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遏制楼市投机之风!央媒发文:不能手软,用3种手段稳定房价

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房产走向 2021-06-10 19:57

今年全国均价涨幅大概率会低于5%,这已经是连续4年百城房价涨幅低于5%了。

这意味着:即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,在这些城市拿着房子都是亏钱的。

看来,房价走稳已是不争的事实,买房就能赚钱的时代,已经一去不复返了。

但是,2020年的房地产市场还有一个典型的特点:在热点城市,投机客变多了。

根据社科院前段时间发布的报告,深圳、东莞、宁波房价迭创新高,就连宿迁、淮北、徐州、盐城等一众苏北城市涨幅突破10%。

更引人关注的,还是“抢房”。

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重点就在于这个“抢”字,有人会说,这年头买房还需要靠抢?听起来让人觉得很意外,但在部分热点城市,却是不折不扣的事实。

最开始,杭州西溪的一个楼盘,迎来了6万人排队抢房,创下了房地产历史涨摇号人数的记录。

随后,深圳华强一个楼盘开盘,迎来了三万人的认筹,上海,千人抢购6000万一套的豪宅,成都也有两个网红楼盘出现万人摇号,

南京1.2万人抢购223套房源,中签率仅2%,西安出现了一个“万人摇号”楼盘。总共440套房源,有超过1万户家庭登记报名。

眼见楼市持续升温,为了遏制投机情绪,7月份之后,共有44个省市67次推出房地产相关政策,其中,常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都、马鞍山、十堰、唐山、银川共14城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策,并提高贷款和房产转卖门槛。

这些措施出台后,二手房迅速降温,但是,对“抢新房”的人来说,效果似乎并不大。

拿最近的深圳来说,某网红盘均价13.2万元/平米的1171套新房遭1.5万余人抢购,盛况犹如资本市场的“打新”,据说抢到一套房就立赚500万,因为周边可比二手房均价18万元/平米。

认购时,不少购房者以30万的金额四处收购名额,只要该名额摇中号便立即付款,甚至手持10-15个名额入场,明明是卖给无房刚需的房子,成了富豪们“代持买房”、“名额买卖”的投机场。

问题出在哪?

有句老话说得好:天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往。肯定是有利可图,才吸引如此多的炒房客蜂拥而至。

根源就是四个字:房价倒挂。

以刚才提到的深圳网红盘为例,周边二手房价高达18万元左右,假设一位幸运的炒房客买到了一套100平的房子,按照每平米5万的价差,他就可以赚500万元!

为什么新房和二手房会出现如此大的价差?答案是“限价”。

从2017年开始,各个城市为了不让房价涨那么快,在限购、限贷之外,纷纷出台了限价政策,注意,限价并不是限购和限贷这样的明文,而是一种人为降低房地产市场新房价格的手段,比如,开发商拿地楼面价4000元,硬性规定在售房源不能超出1万元,超过了就不给发预售证,正在出售的不准再卖。

这一招很简单,却很有效,直接人为拉低了新房市场的价格,至少数据上变得好看得多。

但这么一来,就出现了一个巨大的副作用:没有限价的二手房,比新房价格贵得多。

尤其是一二线热点城市,限价带来的价差,动辄就是几十万乃至几百万元,对购房者来说,很难抵挡这种诱惑。

找到了问题所在,该怎么解决?如何遏制楼市的投机之风?

央媒《经济日报》12月4日发表了一篇评论文章,名字叫《对炒房乱象决不手软》,其中提到:要用3种手段稳定房价。

这3种手段分别是:行政手段、财税手段、金融手段。

所谓行政手段,大家都已经很熟悉了,限购、限售就是典型,拿限购来说,规定社保和个税的年限,用硬性的购房门槛降低购房需求,比如北京和上海当地缴纳社保5年以上才有资格买房,补缴的还不算。

拿限售来说,买到房子后规定一个期限,小于这个期限不能卖,比如郑州三年限售,拿到房产证后再等3年,才能把房子挂出去。

金融手段也很简单,比如我们比较熟悉的“房贷利率”。

一般来说,房贷利率领先于房价,房贷利率与楼市景气度呈负相关,2015-2017年,央行先后6次降息,银行间市场资金充裕,房贷利率下降,深圳先起涨,京沪随后跟涨,苏州、南京、合肥、厦门等城市补涨,到2017年直接波及全国的三四线城市,降利率的威力之大,可见一斑。

反过来说,想管住房价,可以考虑提高房贷利率,对于部分按揭贷款动辄数百万的城市来说,哪怕只有几十个基点的变化,就足以吓退绝大部分投机者。

而“财税手段”,是央媒文章里说的重点。

其实,财税手段可以理解为三个字:房产税。

房产税属于“直接税”,税负不能转嫁,而由纳税人直接负担的税收,就叫“直接税”,如所得税、遗产税、房产税等。

像营业税、消费税、增值税、关税等,通过提高商品售价或劳务价格等办法转嫁出去,最终由消费者负担,这叫间接税。

从这个角度来说,提高直接税占比,开征房产税,可以为地方扩大税收收入。

更重要的是,房产税可以威慑“囤房客”。

炒房客不怕限购,因为可以想尽各种办法弄来名额,他们也不怕限贷,巨大的利润面前,即便掏了茶水费,再加上各种民间融资的成本,最终也划算。

对多套房持有者来说,最忌惮的,还是住房持有成本的压力,试想一下,花上千万买来的房子,即便按税率2%来算,一年就要征上来20万的税款,再加上限售期限的锁定,这部分资金是完全冻结的,房子越多,交的税就越多,购房杠杆越高,弃房断供的可能性越大,足以吓退大部分“抢房者”。

现在,楼市的调控次数越来越密集,限购、限贷、限售等政策已经很完善,但还缺乏“财税手段”的补充。

央媒已经把路指明,进入12月份,无论是高层、住建部,还是典型热点城市(比如深圳),也都已经表示“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,多方表态后,楼市大概率会迎来一轮调控升级“风暴”。

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