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房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
以下来自“成都房神”微信公众号粉丝问答精选提问
提问：房神您好。我是高新的刚1资格，但是社保时长只有两年。总预算330左右，自己了解了一下，高新后面总价在自己预算内的盘基本都需要高社保，除非南城都汇开放大量房源。另外像保利和陆肖三期的小面积，数量都比较少，概率不是很高。结合前几天土拍情况来看，我认为后期的盘基本也是大面积改善为主，且高新南两宗地均是人才住房，我没有购买资格。虽说单价受限，但是总价应该不低。所以自己权衡了一下，准备着手考虑二手。所以想请教一下房神， 从自住角度出发，目前可以关注哪些板块的小区呢？
回答：说实话，刚一的话已经是顶级资格了，不买或者说不尝试看看高新新房，确实意难平，确实心有不甘，建议新川和几个网红盘遇到了都要去积极尝试，不要轻言放弃。另外土拍确实没太大亮点，两宗人才用地按照以往德性，到后面多半要对普通购房者开放，所以只要你不嫌弃它高低配，买到的概率还是很大的。最后你考虑二手房的话，我建议还是可以看看南城都汇系列；大源建发翡翠鹭洲、金控时代广场、时代晶座（高新）这类捡漏，甚至也可以看看新川的中德英伦联邦。
提问：房神你好！新人首问？我在金牛有两套房，离地铁站都很近，周边生活便利。一套房龄15年的小两室，出租中，房租稳定。一套三室房龄8年自住。现在想把房龄长的小房子出掉在高新区置换一套投资。子弹80w。但是今年卖房卖不上价，而高新区价格很高，如果不卖房又没有购房资格。看了高新区两个公寓，不限购总价也比较低，但是不懂，心里没谱。可以投公寓吗？如果投资住宅哪片儿有潜力？怎么操作比较好？房神给点儿建议。
回答：首先作为公寓投资不要买，今年可以进行置换，建议出手15年房龄的小户型，买入高新区住宅，优化资产配置。
为什么不建议买公寓，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。
的确如此，成都住宅的租金回报率在2-3%徘徊，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。
但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房看的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，也不是什么好事。
你普通资格自住加投资，买在高新长期看升值是没有太大问题的，其他区域能买到新盘也可考虑，这两年时间，成都的新房品质提升非常明显。
提问：房神你好！新川和光逸境据说要拿证了，这个盘有投资价值么？另外，和央玺相比呢？谢谢！
回答：和光逸境价值还是有的，主打的就是洋房和别墅，另外还有一些公寓产品，整体来看单价+清水+总价，还是比较高，投资价值一般不是很大。建议普通资格，预算很高的才可以入手。另外央玺比较纯粹的改善盘，地段也是主城担当，整体略胜一筹。
提问：房神您好！最近看了华润二十四城六期69平的套二，带车位220w，和中粮锦云61平套二,175w，请问作为投资而言，两者值得入手吗？两者比较如何呢？
回答：华润单价3.18万，抛开车位3万，价格属于比较稳定的范畴，中粮单价2.86万，但我们不能单纯地从价格上看待优劣。
中粮锦云的地段确实是比不上华润的，更加偏僻。
华润剔除车位价值15万，单价大概在2.97万，和中粮相差无几。
另外华润的实得面积，居室（卧室）的舒适性，梯户比，都是优于中粮锦云的，因此我觉得华润的这房子倒比较适合入手，价值比中粮锦云大。
提问：房神，您好，我看上了一套在天府新区。兴隆湖独角兽旁的中铁卓越城1期的高层三房，一共22楼，在中间楼层。这是一套二手清水现房，22,000/平 方米的建筑面积售价，我看了周围的楼盘基本上是22,000~26,000/平方米（含 3700/平方米装修）的装修房，新拍的旁边的土地好像清水售价的最高限价是18500/平方米，
我很纠结：这个价格和这个楼盘用来投资是否合适？我觉得这个价格有点贵，这个楼盘是员工房和商品房比较起来，品质没有那么高，用于5-7年的投资品，不知道合适不？我普通资格。谢谢您。
回答：整体来看，清水+2.2的单价+员工房的情况，确实稍微贵了点，卖家把你吃得死死的。
主要还是看你的总预算，我觉得也应该不低了，至少接近300万，所以是一个很纠结的数字，一方面确实存在买不到周边新房的可能，另一方面这个二手房东又确实把你看得很透。如果你非要杠上这个板块，我倒建议可以尝试下后续的新房房源。
提问：房神您好，成都麓湖的房子很火爆，重庆麓湖现在在售出360万180平米建筑面积的含装修洋房，装修标准6000元/平方米，位置在很偏远的水土，这个房有投资价值吗？谢谢。
回答：重庆麓悦周边的任何配套都是没有的，一桥之隔对面才卖5千，这样一个位置，即使打造一个逼格满满的高端产品，但是其价值也绝对撑不起现在的价格。即使也能打造出如同成都麓湖一样的格调和档次，但是远超周边三倍多的价格，也只能是曲高和寡。
提问：房神你好！请问鲁能城现在均价2.7-2.8w左右，作为投资可以入手吗？或者同价位的还有其他更有性价比的楼盘吗？
回答：鲁能公馆说破天也就是个刚改产品，目前这个价格确实有点泡沫了，缺乏务实精神。整体来看从长远角度来看还有上涨空间，但是短期不是很大了。2.7 - 2.8的价格，已经可以去看看3万左右的华润二十四城或者同类型的成华奥园广场、中粮锦云等。
提问：房神你好，关注你好久了，新人首问，近期想入手叠拼或洋房类改善房，关注到青羊区首创禧瑞光华和城投绿城凤起兰庭，请教从区域发展和配套上考虑是否值得入手，总控700。或者是否另有推荐。非常感谢！期待你的解答。
回答：首创禧瑞光华当下周围还是挺偏的，但是正在打造产业园，而且叠拼产品确实来说还是很不错，周边教育虽然不是顶级的本部，但也在冉冉升起和成长中，整体来说是好的产品+中等地段+过高预期+些许泡沫。
鳯起蘭庭的周边要成熟得多，同样的很好的叠拼产品，但是这个成熟也近乎等同于乱和破败，周边数个小区比较老，基本的环境可以说是一般的，教育也类似于甚至不如首创，这个就是人气旺，但是环境稍差，而首创就是人气差，但是环境好。
如果有700万的总价预算，其实我们倒建议可以看看塔子山或者东客站的产品了，比如建发央玺、人居九林语，整体来看，地段属于主城核心区，也有东风概念，而且产品形态也不错，就是教育配套差一点，但你看的两个也好不到哪去。
如果寻求青羊教育的话，建议看看外光华的建发央著，这个是小高层产品，但是教育比首创更好，泡小和草堂加持，整体环境是不错的。
提问：房神你好，又来请教你了：因为目前自己没有购房资格，父母用社保刚有资格，想用其资格买一套用于自住兼学区，等几年自己有资格了再转卖给自己用于小孩读书，所以有几个问题想请教下您：
1、以后父母卖给自己最低价能是多少，以尽可能少缴税；
2、考虑到初中，个人比较倾向于锦二片区的小学，请问哪几个学校不会出现爆仓压力，免得以后过户时间来不及，目前是否有要求提前一年落户的学校；
3、这片区能买得起的三室是否能推荐下，能否控制到三百万以内，又不是老破小，或者其他片区的小区有没有推荐的。问题较多，还望房神不吝赐教，谢谢！
回答：1、卖的价格这个没关系啊，缴税是按照评估价缴纳的不是按照实际出售的价格，所以你们要去找个能帮忙低评的机构/中介，尽量评估低一些；
2、锦二目前还没有大规模说要爆仓的，龙王庙小学和成师附小有爆仓可能，落户最好的提前一年，尤其是这种要爆仓的学校。
3、300万以内的锦二次新套三是没有的哈，放弃挣扎。建议可以看看盐小东湖的瑞升望江橡树林；盐小卓锦城的卓锦城五六期；或者青羊五区的优品道四期曦岸、中大君悦金沙四期这类。主要还是捡漏，房源不多。
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