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这封举报信,揭露了广州房价最大的秘密!

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广州买房计划 2021-06-11 16:09

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大家好,我是鸟叔,小鸟的鸟!

这几天,广州黄埔区一个名叫“时代春树里”的小区,30多个业主合起伙来签字画押,把另一个业主给告了。

到底什么仇什么怨?

原来,这个均价4万/㎡的小区,突然爆出了一单2.8万/㎡的成交。

被举报的业主,在5月初买了一套房,113㎡的南向四房,成交单价只有2.8万/㎡。

相当于降了100多万出售,同时把整个小区的均价从3.9万/㎡拉到了3.3万/㎡。

于是,时代春树里的业主怒了。

他们写了一份好几百字的“虚假交易撤销书”,里面写道:

严重扰乱了市场,对小区所有邻居的核心资产造成了严重的伤害和极其恶劣的影响。

他们还指出,卖家和中介涉嫌虚假交易,在举报信末尾写道:

还全体时代春树里业主一个清白,如不处理,将向国家税务机关进一步投诉。

这事儿闹到微博上,有不少网友将矛盾转移到业主的维权动机上,怀疑其有炒高小区房价的嫌疑。

他们说,业主们这封联名信,看似是想举报偷税漏税伸张正义,但实际上是想保卫小区房价,维护自己的利益。

但要我说,这个被举报的卖家,其实一点儿也不冤。

时代春树里的全体业主,吭哧吭哧努力好些年,好不容易才拉升起来的价格体系,被他凭一己之力,就给全部击溃了。

你可能会说我夸大其词,这个小区2000多套房子,就一套房子卖便宜了点,哪有这么严重的影响?

还真没这么简单。

01

如果我问你,时代春树里的房价到底是多少?

是老王这套房子的成交价2.8万/㎡,还是前段时间的均价3.9万/㎡,或者是最新的均价3.3万/㎡?

上面这几个价格都对,但又都不对。

我们平时说一个小区的价格,其实有三个维度。

挂牌价:就是业主想卖的价格。

成交价:就是买家和卖家一番讨价还价后,最终实际成交的价格。

均价:所有在售房源挂牌价/成交价的平均值,就是这个小区的挂牌均价/成交均价。

但实际上,一套房子在挂牌价、成交价、均价之外,其实还有三个价格体系。

1、边际价格

房子的边际价格,可理解为最近一套房子的成交价。

以时代春树里为例,整个小区共有2164户,目前挂牌的64套房源,单价普遍在3.6-4.3万/㎡,也有个别房源放盘达4.9万/㎡。

假如现在突然有一个业主因为急用钱卖房,为了把房子尽快卖出去,挂牌价只有3万/㎡。

那么此时这个小区的边际房价是多少?

答案是:3万/㎡。

如果这套房子成交,很多业主的心估计哇凉哇凉,本来4万/㎡的房子,成交价才3万/㎡,房价大跌25%,那每家的资产就缩水25%啊。

如果第二个买家以3.6万/㎡买入了这个小区的房子,业主们估计会在朋友圈奔呼相告:

不好啦,房价大涨了!上套房价3万/㎡,刚刚成交的一套房价3.6万/㎡,暴涨20%!

从暴跌到暴涨,也就是两套房子的成交价,却能影响到2000套房子的资产涨跌。

2、锚定价格

一个小区的房价,到底多少钱才合理?

没人知道。

所谓的房价高了、房价低了,其实是选择的锚定物不同,所以也就有了锚定价格。

在没有更多的信息时,这个小区过去的价格,就可能是现在价格的重要决定因素,通过锚定过去的价格来确定当前的价格。

正常情况下,小区二手房均价是非常重要的“锚”,买家靠这个衡量房价预期,评估杀价空间,而银行也靠这个去评估贷款。

3、评估价格

一般情况下,二手房成交时会有三个价格:成交价、网签价和评估价。

成交价是买卖双方实际交易的价格,是最真实的市场价格。

网签价是在房管局备案的价格,它影响到税费的缴纳。

评估价是评估公司评估出来的价格,它是银行按揭贷款的依据。评估价越高,能贷出的款就越多。

跟边际价格、锚定价格一样,评估价也不能反映房子的真实价值,只能作为参考。

02

上面说的这6大价格指标,彼此之间其实互相关联、互相影响,牵一发而动全身。

因此,现在中介平台上显示的挂牌价、成交价,已经变相成为广州二手房市场的指南针。

甭管准不准,反正业主们的心态全都跟着小区价格曲线走,系统显示的“均价”,成了小区间竞赛的指标。

谁把成交价拉低了,谁把挂牌价拉低了,很容易就成为众矢之的。

这个低价卖房的业主,错就错在这里——他把小区的边际价格、锚定价格、评估价格这三大价格体系,砸了个稀巴烂。

在这套房源之前,时代春树里最近一次成交的一套房源型,南向中楼层四房,单价去到3.9万/㎡,比被举报的业主高了1万/㎡。

去年5月,同样的南向高楼层四房,单价2.9万/㎡成交。

一夜之间,时代春树里的边际价格就从3.9万/㎡变成了2.8万/㎡,回到了一年前的水平。

边际价格的变动,又直接影响了锚定价格的走向。

一般来说,在上涨行情中,房价越卖越贵,人们就会更高的房价为锚定值;在下跌行情中,房价越卖越低,人们就会以更低的价格为锚定值。

2.8万/㎡的假成交价,直接把小区成交均价从3.9万/㎡拉低至3.3万/㎡,“锚”裂了,业主们的房子纸面财富贬值了,自然会引发众怒。

这便是业主在举报信中定的第二条罪名:

对所有春树里业主的核心资产都造成了严重伤害。

不管你觉得合适的价位是多少,时代春树里目前3.3万/㎡的参考均价,确实是整个香雪板块内最低。

对比上月参考均价3.9万/㎡,足足降了6千/㎡,对比一向价格更低的中海誉城,也被拉开一大截。

那么,这套房子为什么卖得这么便宜?

卖家不是急用钱,而是跟中介一起偷摸搞了个方案,“高价低卖”,这样网签的时候,就可以合理避税了。

支持举报的业主认定,事情很严重,因为这会影响以后银行对小区的评估价,以后有需要用房子抵押的时候会影响贷款金额。

同时,还给市场传递了一个负面信号:

因为业主配合买家做虚假交易,本质上也是要冒风险的,而且风险还不小。

业主既然愿意做,就说明这个小区的房子没以前那么抢手好卖了,所以只能迁就买家。

03

因此,我们可以得出两个结论:

第一,这些业主写举报信“保卫房价”,确实有一定的合理性,不能被简单定义为炒房。

第二,一个楼盘的价格数据,其实具有很强的主观因素,并不可靠,只能作为一个参考。

不理解这一点的购房者,就很容易被“锚”。

现在广州很多新盘,不让玩房价,我就玩“放风价”。

比如老黄埔马上要开的中鼎君和名城·珺合府,如果你之前去看盘,销售透露给你的信息都是,不会低于5.6-6万/㎡。

这个6万/㎡的放风价,就是为了给市场心理下锚。开发商可以通过观察到访客户对这个价格的接受程度,来调整最终的定价。

实际销售均价是多少呢?

北向5.1-5.2万/㎡,南向5.5万/㎡,比吹风价低了一大截。

不过,你千万别担心自己占了开发商的便宜,即便有,他们多半也是心甘情愿请你吃豆腐。

开发商还有一种套路,是通过分批卖房、不断涨价,用人为制造的财富幻觉来“锚定”你。

比如增城的某郊区大盘,一期卖1.9万/㎡,二期卖2.1万/㎡,三期卖2.4万/㎡。

一期的业主看到房价已上涨26%、二期业主看到房价已上涨14%,估计心里乐开了花。

他们是以一期的1.9万/㎡为锚定价,可这有什么意义呢?

都是纸上财富,并一定能兑现;能兑现的是二手房成交价,可这个远郊大盘还没交房,又哪来的二手房价呢?

比起新房,二手房价更适合作为参考,但二手房的价格套路同样不少。

就拿放盘价来说,往往只能代表业主虚高成分的试探,不能作为精准的市场价参考。

要知道一个项目值不值得买,得从带看次数和价格变动这两个因素入手。

还是以时代春树里为例。

该小区热度最高的房源,4房2厅113㎡,东南向,户型方正、实用率高,均价约4.1万/㎡带精装,1个月内有30人次意向看房。

平均每天有一个客户看房,说明非常抢手。

但近一个月以来,这套房源的价格没有任何上调的迹象,间接说明时代春树里4.1万/㎡米的精装大户型,价格虚高,不被市场接受。

因此,当你面对那些短期内涨幅惊人的二手盘时,一定要保持清醒。在被带节奏买单之前,可以先思考两个问题:

这个小区的基本面,有没有变化?如果有学区等利好,是否对得起这么高的溢价?

要知道,那些让你面红耳热的数字,可能只是土豪一次漫不经心的任性,或是投资客一次精心算计的炒作。

其中有多少泡沫,谁也不知道。

多进行纵横对比,也就是和同片区、同类型的房子做横向对比,和房价的历史趋势做纵向对比,建立自己对价格的认知系统,才不容易被锚。

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