【1】
中铁17局入驻“潮白大街站”
燕郊平谷线动工在即
开启“北三县地铁”时代
2021年6月8日，平谷线施工中标单位“中铁十七局”正式入驻燕郊潮白大街地铁站，宣告着平谷线燕郊段即将动工。
从现场的实拍情况来看，中铁十七局已经在燕郊潮白大街站周边竖起施工围挡，如果不出所料近期内应该可以正式实施动工。
燕郊平谷线“动工”，这将是通州和北三县交通一体化发展的一个新章程，目前朝阳段和平谷段均已经实现动工，因此本次动工已经基本确定了平谷线的基本走线。
【2】
北三县常住人口逼近160万
80万“北京人”将东迁北三县
根据廊坊市2020年的人口普查数据显示，三河+大厂+燕郊的“北三县”地区常住人口规模已经达到158万，十年新增人口大概50万左右。
而整个廊坊在过去十年新增人口就高达110万，北三县就几乎占到了50%，大量人口流入廊坊，其实多数都是流入了北三县地区。
河北新增人口一半去廊坊，廊坊新增人口一半入北三县，北三县新增人口占到了整个河北省的四分之一。
这说明“北京都市圈”已经逐渐取代“京津冀一体化”。
那么，未来北三县的人口会是多少？
根据2017年10月13日河北省下发的《关于北三县地区支持北京城市副中心建设的实施意见》，北三县的常住人口将会接近250万。
在这份官方的文件中，明确对北三县地区的人口做出了规定：
第一，到2020年，北三县地区常住人口要控制在160万以内，这个目标已经基本完成。
第二，北三县的常住人口远期上限建议是240-250万人，预留80万-100万的新增人口规模空间。
第三，北三县的新增人口指标主要用于承接北京人口的疏解和高端人才的引进。
这就说明未来至少还会有80万“北京疏解人口”将会东迁，入驻北三县地区，上演一场史诗级的“北京人口东迁记”。
根据北京的普查人口数据显示：2020年北京常住人口高达2189万人，比2019年抽样调查的2153万，整整高出了36万，这说明“强疏解的背后”，北京实际居住人口依然在持续增加。
而且北京人口还体现了三大特征：
首先是没有户口的“北漂”增长快，十年增长了140万，年均增长1.8%，比总人口的增长快很多，说明外地人其实在加速流入北京。
其次是老年人数量越来越庞大，60岁以上的老年人已经占到20%了。
最后是15-59岁的劳动人口占比高，达到了68.5%，比全国劳动人口高出了整整5-6个百分点，说明在北京工作依然是全国人的首选之一。
在这种背景下，北三县作为“睡城”的意义就比较大了。
【3】
谁将东迁“北三县”
北京五种人将入住北三县
关键的问题在于，谁将东迁入住北三县？
我们判断，北京有五种人，五种需求有望逐渐东迁，成为“北三县新居民”，从而实现“跨区域职住平衡”。
第一类：北京的“养老需求”，北京老年人有望大规模东迁。
北京很早就已经和北三县地区签署了“养老协议”，就是希望能够推动北京养老需求向东转移，比如北三县的养老机构有望得到北京的补助等。
北京目前60岁以上的常住人口高达430万左右，其中北京本地户籍的老年人已经达到了370万以上，这部分人将来怎么养老是一个大问题。
最好的选择当然是东迁北三县，房价低物价低，环境好，距离北京城市副中心近，进京看病最方便。
未来北京和北三县的养老政策将会逐渐协同。
第二类：北京城市副中心的“中低端收入”服务业群体，将会以北三县作为主要居住地。
2021年7月10日，环球影城将会正式开业，从而会带动周边就业人口高达10万左右，这些人大多数属于“收入不高”的服务业群体。
此外，北京城市副中心未来还将有大量的商场和写字楼，也将会衍生大量的服务员、销售员及相关的服务业就业人口。
这群人不仅规模巨大，而且收入相对比较少，选择北三县作为居住地是必然的选择。
第三类：北京刚毕业的大学生群体，也将会以北三县作为首选居住地。
按照目前的北京积分落户，以后北京的大学毕业生能够落户北京的可能性几乎“不可能”了，除非是986的研究生或博士。
所以对于大学毕业生来说，只要交通方便，不如直接去北三县落户买房，然后在北京东部找个工作落袋为安。
尤其是燕郊地铁贯通后，估计北三县的北京大学毕业生规模将会达到一个峰值。
第四类：北京城市副中心的“二套改善”需求，也会考虑在北三县进行大户型的改善。
通州的限购条件是比较苛刻的，但主要特征是：不管是外地户口，还是北京户口，都只能购买一套通州的房产，不允许在通州购置二套房。
这就会导致未来在通州的改善群体，要么是“老换新”改善，要么只能去换通州地区进行二套房改善。
这样一来，就会给北三县地区带来部分中高端需求：通州的首套房不用买，但可以在北三县地区购置二套房改善。
尤其是购置了通州“学区房”的群体，完全可以在北三县地区进行二套房改善，实现“1+1”的居住功能全升级。
第五类：北京“自由职业者”“网红”，也可迁居北三县。
随着互联网时代的兴起，大城市里的“自由职业者”“网红”越来越多，居家办公成为了“流行趋势”。
这部分人压根就不需要进京，直接迁居北三县即可，便宜的房价，轨道交通，环境，物价都是吸引这帮人的关键因素。
以上五种人，之所以未来会大量涌入北三县，最关键是两点：
其一是北京城市副中心能够创造大量的就业机会。
其二是北京和北三县的交通一体化要逐渐打开，从京唐城际，平谷线，101号线，厂通桥，京哈高速等，北三县已经全面搭建进京通道。
交通有了，就业机会也有了，随着北京户口高度“锁死”，高房价的疏解，越来越多的人口自然会选择在北三县居住。