01
最近楼市热点频频，影响比较大引起大多数人关注的有这么两个
1、土地出让金改革，以后由税务部门征收
2、某头部房企频频爆出资金链断裂传闻
看似不相关的两件事，其实稍微分析下就会发现，这些都是是楼市大趋势下的两个表象，根本原因其实就一个，为房地产税的出台铺平道路
剑指房地产税，防范系统性风险！
为了房产税的平稳推出，要防范哪些系统性风险？
地方政府层面
银行层面
大型房企层面
个人层面
首先就是这个地方政府层面的风险，也就是地方债
中国到底有多少地方债，具体是个迷，总之就是数量不小，不可深究。
前些年经常听到些xx地方政府已经破产之类耸人听闻的谣言。
虽然中国政府从来没有哪里实际破产过，但不代表地方政府就真的不能破产，我们都知道老美的底特律政府就正式宣布过破产。
地方政府为啥会欠了那么多债呢？
这个就要追溯到那次著名的分税制改革了。
简单点讲就是自从分税制改革后税收的大头都上交中央，由中央统一调配。
中央有钱了，地方没钱了。
但地方的活一样要干，城市得建设，经济要发展，这钱从哪来呢？
只能靠借债，借债得有抵押物呀。
于是土地财政就横空出世，房地产市场也顺势起飞了
当地房产的价格直接影响到地价，地价直接影响到地方政府的钱袋子，所以一直以来上面想调控房价，地方上很难执行。
这世间没有一件事深究下去无关乎利益。
相比于税收土地财政还有个好处就是使用起来自由度要高的多，基本上干啥自己说了算，不受监管，所以地方政府比较容易放飞自我。
这些年也经常传出些某些穷的叮当响的地方动不动建了个“天下第一”的水司楼啥的新闻。
多少个亿白白打水漂，欠了一屁股债
了解到这个现状之后再来看这次的调整就比较容易理解了
土地财政短期内结束是不现实的，土地款上交也是不现实的，地方上窟窿太大，得慢慢填上
但地方上以后再想乱花钱也没那么容易了，你的小金库现在当家的一清二楚，花多少钱，花那里去一本帐得清清楚楚的。
地方债这个隐形的雷是时候慢慢清理掉了，为房产税的出台铺平道理
是时候发展实业了，别总想着靠房地产找钱
02
城市就像一家公司，经营的好不好也是有报表可看的
我们来看看主要的大中城市对于土地财政的依赖程度
近几年发展迅猛的平时里风光无限的xx中心城市，省会，大家可以清楚的看到对于土地财政的依赖度有多高，换言之这几年的发展都是靠房地产撑起来的。
而对土地依赖度最低的城市是哪几个呢？
北上深，接下来就是苏州无锡两兄弟，这才是实业兴国的好榜样。
可以想见在接下来的一系列改革中，哪些城市会很难，哪些城市将完成顺利转型。
地方债这个大的系统性风险慢慢化解掉之后，第二大的系统性风险就是金融领域了
所以现在对于各大银行的涉房类贷款也加上了严格的限制。
个人贷款业务也在限，无论是个人的，还是企业的，只要是和房地产相关的贷款，比例全部往下降。
把金融行业的系统性风险控制住。
搞定了这两个大头之后就轮到大型房企了。
这就是近期头部房企H大频频暴雷的原因
企业负债率太高了，三条红线全踩，必须得降下来
所谓空穴来风，非是无因
甭管你企业怎么发声明说自己没事，这么多风声传出来事情到底怎么样大家心里还是基本有个数的。
妥妥的红线榜第一名，你不暴雷谁暴雷？
按说这种规模的房企与金融系统的关系是很好的，资金链紧张了无非就是借新换旧的事，这次是怎么爆出真打骨折卖房的事呢？
主要是之前做了件比较耍流氓的事，把金融系统全得罪了，现在谁都不敢借钱给他了
借了1300亿并且签了对赌协议，结果事没完成，没钱还咋办？
找了个大佬牵头把债主都请过来，你看我也没钱还了，要不大家直接债转股都来做我股东吧？银行们统统傻眼了，打碎牙齿吞肚子里，炒股变成股东的现实版教材。
你说出了这样的事情还有人敢给他借钱么
但是红线也是必须得将的，咋办呢？
只能打骨折卖房了。还是收全款不给签合同的那种。
你要问该老大会不会倒？
我看这个恐怕也不太会，摊子太大了，涉及到太多普通老百姓，倒了会引发系统性风险，上面应该还是会拉一把的。
你要问现在要不要去乘机收割下，撸个羊毛？
那我只能说，兄弟，富贵险中求啊
一家企业，要是干的活不赚钱，这可不是啥有情操的好企业，迟早要出问题的
你看看H大在苏州的这两个项目都在啥地方，然后啥价格拿的地，卖啥价格
一个两个项目亏了还好说，要是一堆项目都这个样子，暴雷不是迟早的事么
03
有红榜自然也有绿榜，大家可以对比下，买房的时候是个加分项，毕竟比较安全
在苏州被骂“无良奸商”的中海赫然在列，人家赚钱一把好手，企业发展稳稳的
说道这里顺便插一句，企业赚钱是正当的，只有企业有钱挣了，才能做出好产品。
现在苏州限价这么严格，一个非常负面的影响就是近几年的项目品质直线下降。
大家都在研究怎么降标，怎么控制成本，这能做出啥好项目来？
所以，大概5年后，10年后苏州人说来说去的好项目还是大家耳熟能详的那几个。
限价一天不放开，好品质的项目就一天不会再出现了。
所以，加紧推行房地产税是个明智的举措，落地后把市场的还给市场，才能满足人名群众追求美好生活的这个朴素的需求
控制住大型房企的系统性风险，接下来就轮到个人了。
所以严查经营贷啊，严查资金来源啊啥的理解起来就顺理成章了。
前几年鼓吹加杠杆是主流，现在还建议你这么干的，那是真的勇士
所有的事情都指向同一个目标——房地产税
你准备好了么？
在2年前我们专门讨论过房地产税，建议大家提前准备，现在在把核心要点给大家复习一下
房子数量不要太多，该卖的早点卖掉
为啥苏州今年二手房市场蛮好的，但挂牌量确越卖越多呢？
大家都想通了，早点把劣质资产卖掉，置换成优质资产，房子数量多了可不一定是好事
面积也不要太大，单套180平左右最合适
为啥180平是最适合中产阶级的改善产品呢？
因为真改善180平左右的实际居住面积是必要的，真改善是大势所趋
而人均60平，一家三口就是180平，是大概率有机会减免房地产税的
为啥叠墅是最优形态
因为180平的叠墅你实际居住的面积有可能是180平甚至200平
而180平的大平层最多只能住到150平，舒适度差距还是蛮大的
而且限墅令越来越严格，偷面积越来越难，很多东西，说绝版了就绝版了
小伙伴们，房地产税将至，你们都准备好了么？
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