共40宗地块、总面积近3500亩，为期5天的成都集中土地供应在今天下午落下帷幕。这是成都的首次集中供地，从结果来看，所有土地全部拍出，但拿地的名单似乎与一开始的预期有些差距。
成都首轮集中供地成交结果一览
成都首轮集中供地企业拿地金额排行榜
成都首轮集中供地企业拿地面积排行榜
战火从开拍的第一天就点燃，集中供地开始之前，多数业内人士预言这其实会是一场大房企的战役，成都土拍的结果却并非如此，拿地大户的名字中包括了龙光、融信、电建等此前在成都并不算表现突出的企业。有房企在土拍第二天直言“心态崩了”。为什么同样一块地，他们家可以算得过账？成为许多企业在面对拍卖结果时给出的问题。
无论如何，成都的首次集中供地已经落下帷幕，在这次拍卖中有所收获的房企也不在少数，我们今天要讨论的，不是结果，而是影响。
01
看得到利润空间的集中供地：
拿地企业两极分化
成都本批次出让的40块宗地，全部都是双限地，这也就意味着，这些卖出的土地，早已经挂上了售价标签。
成都首批集中供地限定清水房销售均价TOP10
看得到卖价的双限地，一方面给购房者留下了等待的机会，可以23000元/平米的单价买到二仙桥，也能以16600元/平米的单价买到大面板块……清晰的价格，也不至于等待一个项目之后发现价格与预期差距较大而放弃。
在另一方面，集中供地政策出台的背景本意是在一定程度上降低土地竞拍的溢价率，抑制城市低价走高，同期拿地的房企，后期也将迎来供应精装，从而进行房价控制。
从结果来看，在看得见的利润空间下，多数房企拿地都更加谨慎，也正因如此，即便是在供应最为火爆的前两天，激进拿地的名单中，也并不见大房企的身影。
在规模还是利润的取舍面前，依然有为了保证拿地规模而披荆斩棘的企业。比如，分别以10400元/平米+45%自持和11700元/平米+36%自持的代价，拿下了兴隆湖两个地块的龙光；或者以13500元/平米+59%自持的代价拿下新川地块的鼎际（四川远达）；以及在主城区以16800元/平米+30%自持和18700元+21%自持，分别拿下了青羊区外金沙板块和金牛区交通巷两宗地的的融信……大胆的民营企业和实力雄厚的国企都是5+2区域拿地的赢家，但其实更多品牌房企开始放眼到市场较好的中心城区，这既能保证规模，也能快速实现资金回笼：新希望、德信、远洋、旭辉……都是如此。
02
已经过去的豪宅时代：
刚需上车瞄准双限地项目
所有地块都是双限地，这是成都区别于全国各城市最明显的特色。也是在集中土地供应的当天，成都还发布了《成都市新建商品住宅技术管理规定》，对成都市新建商品住宅项目的质量、品质、使用功能等进行了详细明确。这两个举措背后是什么逻辑？
首先，限制房价，显然是对于后期市场最直接的控制，让市场能够回归理性，这是通过挤压房企利润达到对购房者利益的最大化保证。
其次，区别于前两年的高价地之后，各大房企通过产品打造实现溢价的市场背景，这一批集中供地后呈现的产品并不会打造为“豪宅”或者“豪改”。前几年的高端时代过去，这一批产品，更多的是为了保障居住。
而在另一方面，购房者们担心房企为了节约成本，影响后期房屋质量的问题，则通过上述《规定》进行了解决——《技术管理规定》分共用部分、套内空间、室外环境3部分，对外墙、外门窗、走廊、电梯、出入口，厨房、卫生间、阳台，小区围墙、照明、铺装及景观绿化等分别提出了具体的要求。
一套组合拳之后，既对于房价有了良好的控制，也能保障后期的产品品质。但需要注意的是，限价房的目的是为了更多的解决刚需住的问题，如果要在双限的背景下，对于产品创新有更多的期待，难免失望。
03
自持租赁成关键：
每平米1200元补贴，后期运营难度高
这次土拍的另一个关键就在于自持租赁住房比例。这也是多家开发商算账的差别所在。我们从多家房企处都得到了一个相同的回答：“各家对于自持的收益算法不一样。”
成都首批集中供地自持租赁住房面积TOP10
自持租赁住房，也就是在拿下的这块地里，按照这一比例修建租赁住房，不能用于出售。举个例子，一宗100亩的地块，自持租赁住房的比例如果达到50%，那么，这块地上，只有一半的面积可以用于销售，其余都需要自持并用于租赁，自持年限在30年——这考验的不仅是企业的运营能力，30年自持，对于资金要求也是巨大的考验。
不过，就在6月1日，土拍之前，成都市住房和城乡建设局、成都市财政局关于印发《成都市住房租赁市场发展试点财政奖补资金使用管理办法（修订）》的通知，在这份通知中提到：根据租赁住房建筑面积计算，新建租赁住房按1200元/平方米标准进行补助（含通过商品房配建的自持租赁住房）。补助计算面积，竣工验收前以房屋建筑面积预测报告或项目规划建设方案确定的面积为准，最终补助面积以房屋建筑面积实测报告为准。
对于这次土拍中拿到自持租赁住房用地的企业来说，租赁部份就能拿到1200元/平米的补贴，但对于动辄数千甚至过万的楼面价而言，后期租赁住房的运营才是盈利的关键。
那么，大量打造租赁住房，对于城市有什么意义呢？
从前几年的土拍来看，配建并无偿移交租赁住房比例是一个比较常见的现象，而这些移交的租赁住房后期都将由专门的公司运营；而本次的自持租赁住房，则给到了企业更多的利润空间，但这一利润首先很考验自身的能力，其次，后期的情况很难估算。
越来越多的租赁住房，其实也将缓解城市人口扩张，新成都人对于居住的需求。吸引更多人来到这座城市，越来越丰富的住房选择，或许是让他们留下来的关键。从官方的角度，这是城市的一大优势。
但是，需要注意的是，拿地企业的名单中，其实多数并没有这样的经验，以融信为例，此前的开发主要以纯住宅的打造为主，并没有太多运营经验，不过融信旗下有自己的物业服务平台和资产管理平台，这或许能够解决他后期的自持租赁问题；而龙光，则在企业年报中表示：“计划在公司第6个五年内，即2021-2025年，既实现区域布局，又培养持有物业成为长期收入来源。”或许就能解释龙光积极拿地的目的。
不过，作为重资产的自持租赁物业，或许对于拿地房企而言，还有另一个意义——资产增值的优势。当然，要坚持30年，对于多数企业都并非易事。
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主编：余鸽
副主编：江涛
编辑：余兰
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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