不知道大家有没有发现一种现象，市场的主力总是能先知先觉，赶在行业启动的时候大举进入，又先于行业衰落的之前果断撤离，而散户基本都是跟风者，显然，前者赚得盆满钵满，后者接盘站岗。房地产行业也不例外，在20多年的快速城市化过程中，成长起来了很多的开发商巨头，他们无疑是有远见的。但随着行业的发展，像李嘉诚、王健林都选择了“急流勇退”，我们说凡事都是有原因的，或进入或退出，都是建立在他们掌握了更为丰富的信息资源，所以，他们这些大佬的言行更具有说服力，也更值得购房者参考。
在这其中，李嘉诚退休后，就对未来楼市做了一个预测，受到业内人的关注。
众所周知，李嘉诚是上个世纪50年代进入房地产这个行业，并且淘到了第一桶金，此后在房地产这个行业沉浮数十年，一直坐到华人首富的位置。可以说，房地产带给了他巨大成功。在内地房地产蓬勃发展时，他也及时进入，并获得了不菲的收益。
不过，从2014年开始，李嘉诚便开始持续“抛售”内地的房地产项目，到现在都没有停歇过，从这些项目的位置看，都是位于城市的核心地段，只有一个理由可以解释，那就是不看好行业的未来发展，否则，作为一个商人，怎么可能“有钱不赚”呢？
看到这里，很多人，包括一些行业研究人士则表示，近5年来，楼市经历过轮涨，商品房销售额不断创出新高，那是否意味着李嘉诚“失算”了呢？答案可能不是这么简单。李嘉诚有一个经典的“经商理论”，即“不赚取最后一个铜板”，换言之，当大家都赚到钱想要逃的时候，未必能全身而退，只有在上冲的这个过程中“脱手”，才会相对容易找到接盘者。
李嘉诚于2018年退休后，对于房地产、楼市仍没有少关注，他接受采访时公开表示：
中国的租赁比在不断上升。内地房地产市场的顽疾，是必须解决亿万刚需居住问题，通过学习新加坡，多建公租房、保障房。
李嘉诚的这段预言，在当时看来，很多人都认为他是站着说话不腰疼，高房价与刚需本来就是一个矛盾体，要想化解谈何容易，但通过“发展租赁”市场，无疑可以解决这一问题。
对于李嘉诚的这个“预言”，同样作为房地产大佬的王健林“身体力行”力挺。
王健林领导下的万达集团，曾是地产行业的龙头企业，鼎盛时期与万科、恒大都处于同一个级别。当李嘉诚一直“甩卖”之际，王健林在2017年宣布彻底退出房地产，此后也是一路“卖卖卖”，到2019年万达年会上，王健林再次表示，万达集团和万达商业都不再是房地产企业，宣告基本转型成功。不少专家认为，这是对李嘉诚“预言”的力挺，经历时间不一，但殊途同归，都是在抛弃房地产这项主业，改而发展更有潜力的行业。
事实上，对于楼市的发展，国家一直在坚持调控，提出了“房住不炒”、“不用房地产刺激经济发展”，在最新一次国家经济工作会议上，国家一锤定音：继续坚持房住不炒，解决大城市住房问题。除此之外，还有在3个消息下，有人可能要哭了。
第1个是“三道红线”有望扩大范围。根据财联社报道，在2020年8月份，住建部、央行发布了针对房企融资的“三道红线”，并在9月份有12家房企试点。近日，两部门再召集房企座谈，出现了去年未参会的“新面孔” 房企，意味着很可能将扩大试点范围。根据此前消息，首批试点房企将在未来3年完成降负债目标。
第2个是“五道红线”没有给过渡期，直接实施。如果说“三道红线”仅针对房企，那么，央行和银保监会日前联合发出的“五道红线”则是针对房企和购房者。通过限制各等级银行房地产贷款比例和个人住房贷款比例，“点穴式”的完成达到降房地产贷款的目标。从2020年12月31日发布，到2021年1月1日开始正式实施，没有给予任何缓冲的时间。
第3个是租赁时代真的到来了。住建部城市工作会议对2021年工作部署工作中，着重强调了“大力发展租赁住房”，这与此前国家经济工作会议的思路一致。从这个角度看，租赁市场体系的地位正在向商品房市场体系看齐。随着农地入市和闲置用地用于建设长租住房，年轻人住房问题将得到逐步解决。
第一和第二个消息，管住了资金流入房地产，房地产从此戴上了“紧箍咒”，没了源源不断的增长资金，再大幅异动的可能性几乎为零。加上长租市场发展，进入租赁时代，炒房客怕是要哭了，为什么这么说呢？
首先，过去房价之所以轮番上涨，一个关键的原因就是“杠杆”，开发商可以从银行、信托那里拿到钱，不断地追捧高价地，让新房二手房市场形成共振，定价不断被抬高，但现在通过限制资金总阀门并加大对房企降负债的考核，开发商要想开发下一个项目，从银行能拿到的钱就那么多，那你先得买房子，有了钱才能进行下一轮开发，“左口袋掏右口袋”的时代一去不复还。
其次，购房者失去了“助力”。一般而言，买首套房子首付款30%，二套房50%-80%不等，剩下的钱就向银行贷款。而从“五道红线”给予的各等级银行房贷占比限制可以看出，越小的银行房贷占比越低，这改变了大行没有房贷额度而从找小银行突破的可能，值得一提的是，通过设置的比例看，一些银行房贷额度需要向下调整，给予的过渡时间是2-4年。随着调整到位，如果说未来第二套房要求全款，笔者认为这也不奇怪。
最后，租赁市场发展，特别是长租，可以大幅缓解年轻人的购房压力，特别是租购同权逐步落地，买不起房或者不愿意买房的人，可以选择租房，长租制度建立和规范，也可让租房人少了“老搬家”的烦恼。从目前的政策来看，包括新修订的农村集体建设用地入市、土地出让安排租赁地以及闲置地用于租赁房建设等，都是在朝“租赁房”供应发力，租赁需求分流购房需求将是趋势。
总结一下：在国家的调控管制下，市场以平稳为主，楼市可能不会出现大幅下跌，但可以明确地说，依靠炒房赚钱的时代已经过去，手上握有多套房的炒房客不但赚不到钱，除掉资金成本还可能亏钱，他们怕是要哭了。当然，凡事都有两面性，虽然目前房价仍然较高，正如李嘉诚所预言的租赁市场发展也在一步步走向现实，年轻人不用担心未来没房子住。
那么，你觉得未来的房价趋势如何呢？