1
“如果不是仁恒，真不知道麒麟的潜力这么大。”城市星徽开盘现场，第三次摇号的老张，念叨着一串数据：
“你看，麒麟楼盘之前平推为主吧？仁恒来了就不一样了，高峰时将近4000人摇号。这次加推首付提高到五成又怎样，普通号中签率创新低，仅4.31%。一个多小时200来套房就卖光了。”
有了仁恒打头阵，麒麟楼市躁动起来。
板块唯一现房销售楼盘新保弘领东苑，连夜通知买房人：今天起首付比例提高至4成，端午节后提高至5成，7月起组合贷需8成首付。
大家印象中的麒麟，没这么“野”啊。
别急，还有助推器。过去两个月，麒麟科创园中海御山府的两套跃层房源，在5万大关的当口一个猛冲刺，创下5万2的新高，让这份突如其来的“野”更加有底气。
“长在”江宁的脊背上，直面紫金山，毗邻仙林大学城，麒麟的地理位置可谓众星捧月。但过去很长一段时间里，它缺了点运势。
两年前，一道紫气东来，乾坤扭转间，麒麟，有些不一样了。
看看最近的新闻：
5月底，宁句城际土建工程贯通仪式举行，这条起于马群站、终于句容站的跨市域地铁线路，途经麒麟、汤山、黄梅，即将终结麒麟没有地铁的历史。
官媒关于中科院系布局的一则报道，更加提振人气。中科院南京分院麒麟园区和中国科学院大学南京学院启用在即，注意官方的措辞：蓄势腾飞。
捱过漫长的黎明前的黑暗，麒麟，真的要迎来光明了？
2
两年前的契机，让麒麟的板块定位得以重新梳理，“紫东+创新+产业”这三张王牌，正在颠覆它的困局。
要知道，紫东地区在南京的十四五规划中有举足轻重的地位，而麒麟，恰恰是紫东的重要一环。（十四五南京的“一核三极”的城市功能布局中，江南主城区为“主核”、江北新区为“主城拓展极”、紫东地区为“创新引领极”、南部片区为“新兴增长极”。）
紫东地区怎么做好创新引领？一线君查阅官方文件发现，在科技创新方面，麒麟要挑的担子还真不轻。
① 整合南京经开区、仙林大学城和各类园区的资源，加快集聚中科院等高端创新要素，强化科技供给，建设紫东科创大走廊
作为紫东核心区，地铁小镇将来要成为南京数字城市建设的示范和样板，但比起中科院系布局麒麟、今年就要全面启用的快动作，紫核的进度慢了些。目前，麒麟已经吸引中科院自动化所、计算所、工程热物理所、上海巴斯德所、软件所、微电子所等7家研究所设立南京分部，是紫东科创大走廊的核心载体。
② 继续深化宁镇扬一体化
得益于区位优势，麒麟与紫核、仙林、汤山连接。在官方的规划中，未来麒麟科技城将与仙林大学城一道，与镇江高新区、大学城融合连接，成为创新共同体，推动宁镇扬一体化的深化。
麒麟的产业布局，正在快马加鞭。
信息高铁科技创新综合实验平台一期、南京未来能源系统研究院、五星控股产业园、麒麟人工智能产业园C/D区、启迪低碳智能产业园三期等，将在2022年至2025年陆续落地，产业带来的高净值人口流入，也将对麒麟的未来发展起到积极作用。
板块调子定了，麒麟的生活配套也在快速兑现。
交通上，绕城路、东麒路、光华路东延等干道覆盖；有轨电车1号线可以直达马群，实现与地铁2号线的换乘；宁句城际预计10月试运营、年底全面开通；地铁10号线二期在建中，预计2024年完工，未来将麒麟、大校场、江北新区等连接起来。
教育上，公办的力小分校、南外仙林、民办的英国莱爵公学一应俱全。
商业上，目前，麒麟居民更多的依赖于马群的招商花园城、仙林的金鹰、万达茂等，但不久之后，在家门口可以逛到荔枝广场、沣麟广场、宝龙广场……
3
宜居氛围初具，麒麟楼市也慢慢完成1.0到3.0版本的升级。
1.0版本，即早期布局的商品房，如中海国际社区、启迪方洲等，主打刚需，整体二手房均价在2万9左右。
2.0版本，以在售的蓝光睿创新筑、熙悦、新保弘领东苑为主力，毛坯、精装都有，有期房，也有现房。这一时期，麒麟有了横厅、144㎡四房等更为丰富的选择，新房均价在2.8-3.18万不等。
3.0版本，由仁恒开启。城市星徽无论是产品定位，还是精装标准、户型设计上，都更偏向于改善，同时有部分小户型兼顾刚需。价格上有小幅拉升，突破了3万2。而仁恒的特殊之处还在于为麒麟带来了产业资源，五星控股总部基地计划竣工后1年内，引入和孵化20余家总部型和高新技术企业。
注意了，3.0版本的队伍里，还将有高科、金地商置的身影。高科预计打造“院”系高端产品；金地商置与亚东联合开发，将为麒麟带来全横厅人居产品。这两家新盘与仁恒相似，也将带有商业产业，且围绕麒麟生态公园布局，位置一流。
从1.0梳理到3.0，你会发现整个麒麟楼市发展至今，呈现几点鲜明的特色。
第一，置业群体包容性强。虽然属于江宁区，但近城东，麒麟除了吸纳地缘客，还包容了主城刚需、城东改善。后面产业人才也会成为最强购买力之一。
第二，麒麟科创园一带，产业聚集、配套成熟，城市界面整齐统一。这里拆得较为彻底，商品房聚集，与保障房保持相对距离。所以当我们拉开江宁的整体房价数据会发现，虽然百家湖、九龙湖已有破5万成交的二手房，但由于小区众多，且不乏老破小、安置房，整体房价水平并不高。而麒麟科创园以次新房为主，虽然尚处价格洼地，但整个区域的房价水平非常统一，与百家湖、九龙湖的整体水平差距不大。
结合产业优势、城市配套，一线君认为，把麒麟放到整个南京楼市里，会出现两种化学反应：
① 新房方面，南京主城3字头的选择面所剩不多，麒麟近城东、大校场等热门板块，且有仁恒、高科、金地商置等品牌房企，又是价格洼地，热度会慢慢上升。
② 二手房方面，南京的市场特色是普涨，不少核心板块的品质次新房成交价再创新高。麒麟的熙悦、新保弘领东苑等陆续交付，限售期满入市将与中海、启迪等形成产品差异，板块补涨是大概率事件。