，加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度，对部分房地产开发企业“重开发、轻管理，重盈利、轻服务”，在开发过程中违法违规操作，不按设定规划条件建设，存在操纵房价、侵占客户资金、退房率高、价格异常等问题，导致消费者投诉集中的项目，要依法从严查处，实施联合惩戒。
（六）建立预警预报机制。建立房地产市场预警预报和信息公示机制，各级房产服务部门要及时向社会通报房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为政府和房地产企业的健康发展提供依据。各级职能部门和行业协会要定期对房地产市场进行调查分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布。同时，要引导开发企业理性投资，消费者理性购房，防止盲目建设，减少社会资源浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业平稳健康发展提供权威科学的信息数据。
天水市人民政府
2021年6月2日
来源 : 天水市人民政府网